原創首發 | 金角財經

作者 | 塞爾達

(資料圖片)

風向再次改變。

相比任澤平們的報告，不斷唱衰中國房地產的國際評級機構突改口風，其中意味值得仔細琢磨。

2月9日，標普上調了一家中國房企展望，為去年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

這家房企不是央企，也不是國資背景主導的企業，而是一家民營房企——龍湖集團。

政府支持措施的主要受益者、經營性收入持續增長、資金流動性增強，是標普上調龍湖集團展望的主要原因。

除了自身光環，龍湖集團獲上調展望也反映出在政策支持下，中國房地產行業逐漸迎來轉機。

去年11月以來，隨著“三支箭”的相繼射出，房企融資端回暖明顯。同策研究院數據顯示，40家典型房企在12月的債券融資金額為580.44億元，環比上升140.65%；股權融資金額為132.06億元，環比上升75.07%。

融資端回暖之余，開年以來，銷售端數據也有所改善。

中指研究院數據顯示，2023年1月份，一線城市新建住宅價格環比由跌轉漲，二線城市環比跌幅收窄，新房市場企穩信號已經出現。

房企獲上調展望、融資銷售兩端數據均有改善，房地產的至暗時刻可能已經過去。

撐過下調潮

出于對信息不對稱的擔憂，境外投資者購買中國房企債券時，會更加倚重國際評級機構的報告和意見，尤其是標普、惠譽、穆迪這三大評級機構。

正因如此，這些國際評級機構對中國房企的融資，特別是境外債的發行，起到至關重要的作用。

評級越高，意味著越強的信用背書，能給境外發行債券的房企帶來更低的融資成本，和更為充足的認購。

2021年下半年開始，中國房地產行業開始步入寒冬，多家大型房企出現流動性危機，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調地產公司評級，包括恒大地產等多家房企遭遇評級下調和展望下調。

公開信息顯示，僅一年多時間，三大國際評級機構開啟了一波對中國房企的“下調潮”，接連下調受評房企評級或展望超過250次。

在“下調潮”里，能勉強維持“投資級”的房企可謂鳳毛麟角。

據億翰智庫統計，截至2022年10月27日，穆迪評級中，50強房企僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級”評級；

標普的相應評級中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；

惠譽的相應評級中，僅剩下萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發這9家。

此外，還有大量房企被撤銷評級。

據不完全統計，2022年10月初至今，陸續有恒大、佳兆業集團、富力地產等先后被穆迪、標普撤銷評級；

2022年下半年以來，50強房企中已有超半數房企被國際評級機構撤銷評級。

評級報告惡化后，融資端的苦果開始出現。

據CRIC數據顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%；其中，境外債權融資下降尤為明顯，同比下降了69%。

在至暗時刻，一系列呵護政策出臺。少數優質房企，憑借穩健的財務管理和多元化的業務發展，在熬過寒冬迎來政策暖風之際，率先讓評級機構開始改觀。

罕見上調展望

2月9日，標普確認龍湖集團的投資級評級，展望上調為穩定。這是2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

標普認為，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產開發商采取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者；此外，龍湖的經營性收入持續增長，公司資金流動性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調為穩定。

標普提供的數據顯示，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現金約為450億至500億元人民幣，這完全可以覆蓋公司到期的短期債務，且2023年龍湖沒有境外債務到期。

在標普看來，龍湖非限制性現金比例很高，受益于公司強大的銷售回款率，以及經營性收入的強勁增長，這些資金進一步提高了龍湖的財務安全度。

截至今年上半年末，龍湖集團連續六年保持“三道紅線”綠檔，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業內的較高水準，且在2023年內龍湖已無到期美金債。

除了標普，另外兩家國際評級機構也對龍湖給出了積極評價。

穆迪認為，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠為其提供應對短期波動的緩沖；惠譽也表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動性。

截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

同時，穩健的經營和財務表現，也使龍湖集團在國家政策向優質房企傾斜時，顯得更有優勢。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司為該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，并由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。

