房山急了。

前兩天，樓Sir翻北京住建局官網(wǎng)，查一查都有哪些項(xiàng)目取得預(yù)售證，發(fā)現(xiàn)3月25日周六這天，有8個項(xiàng)目獲得預(yù)售證。

第29號便是中建智地在2月7日拿下的房山良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊，備案名是西府佳苑。

(資料圖)

◎圖源北京住建局官網(wǎng)

從中建智地2月7日拿地，到3月25日拿到預(yù)售證，只過去45天。

很快，快到備案名都出來了，中建智地連這塊地的推廣名都沒想好，快到項(xiàng)目一房一價都出來了，中建智地的戶型圖還沒官宣。

直到4月19日，中建智地才正式官宣項(xiàng)目案名：中建國賢府。

◎中建國賢府地鐵位置圖

看名字就知道，中建智地要在房山，玩兒“改善”了。

樓Sir去地塊看的時候，地塊已經(jīng)開始施工，售樓處也在緊鑼密鼓地建設(shè)了，根據(jù)售樓處現(xiàn)狀看，一眼便能看出中建智地又要“宋式建筑美學(xué)”了。

◎地塊側(cè)向南視角圖

售樓處建成后，大概是這個樣子↓↓↓

◎中建國賢府效果圖

中建智地在房山的幾個剛需項(xiàng)目，到目前去化都不太好。

2020年底開盤的京西印玥，賣了兩年半，網(wǎng)簽率剛剛破70%。春和印象賣了8個月，住宅網(wǎng)簽只有85套，網(wǎng)簽率只有13.75%。

而學(xué)府印悅一期開盤一年多，成交未過半，二期網(wǎng)簽到現(xiàn)在也沒過百套。

◎中建系房山項(xiàng)目銷售情況

今年2月7日，在中建智地拿下0023地塊后，樓Sir就擔(dān)心其還會延續(xù)賣得并不理想的“印”系產(chǎn)品，以及會繼續(xù)采取降價策略。

◎樓Sir在中建拿地之初的分析

到目前為止，中建智地開盤降不降價不知道，不過至少是“拋棄”印系剛需產(chǎn)品，改做府系改善盤了。

不過中建智地在房山做改善，會不會被市場接受可能仍需要打個問號。

政策端支持力度有多大？

從房山開始。

今年春節(jié)后第2個工作日，北京市政府印發(fā)《2023年市政府工作報告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

◎圖源北京市人民政府官網(wǎng)

“一區(qū)一策”四個字，讓二月份的房山謠言四起。“房山區(qū)將解除限購、試點(diǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息愈演愈烈，引起的波瀾不小。

◎網(wǎng)傳房山區(qū)放松限購消息截圖

眼看要壓不住了，北京市住建委開始出來辟謠：當(dāng)前房山區(qū)住建委并未接到解除限購的相關(guān)消息。

但無風(fēng)不起浪，雖然“認(rèn)房不認(rèn)貸”消息不屬實(shí)，但房山試點(diǎn)這個風(fēng)吹得挺明白。

這不，4月10日北京住建委就在《2023年市政府工作報告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況》文件中提到：

多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報請市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

◎圖源北京住建委官網(wǎng)

擁有宇宙最強(qiáng)限購政策的城市北京，放松從房山開始，板上釘釘了。

不僅由房山率先開始，放松限購的購房群體中就有多子女家庭，這意味著政策一旦實(shí)施，會在房山率先釋放出一批改善需求來。

而主打改善的中建國賢府，算是踩對了點(diǎn)。

另外這兩天，房山也開始了“搶人大戰(zhàn)”。

4月20日，房山正式發(fā)布《房山區(qū)實(shí)施“聚源計(jì)劃”引才聚才支持辦法》。從資金獎勵、引進(jìn)落戶、住房保障等11個方面對到房山的人才進(jìn)行支持。

《辦法》提出：針對戰(zhàn)略人才和領(lǐng)軍人才，將最高一次性給予100萬元和50萬元資金獎勵，提供最高100萬元和50萬元購房補(bǔ)貼或最高100%、50%租金補(bǔ)貼，優(yōu)先推薦辦理北京市戶口，并提供子女教育、醫(yī)療健康、出入境便利及機(jī)場服務(wù)等。

