- 2023年的第105天 -

(資料圖片)

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剛剛，小編從上海土地市場獲悉，由于僅有一家出價，龍湖和建華置地的聯合體于今日（4月18日）成功獲得嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，成交價247995.0萬元人民幣，房地聯動價6.2萬元/平米！

競得方：龍湖、建華置地

成交價：247995.0萬元人民幣

聯動價：6.2萬元/平米

土地用途：普通商品房,商業用地,辦公樓

出讓面積(㎡)：54964.2

容積率：42-07地塊：3.0；43-02地塊：1.8

項目區位示意圖，僅供參考

嘉定雙軌交換乘站優質地塊

江橋鎮JDP0-0402單元42-07、43-02地塊，東至金園一路-駿航路、南至金園二路、西至駿航路-金園三路、北至曹安公路-河流。

地塊就位于14號線和嘉閔線雙線換乘的樂秀路站，可以說，出小區就能上地鐵！

根據出讓信息，該地塊總出讓面積54964.2平方米，是一個商住辦復合地塊(商：23%、辦：15%、住62%)；其中，42-07地塊（商業+辦公）容積率為3.0；住宅的43-02地塊容積率為1.8（如果不出意外，將會打造高層為主住宅社區）。

這塊地除了雙軌交換乘站這個最大亮點外，還自帶商業，經過小編簡單測算，商業面積大約3.8萬方左右（面積大體和南翔五彩城面積相近）！

樂秀路站商業體規劃效果圖

會打造龍湖天璞+龍湖天街嗎？

本次拿地的第一大亮點就是江橋房地聯動價首次突破6萬元，作為未來龍湖再一次創江橋均價歷史的樓盤，會再打造另一個龍湖天璞嗎？而自帶的商業和辦公會成為龍湖天街嗎？相信這是很多網友的好奇點。在分析這個問題前，首先來了解一下龍湖地塊所在區域。

龍湖地塊位于曹安公路以南的臨港嘉定科技城（原金寶園區），這里是江橋重點產業升級區域，目前一期項目已經啟動。

去年11月，小編對照最新的規劃圖為大家進行了標注，其中42-07地塊和43-02地塊就是小編標注的本次龍湖地塊。

龍湖地塊也是江橋規劃設想中的樂秀灣所在地，規劃設想將由一系列的住宅、商業和辦公樓宇等組成。

而樂秀路的TOD，如果對照規劃概念圖，仔細觀察，并非一個單體建筑，而是由構涇灣北側的商辦樓以及南側的龍湖42-07商業+辦公地塊組成。

樂秀路TOD會是龍湖天街嗎？

小編依稀記得參加2016年江橋龍湖天璞發布會時，龍湖項目總曾說：一個虹橋，兩個天字系，指的就是龍湖天璞和虹橋的龍湖天街，以示對龍湖對虹橋的重視。

龍湖最知名的商業品牌就是龍湖天街，不過需要注意的是，這并非是龍湖唯一的商業品牌。

龍湖目前有天街和星悅薈兩個商業品牌。天街的商業定位是引領消費新趨勢的區域及城市型購物中心，是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態的一站式商業綜合體。在上海最具代表性的當屬虹橋天街。

話題轉回來，根據天街的定位，江橋龍湖地塊商業體量應該不夠（前文已述，大約3.8萬方），達不到其區域及城市型購物中心的定位！

極有可能是“星悅薈”

除了天街外，其實龍湖還有一個社區級商業品牌——龍湖·星悅薈。

星悅薈品牌定位是：以地域特色為依托，體量以3-5萬平方米為主，為居民社區/商務辦公/特色公區等，提供靈活多樣的商業配搭，滿足社區居民、商務白領或周邊人群的生活購物需求。

無論從體量還是面向的對象來說，星悅薈和江橋這個商業地塊是高度匹配的！

星悅薈在上海的首個項目位于閔行區的馬橋鎮，已經于2019年7月開業，我們一起來看看！

據悉，作為龍湖獻給馬橋的社區商業，龍湖·星悅薈致力于重現最初人們所熟知的坊巷、里弄的空間和肌理，將購物空間分散在一座座小型獨棟與內院中，營造出一種可玩、可游、可商與可居的多元化“里弄”時尚生活場景。在這些里弄街巷里，找回原來的生活記憶，回歸生活的本源。

閔行龍湖·星悅薈

據了解，馬橋的閔行星悅薈也是目前龍湖級配最高的社區型商業。

會是第二個龍湖天璞嗎？

龍湖已三度在江橋拿地，可見其深耕于此的決心。

上文分析了商業品牌問題，而是否為龍湖天璞其實變數很大。不過從產品線布局上來說，同一個區域，如果同時布局2個一樣的產品，辨識度和可能性都比較低。

到底會是“天”字系還是“御”字系，亦或是其他產品線還需要后續判定，我們一起關注。

龍湖非常執念上海外環外西部區域

小編在做這期文章時，順便研究了一下龍湖商業的布局，目前，龍湖在上海有6個天街項目，分別是寶山天街、華涇天街、閔行天街、金匯天街、奉賢天街、虹橋天街以及一個閔行星悅薈。

特別有意思的是，龍湖的這些項目全部位于外環外，而且是市中心中軸線以西，沈海高速以東的狹長區域。

小編順便繪制了一張布局圖進行示意，大家一起來了解一下。

僅為示意，非精準標注

結語：隨著今日龍湖等率先獲地后，上海一批次競拍也正式拉開帷幕，根據上海土地市場信息，4月19日，嘉定北地鐵站旁的重磅地塊以及徐行地塊將開始競拍，我們拭目以待！

而對于今日的龍湖地塊來說，無論未來龍湖要在江橋打造天街亦或是星悅薈其實都不是特別重要，重要的是，江橋的曹安公路沿線，江橋的北社區附近肯定會出現一家高品質的品牌商業體！

預計今年嘉定將有

眾多宅地和新盤推出

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最后來投個票吧，大家認為龍湖會打造天街還是星悅薈呢？

來源 | 上海土地市場 龍湖集團等

編輯 | 蛋哥

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