原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)

作者 | 塞爾達(dá)

(資料圖片)

風(fēng)向再次改變。

相比任澤平們的報(bào)告，不斷唱衰中國房地產(chǎn)的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)突改口風(fēng)，其中意味值得仔細(xì)琢磨。

2月9日，標(biāo)普上調(diào)了一家中國房企展望，為去年下半年以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

這家房企不是央企，也不是國資背景主導(dǎo)的企業(yè)，而是一家民營房企——龍湖集團(tuán)。

政府支持措施的主要受益者、經(jīng)營性收入持續(xù)增長、資金流動(dòng)性增強(qiáng)，是標(biāo)普上調(diào)龍湖集團(tuán)展望的主要原因。

除了自身光環(huán)，龍湖集團(tuán)獲上調(diào)展望也反映出在政策支持下，中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

去年11月以來，隨著“三支箭”的相繼射出，房企融資端回暖明顯。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，40家典型房企在12月的債券融資金額為580.44億元，環(huán)比上升140.65%；股權(quán)融資金額為132.06億元，環(huán)比上升75.07%。

融資端回暖之余，開年以來，銷售端數(shù)據(jù)也有所改善。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，二線城市環(huán)比跌幅收窄，新房市場企穩(wěn)信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。

房企獲上調(diào)展望、融資銷售兩端數(shù)據(jù)均有改善，房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻可能已經(jīng)過去。

撐過下調(diào)潮

出于對(duì)信息不對(duì)稱的擔(dān)憂，境外投資者購買中國房企債券時(shí)，會(huì)更加倚重國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的報(bào)告和意見，尤其是標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪這三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

正因如此，這些國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國房企的融資，特別是境外債的發(fā)行，起到至關(guān)重要的作用。

評(píng)級(jí)越高，意味著越強(qiáng)的信用背書，能給境外發(fā)行債券的房企帶來更低的融資成本，和更為充足的認(rèn)購。

2021年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)開始步入寒冬，多家大型房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)接連下調(diào)地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)，包括恒大地產(chǎn)等多家房企遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)和展望下調(diào)。

公開信息顯示，僅一年多時(shí)間，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開啟了一波對(duì)中國房企的“下調(diào)潮”，接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望超過250次。

在“下調(diào)潮”里，能勉強(qiáng)維持“投資級(jí)”的房企可謂鳳毛麟角。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月27日，穆迪評(píng)級(jí)中，50強(qiáng)房企僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級(jí)”評(píng)級(jí)；

標(biāo)普的相應(yīng)評(píng)級(jí)中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；

惠譽(yù)的相應(yīng)評(píng)級(jí)中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發(fā)這9家。

此外，還有大量房企被撤銷評(píng)級(jí)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年10月初至今，陸續(xù)有恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)等先后被穆迪、標(biāo)普撤銷評(píng)級(jí)；

2022年下半年以來，50強(qiáng)房企中已有超半數(shù)房企被國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)撤銷評(píng)級(jí)。

評(píng)級(jí)報(bào)告惡化后，融資端的苦果開始出現(xiàn)。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%；其中，境外債權(quán)融資下降尤為明顯，同比下降了69%。

在至暗時(shí)刻，一系列呵護(hù)政策出臺(tái)。少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展，在熬過寒冬迎來政策暖風(fēng)之際，率先讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開始改觀。

罕見上調(diào)展望

2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年下半年以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。

標(biāo)普認(rèn)為，自2022年11月以來，中國政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者；此外，龍湖的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，因此維持公司投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。

標(biāo)普提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現(xiàn)金約為450億至500億元人民幣，這完全可以覆蓋公司到期的短期債務(wù)，且2023年龍湖沒有境外債務(wù)到期。

在標(biāo)普看來，龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強(qiáng)大的銷售回款率，以及經(jīng)營性收入的強(qiáng)勁增長，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度。

截至今年上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，且在2023年內(nèi)龍湖已無到期美金債。

除了標(biāo)普，另外兩家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也對(duì)龍湖給出了積極評(píng)價(jià)。

穆迪認(rèn)為，龍湖集團(tuán)經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和充足的流動(dòng)性為Baa2評(píng)級(jí)提供有力支撐，并能夠?yàn)槠涮峁?yīng)對(duì)短期波動(dòng)的緩沖；惠譽(yù)也表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動(dòng)性。

截至目前，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級(jí)評(píng)級(jí)，令龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