◎圖源北京房山官微

樓Sir認(rèn)為，房山的人才引進(jìn)政策中，“戰(zhàn)略人才、領(lǐng)軍人才”群體算是高收入、高凈值群體，落戶房山后的購房需求絕對不會局限于“剛需”，加上購房資金補(bǔ)貼，這部分購房群體的購房需求絕對是“改善”。

中建國賢府又撈著了。

但無論政策的實(shí)施還是人才的引進(jìn)，都不是短時間內(nèi)能落地的。因此這部分資源能不能被中建國賢府利用上，還要看情況。

不過，最近政策端一系列動作，說明房山真的急了，甚至比項(xiàng)目還急。

西南五環(huán)外真是個大劣勢！

除了遠(yuǎn)，哪兒都好。

◎中建國賢府具體位置

樓Sir在北京市區(qū)還在被沙塵侵襲的時候，去了中建國賢府，本來認(rèn)為會被吹得灰頭土臉，結(jié)果并沒有。

雖然天灰蒙蒙的，但在中建國望府東邊的良鄉(xiāng)大學(xué)城公園里，樓Sir都把防霾的口罩摘了。

◎樓Sir朋友圈

反過來說，空氣好，是不是意味著離市區(qū)太遠(yuǎn)？

答案是肯定的，北京西南五環(huán)外了。雖然中建國賢府是臨鐵盤，按照地塊在地塊東側(cè)設(shè)置大門的話，到房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城站的實(shí)際距離只有不到200米。

而按照地鐵上的時間算，良鄉(xiāng)大學(xué)城到各大核心區(qū)的時間都不短。

◎良鄉(xiāng)大學(xué)城到各核心區(qū)地鐵時間

當(dāng)然也有網(wǎng)友吐槽過房山的交通：地鐵房山線在早高峰的時候人太多了，開車的話京港澳很堵，京良路上五環(huán)會好一些，但車流相對也很大。早高峰從長陽到西直門開車90分鐘左右。

但從中建國賢府區(qū)域來看，配套還算可以。

◎中建國賢府周邊配套

首先北側(cè)是一個小型公園與長虹東路和房山線地上線路隔開，大概100米左右。

這個公園雖然不大，但既可以作為中建國賢府的后花園，還可以有效隔絕一些汽車和地鐵帶來的噪音。

◎中建國賢府與地鐵線路距離

不過，房山線作為地上線，對于項(xiàng)目北側(cè)的樓棟還是有一些噪音影響。

其次，項(xiàng)目東側(cè)不到300米便是良鄉(xiāng)大學(xué)城公園，這個公園屬于細(xì)長條公園，雖然寬只有200米左右，但長卻有4500米，總占地面積約80公頃。這個公園給中建國賢府的改善品質(zhì)加了不少分。

◎良鄉(xiāng)大學(xué)城公園

再就是商業(yè)，項(xiàng)目正北側(cè)一條馬路之隔便是北京時代廣場，直線距離大概1.5公里左右便是首開龍湖熙悅天街。

◎首開龍湖熙悅天街

◎北京時代廣場

項(xiàng)目北側(cè)直線距離700米左右，是北京理工大學(xué)附屬小學(xué)、附屬中學(xué)。此外還有首都師范大學(xué)12年一貫制附屬學(xué)校，還有距離項(xiàng)目比較近的學(xué)校，是良鄉(xiāng)本土的良鄉(xiāng)小學(xué)、良鄉(xiāng)中學(xué)，還有昊天外國語學(xué)校。

