重磅！房貸利率可能要漲了！

中國(guó)人民銀行在20日下午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。按照最新LPR報(bào)價(jià)，全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限為4.1%。

申萬(wàn)宏源在近日一份研報(bào)中指出，若5年期以上LPR持平，未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有超30個(gè)城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20—30個(gè)基點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二三線城市。

(資料圖片僅供參考)

或上調(diào)20-30基點(diǎn)

超30城首套房貸款利率或上調(diào)

今年1月5日央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制第三條規(guī)定，此前階段性放寬房貸利率下限的城市，“如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。”

申萬(wàn)宏源報(bào)告則顯示，此前基于“2022年9月-11月”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，滿足放寬房貸利率下限要求城市有38個(gè)，該類城市自今年開(kāi)始也相應(yīng)進(jìn)行放寬房貸利率下限操作，截止3月底，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已有36城市首套房貸利率下限降至4%以下。譬如天津、廈門、鄭州等城市，首套房貸利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房貸利率的下調(diào)對(duì)這些城市一季度的房地產(chǎn)銷售顯然起到了正面影響。申萬(wàn)宏源認(rèn)為，房貸利率下調(diào)配合前期因疫情遞延剛需的集中性釋放，今年以來(lái)地產(chǎn)銷售快速反彈，30大中城市商品房成交面積同比增速由2月前-20%左右一度沖高至60%的高位，雖然包含低基數(shù)影響，但觀察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，結(jié)構(gòu)上也是以房貸降息幅度較大的二三線城市貢獻(xiàn)為主。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，最新金融數(shù)據(jù)顯示，3月居民貸款新增1.24萬(wàn)億，為2022年以來(lái)單月最高增量，同比多增4908億；居民貸款增量占比達(dá)32%，較前兩個(gè)月提高25pct，顯示3月居民需求加速修復(fù)。其中，中長(zhǎng)期、短期分別新增6348億、6094億，同比多增2613億、2246億；增量占比分別為16.3%、15.7%。反映地產(chǎn)銷售逐漸回暖，消費(fèi)逐步復(fù)蘇，居民信貸需求回升。

中泰證券報(bào)告亦認(rèn)為，二手房銷售高增支撐居民貸款好于預(yù)期。推測(cè)計(jì)算3月住宅商品房銷售面積在1.1億平方米，假設(shè)均價(jià)1w/平，則銷售額1.1w億，跟居民新增貸款1.2萬(wàn)億有一定的匹配度。

但申萬(wàn)宏源認(rèn)為，考慮到全國(guó)首套房貸利率理論下限為L(zhǎng)PR-20bp=4.1%，意味著從二、三季度開(kāi)始，若5YLPR持平于目前4.3%，根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，未來(lái)會(huì)有超30城面臨重新上調(diào)首套房貸利率20-30bp的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，申萬(wàn)宏源在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，這一邏輯僅是結(jié)合最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與此前央行首套房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整的客觀機(jī)制，分析該機(jī)制下目前房貸利率潛在的上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，并不涉及對(duì)于未來(lái)房貸將加息的判斷。申萬(wàn)宏源指出，央行未來(lái)也可通過(guò)LPR調(diào)整以及LPR加減點(diǎn)調(diào)整進(jìn)行對(duì)沖。

5年期以上LPR還降嗎？

不排除下調(diào)10—15個(gè)基點(diǎn)的可能

20日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.65%、4.3%，連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)。由于房貸利率與LPR報(bào)價(jià)緊密相關(guān)，意味著全國(guó)市場(chǎng)上的房貸利率將暫時(shí)維持現(xiàn)有水平。

對(duì)于LPR報(bào)價(jià)長(zhǎng)期未做調(diào)整，東方金誠(chéng)分析稱，4月的LPR報(bào)價(jià)不變，符合市場(chǎng)預(yù)期，主要原因是3月MLF操作利率未做調(diào)整，LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)穩(wěn)定，而且當(dāng)前銀行凈息差處于歷史最低點(diǎn)，報(bào)價(jià)行壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)動(dòng)力不足；與此同時(shí)，一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期回升，樓市較快回暖，也降低了下調(diào)1年期和5年期以上LPR報(bào)價(jià)的必要性。

但東方金誠(chéng)判斷，若今年二季度樓市回暖過(guò)程出現(xiàn)反復(fù)，未來(lái)不排除在MLF利率不動(dòng)的同時(shí)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)10—15個(gè)基點(diǎn)(0.1—0.15個(gè)百分點(diǎn))的可能。董希淼也認(rèn)為，5年期以上LPR報(bào)價(jià)在未來(lái)仍有下降空間。申萬(wàn)宏源稱，需要關(guān)注人民銀行后續(xù)是否會(huì)對(duì)5年期以上 LPR進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以緩和潛在房貸利率上調(diào)壓力。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年4月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。4月貝殼百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來(lái)最快的放款速度。

利率上升動(dòng)力不足

地產(chǎn)銷售回暖可持續(xù)性仍需觀察

4月17日，廣發(fā)銀行某分行信貸負(fù)責(zé)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，近期樓市屬于點(diǎn)狀恢復(fù)期，重點(diǎn)城市土拍恢復(fù)活躍。但居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生根本改變，全面恢復(fù)的可能性不大，按揭市場(chǎng)當(dāng)前屬于僧多粥少的現(xiàn)狀，銀行體系對(duì)利率上升的動(dòng)力不足。

該人士對(duì)記者表示，去年以來(lái)首套房貸利率下限下調(diào)對(duì)促進(jìn)一手房交易有一定促進(jìn)，但作用有限。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商主打改善性住房，市場(chǎng)上就這類客戶有購(gòu)房實(shí)力，剛需住戶和投資需求恢復(fù)都不明顯。

4月17日，廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員孫不熟對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，如果房貸利率水平上調(diào)，肯定會(huì)影響購(gòu)房需求，但要結(jié)合限購(gòu)、限貸以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口流入等因素一起來(lái)分析。總的來(lái)說(shuō)，樓市短期看金融，中期看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，長(zhǎng)期看人口流入。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示交易回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)微漲。

多家券商近期的研判亦認(rèn)為，本輪地產(chǎn)銷售回暖的可持續(xù)性仍然需要觀察。中泰證券報(bào)告認(rèn)為，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面積繼續(xù)擴(kuò)大，同比分別增長(zhǎng)55%和45%。但是，4月、5月是傳統(tǒng)的淡季，最新4月出現(xiàn)邊際回落。

東興證券報(bào)告則指出，如果政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好、居民收入預(yù)期改善，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房意愿將進(jìn)一步修復(fù)，帶動(dòng)居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)。

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本文來(lái)源：增城房產(chǎn)

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責(zé)編：球球

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