廣州舊改，最近真的又動起來了。

(資料圖片)

并且還不是外圍偏遠(yuǎn)片區(qū)的路人甲，而是分別位于一東一南的當(dāng)紅炸子雞，老黃埔的新溪村、番禺萬博商圈旁的里仁洞村，合計改造用地超176萬㎡。

關(guān)于這兩個舊村，估計大家早已不陌生，但從最近各自的動態(tài)來看，看點還是不少，今年有望迎來實質(zhì)性變化。

新溪：釋出12.8萬㎡商品房

日前，黃埔區(qū)府官網(wǎng)掛出了新溪村舊村改造項目實施方案（片區(qū)策劃）。

方案顯示，新溪舊改項目建新范圍共14.64公頃，東至烏涌、西至豐樂中路、南至黃埔東路、北至新安苑。

這個位置，北側(cè)一路之隔就是原黃埔區(qū)府，是老黃埔的C位，周邊配套也比較集中，并且東有萬科城市之光（文沖舊改），北有中鼎君和名城（橫沙舊改），是當(dāng)?shù)爻鞘忻婷策B片提升的關(guān)鍵部分。

從方案所示的復(fù)建、融資地塊劃分方式可見，融資地塊位于臨近大沙地東路、豐樂中路的地段，是最靠近大沙東站（5號線+在建7號線）、主干道的位置。

靠大沙東站的融資居住用地1.85萬㎡，容積率4.66，計容建面約8.6萬㎡。臨近豐樂中路的融資商住用地，占地0.85萬㎡，容積率4.92，計容建面約4.2萬㎡。

整個項目的中間部分，主要是復(fù)建住宅+36班小學(xué)，環(huán)境會相對安靜一些。

對了，大家對它的關(guān)注較多，原因之一是其老黃埔C位，更重要的還要數(shù)華潤規(guī)劃在此打造的萬象系商業(yè)。

不過，規(guī)劃的萬象系商業(yè)屬于新溪片區(qū)的舊城改造范圍，大致在大沙地東路、豐樂路交匯處（原黃埔區(qū)青少年宮一帶），在舊村改造范圍以外的西北側(cè)，因此不在此次公示方案中。

△新溪片區(qū)改造效果圖

改造進度有望加快？

現(xiàn)場最新航拍可見，規(guī)劃萬象系商業(yè)用地大部分已平整。靠近新溪舊村的部分用地，目前正在如火如荼地建設(shè)7號線二期大沙東站，計劃今年竣工。

舊村方面，除了舊改項目展廳附近已騰出一片空地，其余區(qū)域放眼望去仍是一大片密密麻麻的握手樓，拆遷進度不明顯。

實際上，新溪村的舊改，自2021年2月公示舊村基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就開始有實質(zhì)性進展。

其后一年里，陸續(xù)完成城市更新展廳+樣板房建成投用、制定拆補方案+啟動私宅簽約、舊村首開區(qū)動工、引入華潤聯(lián)合體為合作企業(yè)等系列工作，進展神速。

而其后拆遷推進緩慢，其中一個原因是項目片策方案尚未獲批。如今方案終于公示，意味著新溪舊村改造有望加快刷新進度條。

走在村內(nèi)，可見仍有部分人照常生活中，但主村道兩側(cè)已有不少貼上“已收樓 不得入內(nèi)”的封條，或噴上了大紅“拆”字，估計不久后會連片開拆。

△部分已交樓房屋

至于村內(nèi)原有的歷史建筑，新溪村社學(xué)將會原址保留，其余的3座黃氏祠堂、家塾將集中遷建至舊改范圍東南側(cè)，未來將形成一道頗有韻味的風(fēng)景線。

△原址保留的新溪村社學(xué)

△新溪村歷史建筑集中遷建示意

文沖收官，新溪接棒

正如前面提到，新溪村東側(cè)隔一條河涌就是文沖舊改，即紅盤萬科城市之光，樓盤目前又是什么情況？

據(jù)了解，城市之光A8棟正在誠意登記中，預(yù)計近期開售。由于是整個項目最后一棟商品房，同時也更靠近文沖地鐵站，所以吹風(fēng)價去到6萬-6.5萬/㎡。

也就是說，相近的地段內(nèi)，萬科城市之光賣完之后，就要等華潤新溪項目接棒了。

里仁洞：今年約2.4億推進拆建

番禺方面，里仁洞則是《廣州市2023年重點建設(shè)項目計劃》中，區(qū)內(nèi)唯一上榜的更新改造項目。

按照計劃，里仁洞村今年主要推進拆遷、集體物業(yè)及村民復(fù)建住宅建設(shè)，計劃年度投資2.4億元。

△部分重點舊改項目截圖

小前線到現(xiàn)場實探發(fā)現(xiàn)，全村已有冼馬彭莊片區(qū)率先開拆，目前主要是冼莊工業(yè)園、馬莊雷諾爾電氣廠房等集體物業(yè)。

其它私人住宅等建筑，暫未見有明顯動作，村民及當(dāng)?shù)鼐幼〉耐鈦砣藛T生活似乎未見影響，馬照跑、舞照跳。

△冼馬彭片區(qū)日常

不過，走在村內(nèi)的主要道路上，還是能看到各種各樣舊改宣傳標(biāo)語，都是旨在呼吁村民早日簽約交樓。

按照規(guī)劃，該片區(qū)改造后將配置96班完全中學(xué)、54班小學(xué)、綜合醫(yī)院等設(shè)施，提升周邊的配套服務(wù)水平。

另一方面，在興業(yè)大道與新光快速交匯處附近，首開復(fù)建區(qū)白地坑片區(qū)部分區(qū)域正處于基坑階段，順利的話將在2026年建成。

而整個里仁洞的舊改項目，用地范圍達162公頃，總建設(shè)量391.48萬㎡，當(dāng)中包含總建面45.89萬㎡的346處公建配套，并預(yù)計可提供約120萬㎡產(chǎn)業(yè)建筑、創(chuàng)造約12萬個就業(yè)崗位，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

△里仁洞村改造效果圖（以最終批復(fù)為準(zhǔn)）

更重要的是，舊改后除釋出部分商品住宅外，村民復(fù)建安置房也屬于“可轉(zhuǎn)國有”的性質(zhì)，未來也可上市交易。

參照周邊在售樓盤，越秀和樾府約6.2萬/㎡，是萬博商圈乃至番禺的紅盤。與冼馬彭片區(qū)相鄰的保利悅公館，均價約4萬-4.2萬/㎡，關(guān)注度同樣不低。

可以說，與萬博商務(wù)區(qū)相鄰的里仁洞，更新改造后的價值可期。

關(guān)鍵詞： 舊村改造 商品住房