同時(shí)，穩(wěn)健的經(jīng)營和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也使龍湖集團(tuán)在國家政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜時(shí)，顯得更有優(yōu)勢。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認(rèn)購倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，并由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

當(dāng)月，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與龍湖集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬科之后成為行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。

至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

逐漸企穩(wěn)

從更深層次的意義來說，龍湖集團(tuán)獲標(biāo)普上調(diào)展望，還反映了國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)中國房企的信心回歸。

2022年11月，“金融16條”對(duì)政策進(jìn)行糾偏，支持房企信貸、債券、股權(quán)融資的“三支箭”相繼射出，被稱作“第四支箭”的“內(nèi)保外貸”也隨后落地。

市場普遍認(rèn)為，包括萬科、龍湖在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企，終于有望熬過寒冬，可以展望暖春。

隨后的12月份，官方口徑更是發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及，此前房地產(chǎn)首次被稱為“支柱產(chǎn)業(yè)”還是在2003年，近五年取而代之的則是“房住不炒”。

官方呵護(hù)的意圖明顯，政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)融資端開始回暖。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，40家典型房企在12月的債券融資金額為580.44億元，環(huán)比上升140.65%；股權(quán)融資金額為132.06億元，環(huán)比上升75.07%。

當(dāng)中，管理層在股市上的松口，更是意義重大。

過去多年，中國資本市場都有“不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股市融資”的不成文限制，而伴隨“第三支箭”的射出，也意味著這個(gè)限制被打破。

2022年底，華發(fā)股份、福星股份等多家上市房企響應(yīng)“第三支箭”，籌劃再融資；進(jìn)入2023年，又有多家上市房企籌劃再融資。

1月5日，中南建設(shè)宣布擬非公開發(fā)行股票募資不超過28億元；

1月16日，保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計(jì)劃獲得了保利集團(tuán)的同意；

1月18日，迪馬股份宣布擬非公開發(fā)行股份募資不超過18億元；

1月31日，榮盛發(fā)展非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得了證監(jiān)會(huì)的受理，募資金額不超過30億元。

2月12日，萬科公告稱，公司擬非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過150億元，用于旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

如獲成功，萬科這次融資將是去年底“第三支箭”射出以來，房地產(chǎn)行業(yè)再融資規(guī)模最大一單。

融資端回暖的同時(shí)，銷售端也出現(xiàn)了久違的改善信號(hào)。

中指研究院1月份數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，微升0.01%，其中上海、北京環(huán)比分別上漲0.04%和0.01%；

二線城市環(huán)比跌幅收窄，成都、杭州等房價(jià)環(huán)比漲幅居百城前列。新房市場出現(xiàn)了企穩(wěn)信號(hào)。

此外，二手房的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)令人鼓舞的信號(hào)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，部分二線城市二手房帶看活躍度比去年春節(jié)分別提升1.5倍和1倍；

珠三角重點(diǎn)城市市場啟動(dòng)之勢也較為明顯，惠州、東莞及佛山春節(jié)期間帶看量較去年同期翻倍，深圳增幅也達(dá)86%；

從先行指標(biāo)看，多個(gè)城市經(jīng)紀(jì)人交易信心指數(shù)已進(jìn)入交易量預(yù)期擴(kuò)張區(qū)間。

展望未來，中指研究院認(rèn)為，樓市供需兩端政策將繼續(xù)協(xié)同發(fā)力，助力房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。

整體來看，在全國樓市政策環(huán)境持續(xù)寬松態(tài)勢下，部分核心一二線城市或率先迎來市場復(fù)蘇，并帶動(dòng)全國市場逐漸企穩(wěn)。

值得注意的是，最近上調(diào)龍湖集團(tuán)展望的標(biāo)普，在1月11日時(shí)曾發(fā)表過一篇名為《中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇曙光乍現(xiàn)》的報(bào)告。

標(biāo)普在報(bào)告中稱，2022年末推出的政策為行業(yè)的危機(jī)局面畫上句號(hào)，行業(yè)將在2023年緩慢復(fù)蘇；隨著利好政策持續(xù)落地，中國房企信用評(píng)級(jí)有望提升，從而提高境外融資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)資金流動(dòng)性。

融資和銷售端的數(shù)據(jù)改善，以及優(yōu)質(zhì)房企獲國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)展望，意味著在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻可能已經(jīng)過去。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)