歷時四天的上海2023年第一批集中供地于近日落下帷幕，最終19幅涉宅地塊成交總價518.83億元（文末附2023年上海首輪供地名單），網易房產總結了本輪供地的主要看點：

●62家房企參與本輪供地，創下上海集中供地以來參拍企業數量之最；

【資料圖】

●央國企再次壟斷上海土拍，19幅成交地塊中，央國企摘得15幅，民企僅4幅；

●平均溢價率7%，地塊觸頂率79%，競價地塊進入一次書面報價率100%均為歷屆之最（除了4幅底價成交地塊，15幅競價地塊全部觸發中止價）；

●萬科、華潤、中海三年禁令到期重回市場，萬科成為大贏家，斬獲松江和閔行兩幅地塊；

●多幅地塊被區域深耕的房企拿下，保利南大地塊，中鐵建西渡地塊，金地菊園地塊、天和金匯地塊、龍湖江橋地塊、萬科&印力松江印象城地塊。

首輪供地熱度空前：

房企扎堆，多幅地塊決戰到深夜

上海首輪供地的熱度可謂“史無前例”，這是本輪供地開拍前就能預見到的。據不完全統計，共有62家房企報名參與了首輪供地的19幅地塊爭奪，創下歷屆之最。

有9宗地塊參拍企業超過10家，閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊參拍房企更是達到28家。而央企國企依然是上海土地市場的最大買家，尤其是去年上海土地市場的“常勝將軍們”，比如招商蛇口總共報名參加了15塊地，建發參與13塊，緊隨其后的是華潤和越秀，共計12塊。此外，華發、保利發展、中鐵建，報名數量也都是10塊以上。

數據來源于克而瑞

即便是報名參與10幅以上地塊的房企，招商、中鐵建、象嶼和保利僅能摘下2幅地塊，由此可見本輪土拍的爭奪空前激烈。

在此背景下，運氣成為了左右勝負的重要因素，最熱門的要屬莘莊的一幅純宅地，競買人達到28位，中華企業僅報名了該幅地塊的爭奪，100%的中標率成為本輪土拍的“運氣王”。另外，金地也參與了3幅地塊爭奪，拿下了其中兩幅，表現也是可圈可點。

有開發商幸運拿地，也有房企鎩羽而歸，例如參與了多幅地塊爭奪的國貿、綠城、葛洲壩和中海，最終都遺憾陪跑。

本輪供地給大家印象最深刻的，恐怕就是多幅地塊拍到晚上才決出勝負，這在上海土拍史上也是前所未有的。

土拍首日的浦東新區16號線周浦站周邊地區06-04地塊由于材料審核影響，晚間才出讓。而青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊甚至拍到了深夜。

在最后一幅出讓的閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊報名人數頗多，交易中心額外開了一個資料審核窗口，大大降低了審核時長。據知情人士透露，競拍過程同樣一波三折，交易環節在進入一次性書面報價后，由于系統故障，保利、建發和華潤等多次出價無效，最終結果顯示，中企贏下了這幅收官地塊的競拍。

值得一提的是，4幅僅有一家競買人參與的地塊分別以底價成交，其余15幅地塊全部觸發了中止價，并進入一次書面報價環節才決出勝負，這也是集中供地以來首次出現這種情況。

即便是金山亭林，奉賢西渡等熱度并不算高的區域，也都拼到最后一刻。西渡地塊有10家以上房企參與，而金山亭林地塊雖然只有上海泉山和安徽新華兩家房企報名，但雙方都毫不示弱，最終安徽新華以5.74億競得，溢價率7.95%。

時隔三年王者回歸：

萬科、華潤大舉加倉，去年已間接參與拿地

本輪土拍不得不提的另一大看點，是在闊別上海市場3年后，萬科、華潤和中海終于回歸上海公開土地市場。三家巨頭此番也是積極報名多幅地塊的競奪，意在補倉上海市場。這或將在一定程度上打破過去3年招商、保利、建發、華發等房企在上海的壟斷地位。

最終經過激烈的爭奪，萬科和華潤均有所斬獲。萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊和閔行梅隴社區地塊，其中萬科&印力以37.83億元底價競得松江印象城二期地塊，隨后萬科又與中鐵建聯手以75.49億元拿到閔行區梅隴社區的一幅大型住宅地塊。

而華潤則以30.15億元的總價拿下了青浦區西虹橋小淶港。在三家房企中，僅有中海在首輪供地中空手而歸。有知情人士稱，浦東周浦地塊在進入一次性書面報價階段，1號參拍方中海地產選擇放棄，表示不參加書面報價環節。