當月，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成戰略合作并簽署協議，龍湖得以繼萬科之后成為行業第二家與六大國有商業銀行均簽署戰略協議的房企。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。

至此，繼央行“第二支箭“之后，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

逐漸企穩

從更深層次的意義來說，龍湖集團獲標普上調展望，還反映了國際評級機構對優質中國房企的信心回歸。

2022年11月，“金融16條”對政策進行糾偏，支持房企信貸、債券、股權融資的“三支箭”相繼射出，被稱作“第四支箭”的“內保外貸”也隨后落地。

市場普遍認為，包括萬科、龍湖在內的優質房企，終于有望熬過寒冬，可以展望暖春。

隨后的12月份，官方口徑更是發生重大轉變，“房地產是國民經濟的支柱產業”再被提及，此前房地產首次被稱為“支柱產業”還是在2003年，近五年取而代之的則是“房住不炒”。

官方呵護的意圖明顯，政策暖風下，房地產融資端開始回暖。

同策研究院數據顯示，40家典型房企在12月的債券融資金額為580.44億元，環比上升140.65%；股權融資金額為132.06億元，環比上升75.07%。

當中，管理層在股市上的松口，更是意義重大。

過去多年，中國資本市場都有“不鼓勵房地產企業利用股市融資”的不成文限制，而伴隨“第三支箭”的射出，也意味著這個限制被打破。

2022年底，華發股份、福星股份等多家上市房企響應“第三支箭”，籌劃再融資；進入2023年，又有多家上市房企籌劃再融資。

1月5日，中南建設宣布擬非公開發行股票募資不超過28億元；

1月16日，保利發展非公開發行8.19億股募資125億元的計劃獲得了保利集團的同意；

1月18日，迪馬股份宣布擬非公開發行股份募資不超過18億元；

1月31日，榮盛發展非公開發行A股股票申請獲得了證監會的受理，募資金額不超過30億元。

2月12日，萬科公告稱，公司擬非公開發行股票募集資金總額不超過150億元，用于旗下11個房地產開發項目及補充流動資金。

如獲成功，萬科這次融資將是去年底“第三支箭”射出以來，房地產行業再融資規模最大一單。

融資端回暖的同時，銷售端也出現了久違的改善信號。

中指研究院1月份數據顯示，一線城市新建住宅價格環比由跌轉漲，微升0.01%，其中上海、北京環比分別上漲0.04%和0.01%；

二線城市環比跌幅收窄，成都、杭州等房價環比漲幅居百城前列。新房市場出現了企穩信號。

此外，二手房的數據也出現令人鼓舞的信號。

貝殼研究院數據顯示，部分二線城市二手房帶看活躍度比去年春節分別提升1.5倍和1倍；

珠三角重點城市市場啟動之勢也較為明顯，惠州、東莞及佛山春節期間帶看量較去年同期翻倍，深圳增幅也達86%；

從先行指標看，多個城市經紀人交易信心指數已進入交易量預期擴張區間。

展望未來，中指研究院認為，樓市供需兩端政策將繼續協同發力，助力房地產市場信心恢復。

整體來看，在全國樓市政策環境持續寬松態勢下，部分核心一二線城市或率先迎來市場復蘇，并帶動全國市場逐漸企穩。

值得注意的是，最近上調龍湖集團展望的標普，在1月11日時曾發表過一篇名為《中國房地產業復蘇曙光乍現》的報告。

標普在報告中稱，2022年末推出的政策為行業的危機局面畫上句號，行業將在2023年緩慢復蘇；隨著利好政策持續落地，中國房企信用評級有望提升，從而提高境外融資機會，進一步鞏固房地產資金流動性。

融資和銷售端的數據改善，以及優質房企獲國際評級機構上調展望，意味著在政策暖風下，房地產的至暗時刻可能已經過去。

關鍵詞： 龍湖集團 房地產企業