中房報記者 苗野 北京報道

上海是當前長三角土地拍賣市場火熱的一個縮影。

根據中指院口徑，2023年1-3月，全國土地出讓金累計成交額約5458.87億元，杭州、南京、蘇州、北京、寧波位列土地出讓金前5位，長三角城市占據了4席。

【資料圖】

從拿地金額看，長三角區域也領跑全國。今年一季度，長三角TOP10企業拿地金額400億元，居四大城市群之首。其中，偉星房產拿地金額為50億元，位居長三角企業拿地金額榜首；綠城中國以49億元拿地金額位列第二，其次是保利發展，拿地金額是47億元。

中指院企業研究總監劉水認為，部分城市土地市場升溫的背后折射出房企對熱點城市后市的看好。在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意愿有所增加，但當前市場熱度僅限于熱點城市，持續性及覆蓋面仍待觀察。

再現搶地

4月18日，上海首輪集中供地19宗涉宅地塊開拍，總起始價483.41億元。這19幅地塊迎來總計約50家意向房企參拍，其中招商、越秀、建發、華發、華潤、保利發展、大華、萬科等房企均有10幅以上目標地塊；閔行莘莊兩幅地塊、青浦徐涇、蟠龍天地東側地塊則吸引了20家以上房企報名。

“熱度空前，絕大部分房企還是有增長需求的。”某房企內部人士如是形容上海這場拍地，“上海整體去化速度較快且利潤空間充足，對房企在上海土地市場‘囤糧’的吸引力較高。幾家‘老面孔’的回歸也證實了這一點。”

在上海之外，長三角其他城市拍地市場也十分火熱。南京2023年首批集中供地在優質地塊推動下，吸引近30家房企參拍，熱門地塊也是開拍即受到12輪報價觸頂搖號。最終，11宗地塊全部成交，4宗地塊封頂搖號、3宗地塊溢價成交、4宗地塊底價成交，共計攬金176.68億元，平均溢價率7.98%，使得南京成功扭轉了此前土地市場的冷淡局面。

杭州和蘇州的土地市場亦出現搶地“名場面”。杭州在2月單月內推動兩次拍地，前后僅相差14天，總出讓金額達到271.8億元。在首輪供地中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭奪，創杭州史上單一地塊參拍房企個數新高。

類似的火熱搶地情況在3月29日的杭州第二批次集中供地中再次上演，世紀城23號地塊吸引了50余家房企參與報名，經過17輪競價，觸頂搖號。這一次拍地總成交額144.8億元，觸頂地塊占比60%，溢價成交地塊占比80%。“小步快跑”的供地策略點燃了杭州市場。

“最強地級市”蘇州市也毫不遜色，今年首輪集中供地無一流拍，其中3宗觸頂搖號，最高溢價率達到15%，成交總金額約140億元。蘇州工業園區一直是蘇州樓市的“王牌”，位于中新大道南、星港街西的工業園區湖西地塊，經過65輪競拍，正式競價不到2分鐘就觸及最高限價進入線下搖號環節，最終被華潤置地以35650元/平方米的樓面價摘得，刷新了蘇州工業園區地價紀錄。

從目前杭州、蘇州及南京的集中拍地情況來看，無流拍地塊、溢價率提升、優質地塊爭奪激烈等成為共同特征。

中指研究院浙江分院常務副總高院生認為，長三角市場民企活躍，市場韌性強勁，是土地拍賣持續火熱的關鍵。

民企回歸

伴隨長三角土地市場率先回暖，民企開始逐步回歸，個別已在“跑馬圈地”。

在杭州今年兩次集中供地中，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8個百分點。新城控股、濱江集團、中天美好、興耀房地產、浙江中豪、中騰置業、富陽山水和偉星房產等民營房企均有所斬獲。

尤其是有“杭州地產一哥”之稱的濱江集團一直在持續加碼。在杭州2023年首批集中供地中，以總價34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價成交。二輪集中供地中濱江又連續拿下了杭州錢塘區、臨平區2宗地塊。

據記者不完全統計，截至2023年3月末，濱江已通過招拍掛和合作開發形式累計獲得7宗住宅用地，其中6宗位于杭州市，1宗位于金華市，新增貨值超過150億元。

在南京集中供地中，民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，較2022年提升17.2個百分點。

偉星房產成為長三角地區土地市場中的“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。2月21日，杭州市浦沿單元BJ0601-R21-05地塊進入搖號環節，共有20余家房企參與競拍，最終偉星房產以總價19.46億元競得，樓面價26346.89元/平方米，溢價率11.45%。在不到1個月后的3月17日，偉星房產再次搖得南京建鄴區NO.2023G03地塊，拿地金額高達31億元，成交樓面地價達到43173元/平方米，是南京拍地歷史上地價第二高的地塊。

“民營房企開始積極入市，是土地市場恢復的最重要標志。”中國房地產數據研究院院長陳晟表示，長三角各地政府紛紛推出了一些優質土地，不僅有助于恢復土地市場信心，還能夠促進優質民營房企積極入市，對于推動整個房地產市場回暖有重要意義。

在蘇州2023年首輪集中供地中，盡管招商蛇口和建發股份等央企國企依然為拿地主力，但亦出現朗詩地產和山西萬信等民營房企身影，并成功競得了土地。

“隨著銷售端企穩回暖，預計未來一段時間房企拿地意愿將有所增強，重點房企拿地總額降幅將進一步收窄。”劉水說。

克而瑞研究中心也認為，3月份諸多重點城市的土地拍賣“開張”，大量優質地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場，市場熱度也較去年大幅回升。但是要判斷房企投資意愿是否恢復，主要還是看規模民企是否開始拿地。目前已有個別代表入場，但投資意愿還未普遍復蘇。無論是杭州、蘇州、南京還是其他城市，拿地主力依舊是央企、國企，且熱門地塊主要落入央企、國企囊中。

南京2023年首批集中供地的11宗地塊中有7宗被央企國企斬獲，具體包括保利發展、大悅城、中海地產等；蘇州2023年首批集中供地也吸引了中建三局、華潤置地、建發地產、保利發展和招商蛇口等實力強勁的央企國企。

“長三角地區依舊是房企投資的絕對主力區域，銷售貢獻率較大城市也主要在長三角。”前述某房企內部人士表示，主要原因就是長三角整體韌性強于其他地區、銷售去化表現良好、抗風險能力較強、價格上漲空間有較高預期。

這個表態也是近期拍地市場預期增強的信號。諸多房企管理層在業績會上積極表態稱會在土地市場擇機拿地，同時聚焦基本面較好的高能級城市。

一向重倉三四線的碧桂園管理層表示，未來一段時間會積極參與西安、上海、寧波等高確定性市場。近兩年發展生猛的越秀地產管理層表示，后續大灣區是主戰場，長三角是重點發展區域，中西部核心城市也會配置。龍湖的重點是北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京等區域，確保周轉率和利潤率。

一如往年，長三角區域又成為了土地市場中的“主角”。

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