◎北京理工大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校

醫(yī)院方面，中建國賢府西北側(cè)3公里左右，有良鄉(xiāng)醫(yī)院，三級沒甲，此外西南邊4公里左右，房山中醫(yī)院在建，三甲。

從區(qū)域內(nèi)部看，地鐵、公園、商業(yè)、學(xué)校甚至醫(yī)院配套都算OK，有改善品質(zhì)。

但就離市區(qū)太遠(yuǎn)這點(diǎn)，就是個大bug。

因此，中建國賢府吸引的客群，房山本地改善客戶算一部分，其次在就是京西和京南的部分改善客戶。

都改善了還打不打價格戰(zhàn)？

剛需賣不動，就走改善。

中建國賢府此次拿證7個樓棟，住宅擬售均價在4.41萬/平—4.67萬/平，戶型面積在78平—166平，總價大概在345萬—775萬之間。

此次拿證總共450套房源。

◎中建國賢府預(yù)售樓棟信息

從預(yù)售信息中可以看出，1#和3#的6套78平戶型，可能是變異戶型。主力面積段在86平—166平，其中105平戶型產(chǎn)品有232套，是這次項(xiàng)目的重頭戲。

而根據(jù)中建國賢府的規(guī)劃信息，項(xiàng)目總計(jì)規(guī)劃12棟住宅樓，共計(jì)692戶，4#、7#、8#、9#、12#五棟樓的住宅總建筑面積為25791平米，分布242套房源，平均每套房源107平米。

◎中建國賢府效果圖

如果按照中建國賢府主力戶型是105平，指導(dǎo)價4.5萬/平來算的話，那其的競爭對手其實(shí)一下子就變多了。

◎中建國賢府周邊新房二手房

新房方面，與中建國賢府一奶同胞的中建學(xué)府印悅一期還有一半多房源沒賣，主力戶型為63平1居—120平4居，其中100平3室是目前的主推戶型。

而中建學(xué)府印悅的成交均價只有4.12萬/平。

◎中建學(xué)府印悅100平3居戶型圖

還有國賢府的胞兄京西印玥，雖然已處在銷售尾聲，不過其106平3居產(chǎn)品只要還沒賣完，就是會對國賢府造成影響。

◎中建京西印玥106平3居戶型圖

往西兩站地鐵蘇莊站的北京建工攬星宸，也有102平3居和118平4居戶型產(chǎn)品。

重點(diǎn)是，攬星宸目前的網(wǎng)簽均價只有3.37萬/平，比國賢府要低1萬/平。

◎北京建工攬星宸102平3居、118平4居戶型圖不過房山良鄉(xiāng)區(qū)域目前在售的新盤均是剛需盤為主，雖然在戶型面積段有一部分重合，但在產(chǎn)品品質(zhì)方面可能沒有辦法主打改善的國賢府相比。

“你的上限只是我的下限”。

這也要看中建智地怎么打造國賢府，讓它對得起改善品質(zhì)，并且與改善新盤拉開差距。

二手房方面，因?yàn)閲t府目前城市界面很新，也有不少次新改善二手盤能與國賢府競爭。

就比如與國賢府一路之隔的2015年建成的首開熙悅睿府書香有105平、120平、140平的改善戶型出售，掛牌均價在4.3萬/平左右。

◎圖源安居客

◎首開熙悅睿府書香

2017年建成的遠(yuǎn)洋新仕界，二手房掛牌均價達(dá)到4.61萬/平。

◎遠(yuǎn)洋新仕界

此外，2022年上半年交房的華發(fā)中央公園，目前139平4居仍有新房現(xiàn)房在售，價格大概在4萬/平左右。

◎圖源安居客

◎華發(fā)中央公園

還有2015年建成的五礦名品，2019年建成的廣陽郡小區(qū)，都是品質(zhì)不錯的改善小區(qū)，但價格相對比國賢府高一些，掛牌均價都超過4.8萬/平。

總之，不管是新房還是二手房，能夠?qū)χ薪▏t府造成“威脅”的其實(shí)并沒有少多少，打上改善標(biāo)簽后，中建智地可能仍然難逃內(nèi)卷的遭遇。

截至樓Sir發(fā)稿，國賢府的戶型圖還沒有公布，產(chǎn)品信息也幾乎沒有。單憑看起來高大上的宣傳片，想讓人買賬怕是很難。

但愿中建國賢府的產(chǎn)品出來，能讓我們眼前一亮。

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