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2月12號(hào)南寧傳出消息，當(dāng)?shù)囟嗉毅y行將房貸年齡延長(zhǎng)到80歲。

(相關(guān)資料圖)

面對(duì)救了一年還是救不起的樓市，救市的下限又被降低了

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查了下最新的數(shù)據(jù)，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月，而想新建商品房的消化周期則是上升到了20個(gè)月。

二手房?jī)r(jià)格下跌，造成市場(chǎng)觀望情緒濃厚，連帶新房去化跟著一起遭殃，這是我之前講過(guò)的典型的“擠賽道”現(xiàn)象。

房企的新房想去化，業(yè)主的二手想套現(xiàn)，兩個(gè)都想找人轉(zhuǎn)移債務(wù)，但問(wèn)題是市場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買力現(xiàn)在不夠這兩家分的。

沒辦法只能擠了，要么靠降價(jià)，要么要政策。

這次房貸年齡延長(zhǎng)到80歲就是個(gè)靠政策的典型例子。

房貸延長(zhǎng)到80歲的新政，本質(zhì)上是讓住房貸款的政策可以覆蓋到更多人群，說(shuō)的更直白點(diǎn)，就是可以讓更多人申請(qǐng)到30年足額的商業(yè)房貸。

按照貸款人年齡不超過(guò)70歲這個(gè)截止目前還未放松的政策來(lái)看，房貸延長(zhǎng)到80歲意味著50歲這個(gè)年齡層次的買房的人可以把房貸做足30年。

怕年紀(jì)大房貸年限短，從而導(dǎo)致月供壓力大？沒事現(xiàn)在給你降低了，趕緊買房吧

漁民把漁網(wǎng)的網(wǎng)眼越做越小，是為了撈上來(lái)更多的魚，同理房貸年齡期限的延長(zhǎng)也意味準(zhǔn)備向存量市場(chǎng)挖掘更多的購(gòu)買力。

怎么說(shuō)呢，更小的網(wǎng)眼意味著會(huì)把小魚苗也打撈上來(lái)，這本是一種竭澤而漁的操作，但如果換個(gè)角度也能理解，今年都吃不飽肚子了，誰(shuí)還管明天怎么樣？

根據(jù)2021年的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，我國(guó)的平均壽命現(xiàn)在是78.2歲，也就是說(shuō)按照這個(gè)房貸新政，幾乎絕大部分人可以順利的還貸還到生命終結(jié)的那一天（甚至還不完）。

按照目前這個(gè)人口出生率下降的趨勢(shì)，未來(lái)家庭原子化和小型化幾乎是必然的趨勢(shì)，到那時(shí)也許兒女已經(jīng)因?yàn)楦鞣N理由不能再陪在老人身邊。

但房貸就不同，不僅不會(huì)離開，還會(huì)時(shí)刻提醒你該還貸了，想一想有人掛念的老年生活貌似還挺“溫馨”的。

按照目前的就業(yè)狀況看，老年人幾乎是沒有勞動(dòng)收入的，那么能維持房貸的基本就是養(yǎng)老金了，為了拉樓市一把養(yǎng)老金這塊肉也被盯上，能看的出來(lái)南寧是真的為當(dāng)?shù)貥鞘兄绷恕?/p>

這回能出臺(tái)房貸年齡延長(zhǎng)到80歲的操作，說(shuō)穿了還是樓市庫(kù)存，以及背后的土地市場(chǎng)包括地方財(cái)政等一些列因素的壓力所影響導(dǎo)致。

延長(zhǎng)房貸年齡的期間，本質(zhì)上就很像地方上的債務(wù)展期，地方上債務(wù)壓力大就需要展期或者借新還舊，而樓市壓力大新房去化不掉之后，現(xiàn)在也開始拉長(zhǎng)特定年齡階段人群的房貸年限，從而時(shí)期減少月供壓力，最終順利買房，幸福接盤。

如果真按照這個(gè)新政的思路搞下去，樓市可能會(huì)迎來(lái)一些“新鮮”的大齡購(gòu)房人群，但這群老年人的那點(diǎn)收入也基本被房貸覆蓋干凈了。

隱約記得前兩年還喊著過(guò)幾次銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，意思是靠挖掘老年人的消費(fèi)潛力，為內(nèi)需增加動(dòng)力，這下挺好，再不用折騰了，房地產(chǎn)這邊先準(zhǔn)備給你吃干抹凈了。