業內人士認為，觸發中止價后，部分地塊的溢價率超過9%，拿地利潤空間收窄，一些企業會理性思考，結合自身情況不盲目追漲。

值得一提的是，在“上海土地市場禁拍”期內，萬科、華潤和中海三家房企通過股權轉讓、舊改簽約等方式，已經間接在上海土地市場拿地。

在2022年9月的三批次供地中，上海北萬置業有限公司（以下簡稱“北萬置業”）以120.6億元底價奪得該地塊，當時被業界視作萬科“解禁”的信號。不過土拍前夕萬科卻突然全部退出，上海靜安國有資產經營有限公司持股比例上升至100%。

然而在2023年1月，企查查顯示，北萬置業企業人員重大變更，上海靜安國資委退出，新增股東萬科和南通萬語，合計持股70%，這也驗證了萬科曲線拿下了雅賓利四期地塊。

無獨有偶，2022年10月31日，據上海聯合產權交易所披露，華潤置地接手了上海德澤置業有限公司（上海地產）90%股權及相關債權，即三林濱江西區25、28兩個子地塊，成交價為35.26億元。該地塊目前已經開發為了華潤前灘潤璟，并在上海今年的三批次樓盤中入市。

而中海地產早在2020年8月便與黃浦區簽約，總投資590億開發黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。2022年3月，中海地產通過股權轉讓的方式，與楊浦城建合作開發江浦社區 E1-04地塊（江浦街道160地塊），經過股權轉讓后，中海持股80%成為大股東，目前該項目案名為中海海上合集。

首輪供地大贏家出爐：

央國企再度霸榜，熱門地塊多被實力房企摘得

再來回顧首輪供地的各幅地塊，保利全口徑成交總金額133.22億，成為首輪供地收獲最大的房企。其中，保利發展通過獨自和聯合方式摘得寶山大場和閔行莘莊兩幅宅地。而保利置業與建發首次合作，拿下了青浦新城的一幅巨型宅地。

萬科回歸后的首秀競得了2幅地塊，全口徑成交總金額約113.3億元，同樣是不折不扣的大贏家。

而中鐵建聯合萬科以75.48億拿下閔行區梅隴社區地塊，這也是本輪供地成交總價最高的一幅宅地；除此以外，其還23.5億再度深耕奉賢西渡街道宅地，緊鄰此前開發的中鐵建香榭國際項目。

從拿地房企來看，盡管民營房企的參拍熱情略有回升，但央企、國企依然是拿地主力軍，包攬了其中15幅地塊，民企僅有龍湖、金地、安徽新華及新天和有所收獲。金地和龍湖在經歷了樓市波動期后，是依然活躍在上海土地市場的民營房企，也是目前資金鏈較為穩定，交付口碑較好的房企之一。

總體來看，上海首輪供地火熱收官。對于本輪土拍的表現，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從這輪拿地結果來看，國、央企綜合實力上有優勢，依然占據市場主導。當然，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯合體拿下江橋地塊，新華地產拿下金山亭林地塊等。雖然市場在轉好，民企拿地方面還是比較保守。

不僅如此，本輪土拍延續了強者恒強的態勢，保利、金地、象嶼等房企在上海穩定地拿地，有不錯的營收可以繼續拿地，形成良好滾動，而且它們拿的是熱門地塊，確保產品未來銷售不會有太大壓力。而實力一般的房企則只能在外圍試試機會。萬科、華潤等強者的回歸，讓土拍市場競爭更為激烈。

盧文曦分析認為，上海土地從安全的角度來看，投資價值遠優于三四線城市。上海房地聯動價給出，利潤都能算出，而且大部分土地都位置好，更是不愁賣，資金回籠速度快。從時間點來看，首輪土拍是一個“黃金時間點”。房企動作快的，年尾可能就可以爭取開盤了，這也是房企們都這么積極的原因之一，甚至有不少地塊報名參與的房企多達20多個，也是近幾年上海土拍市場少見的熱鬧景象。

結語

總體來看，一批次拿出的地塊質量都不錯，加上土拍節奏調整，一批次的供地數量大幅減少，而參拍房企明顯增多，溢價率走高，導致了首輪土拍熱度高漲。

值得一提的是，在不久前上海發布的2023供地計劃中，今年宅地的供應計劃相比去年略有減少，不過影響較大的是臨港新片區，而近郊及五大新城依然會保持較高的供應量。上海首輪供地的過熱表現，二批次土拍不排除會拿出更多地塊，大量沒有拿地的房企也在等待躍躍欲試，這也讓市場更期待上海二批次的集中供地。

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