用未來(lái)的錢，解決當(dāng)下的樓市債務(wù)問(wèn)題，寅吃卯糧這套算是玩明白了。

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其實(shí)這已經(jīng)不是南寧第一次為了救樓市，所出現(xiàn)的匪夷所思的操作。

去年11月13號(hào)，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)的公眾號(hào)就發(fā)文稱，凡是在11月11號(hào)-12月31號(hào)期間，購(gòu)買軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶，都可以100%免費(fèi)乘在南寧乘坐10年的的地鐵。

當(dāng)時(shí)看到這個(gè)新聞的時(shí)候我就對(duì)南寧這種救市的操作震驚了。

為了短期拉動(dòng)樓市的新房去化，許諾了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)10年的約定，這種事情但凡是個(gè)正常人都不會(huì)上鉤，遠(yuǎn)的不說(shuō)，就之前暴雷樓盤許諾的買房返費(fèi)用的套路一樣，多少人現(xiàn)在還拿著空頭支票在那傻等呢。

長(zhǎng)期承諾有一個(gè)致命的問(wèn)題，就是無(wú)法證偽，你無(wú)法預(yù)知10年承諾的保質(zhì)期如何，也許到了第五年免費(fèi)地鐵的乘坐享受也就拜拜了。

再說(shuō)了即使能維持10年不變也沒多大意思，按照每天10元費(fèi)用，即使你全年無(wú)休的不停坐地鐵，一年算下來(lái)也就是3650元，10年不過(guò)是36500元，按照南寧2月份新房成交均價(jià)1.25萬(wàn)/平米來(lái)計(jì)算，100平米的房子總價(jià)125萬(wàn)，125萬(wàn)的房子優(yōu)惠個(gè)3.65萬(wàn)，也就是不到3%的折扣，而就這還要分期十年給你。

愿意為這點(diǎn)10年兌付期的優(yōu)惠而進(jìn)場(chǎng)買房的人，我估計(jì)是沒多少。

事實(shí)證明也的確如此，南寧買房免費(fèi)坐地鐵的政策出臺(tái)后，樓市行情還在持續(xù)下行，這回這個(gè)房貸延長(zhǎng)到80歲的新政，基本就是替補(bǔ)上場(chǎng)的角色。

當(dāng)初靠免費(fèi)坐地鐵為噱頭卻沒完成的賣房任務(wù)，這會(huì)得靠房貸延長(zhǎng)的新政來(lái)完成了。

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不管是延長(zhǎng)房貸期限，還是買房送免費(fèi)坐地鐵的資格，這些操作表面上是為了樓市，其實(shí)本質(zhì)上還是為了拉經(jīng)濟(jì)和拉財(cái)政。

南寧的財(cái)政自給率目前不到50%，全國(guó)財(cái)政收入已經(jīng)掉到了50名之外，而土地財(cái)政的依賴度已經(jīng)高達(dá)110%，位居全國(guó)最高的前十個(gè)城市之一。

按理說(shuō)一個(gè)省會(huì)城市靠吸引其省內(nèi)其他城市的人口來(lái)支撐本地樓市，多少還是能搞的不錯(cuò)，但顯然南寧連這一點(diǎn)都沒做好，多年的土地財(cái)政并沒有讓南寧把賣地的錢用到最關(guān)鍵的正道上。

這里得說(shuō)一下，雖然大部分城市過(guò)去幾十年都搞的是賣地的行當(dāng)，但賣地后的操作卻不太相同

有的城市賣了地，拿著錢還能踏實(shí)的搞一些招商引資和產(chǎn)業(yè)孵化，好歹讓賣地的錢用了一部分在了正途上。

而有的城市除了賣地還是賣地，商沒招來(lái)，新產(chǎn)業(yè)也是難產(chǎn)。

雖然賣了地的城市最終都推高了地價(jià)從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，但有的城市用賣地的錢，在搞了些產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)造了一些就業(yè)崗位的同時(shí)，還補(bǔ)充點(diǎn)財(cái)稅來(lái)源。

說(shuō)的再難聽點(diǎn)，還能為樓市制造點(diǎn)“購(gòu)房人群”。

而有的城市真就是除了賣地還是賣地，產(chǎn)業(yè)既沒轉(zhuǎn)型也不升級(jí)，更談上能創(chuàng)造更多的工作崗位，到頭來(lái)接盤的人沒吸引來(lái)，稅收還提不上去，轉(zhuǎn)了一圈后只會(huì)更加依賴土地財(cái)政。

成惡性循環(huán)了。

過(guò)去十幾年里，南寧基本上就是這種。

客觀地說(shuō)，南寧的樓市不是沒有高光時(shí)刻，2007年是南寧樓市的真正意義上的第一波高峰，當(dāng)年商品房銷售達(dá)到600萬(wàn)平米，創(chuàng)下15年以來(lái)的新高。

運(yùn)氣到了擋也擋不住，2007年高峰還沒過(guò)2008年金融危機(jī)爆發(fā)，隨后四萬(wàn)億出臺(tái)，2009年在貨幣狂潮的推動(dòng)下南寧樓市的地價(jià)房?jī)r(jià)雙雙飆升。僅商品房銷售套數(shù)就高達(dá)8.53萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)72.29%。

面包好賣了，面粉廠也開始了提價(jià)加量。

2009年南寧出讓的土地價(jià)格和數(shù)量都出現(xiàn)了大幅上升，但是超快的去化速度讓房企根不再在乎這點(diǎn)地價(jià)的漲幅，照樣你爭(zhēng)我搶的為拿到在當(dāng)時(shí)來(lái)看“稀缺”的地塊而抬高價(jià)格。

常在河邊走哪有不濕鞋，2010年全國(guó)調(diào)控收緊，南寧樓市跟風(fēng)開始收縮，隨后一直到2015年南寧樓市一直處于偃旗息鼓的狀態(tài)。

2016年棚改貨幣化出現(xiàn)，南寧迎來(lái)了第二波樓市高峰，當(dāng)年住宅商品房成交套數(shù)就達(dá)到11.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26.5%。

而這也是南寧樓市的絕唱。

趁著2016年棚改貨幣化后的余威，南寧樓市就像松了油門但是還在滑行的汽車，依然保持著正常行駛的假象。

但假的終究是的假的，南寧的樓市快車還是停了下來(lái)，從2021年6月截止至今，南寧二手房因?yàn)檫B續(xù)下跌18個(gè)月均價(jià)已經(jīng)跌回2018年。

到了這一步南寧還想再掙扎下，2021年南寧主城區(qū)減少了住宅用地的供應(yīng)，想以此調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需平衡，達(dá)到刺激新房去化加速的目的，結(jié)果沒想到2022年南寧土拍市場(chǎng)在過(guò)去一年已經(jīng)刻意減少供應(yīng)的情況下，成交還在快速下滑。

整個(gè)2022年南寧主城區(qū)住宅用地成交金額100.8億，同比下降45.5%，這對(duì)一個(gè)土地財(cái)政依賴度超過(guò)110%的城市來(lái)講，只能說(shuō)是非常難受。

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現(xiàn)在回頭再看，南寧樓市的所謂上行周期，基本上靠的就是過(guò)去的兩輪大刺激。

一次是四萬(wàn)億，一次是棚改貨幣化，除此之外的時(shí)間段內(nèi)，南寧不管是從人口、產(chǎn)業(yè)、還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展都對(duì)本地樓市推動(dòng)十分有限。

是四萬(wàn)億和棚改貨幣化這兩波大浪把南寧樓市推到了現(xiàn)在的“高位”，而不是南寧自己“游”的有多快多猛。

人貴有自知之明，這話放到城市照樣可以用，但南寧好像就沒意識(shí)到這點(diǎn)，錯(cuò)把兩次房地產(chǎn)“大浪”的威力當(dāng)成了本地樓市的潛力，以至于沉迷于賣地?zé)o法自拔，最后落了個(gè)庫(kù)存高企，土地滯銷。

可以這么說(shuō)，南寧的樓市走到今天這一步，不是偶然，而是必然。

2月14號(hào)海南省公積金管理中心發(fā)了一則《個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化及貼息貸款征求意見稿》意思是想搞一下公積金貸款的證券化，也就說(shuō)把公積金房貸當(dāng)成資產(chǎn)打包出售，然后回收資金后再次作為公積金貸款放出去。

結(jié)果不到一天這則意見稿就被從官網(wǎng)撤了下來(lái)，看來(lái)這個(gè)投石問(wèn)路的效果已經(jīng)達(dá)到，市場(chǎng)的反應(yīng)貌似是超出了海南公積金管理中心的預(yù)計(jì)，于是刪文了事。

當(dāng)時(shí)我在看了這個(gè)新聞后，突然覺得個(gè)人的想象力在樓市的救市政策面前，永遠(yuǎn)只會(huì)顯的貧瘠而匱乏。

你以為一種救市的政策已經(jīng)達(dá)到了你能想象的極限，殊不知這才是剛剛開始。

突破極限的日子可能還遠(yuǎn)為到來(lái)。

就這樣。

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