3月31日，北京市正式啟動存量住房“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大地便利居民住房交易，降低交易成本。

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此前，已有城市率先推進“帶押過戶”。四川成都的李婷（化名）告訴記者：“我最近賣了一套房子，因為按揭貸款未還完需要提前還款，但一看銀行的預(yù)約排隊已經(jīng)到5月了，也沒有給具體的還款時間，這一等不知要多久。幸運的是，我得知了可以帶押過戶。”

李婷帶著買家直接去了銀行辦理“帶押過戶”申請，一個下午就完成，過了一周銀行便通過了所有流程，通知李婷可以進行過戶了。“真的方便了很多，不然提前還款不知道要等多久，還節(jié)約了很多費用。”

“買方與賣方在同一個銀行辦理按揭，提前溝通好需要帶押過戶，審批通過后，銀行會出一個同意函，拿著就可以去過戶了。”據(jù)“帶押過戶”的買房者表示。

北京個人存量房交易先行

以往，北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險的“過橋貸”。

3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下，辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

而相比其他城市，此次北京“帶押過戶”模式有一些創(chuàng)新，主要有三方面突出特點和優(yōu)勢：

一是兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規(guī)定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)。《通知》特別強調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費或服務(wù)費。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動產(chǎn)登記中心可實現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，實現(xiàn)一站式辦理。同時，有關(guān)部門通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)，便利不同銀行進行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《國際金融報》記者表示，從“帶押過戶”對于購房者的覆蓋面來說，北京做的要更好，也更吻合各類不同的購房和貸款需求。

嚴(yán)躍進表示，“帶押過戶”政策是一種創(chuàng)新的政策，可以總結(jié)為“基于不動產(chǎn)登記制度創(chuàng)新的二手房金融服務(wù)優(yōu)化模式”，所以其結(jié)合了不動產(chǎn)登記制度的改革、金融創(chuàng)新、二手房交易市場提振等多個因素。但本質(zhì)上說，其主要是不動產(chǎn)登記的概念，或者說是二手房房東抵押權(quán)管理優(yōu)化的概念。

“此次北京對于此類政策的推出，實際上也說明各地都在此類政策上做創(chuàng)新。帶押過戶政策在很多二線和三四線城市都有過推廣，客觀上都帶來了群眾較好的反饋，也有助于降低交易成本、提高效率。”嚴(yán)躍進表示。

政策推出后，最大的影響是二手房的交易速度被按上“加速鍵”，基本上可以隨時進行，賣房者無需籌錢提前償還剩余的貸款。這不僅使二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風(fēng)險。

嚴(yán)躍進認為，這項政策的意義在于后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。

全面推進“帶押過戶”

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，針對此前多地在二手房交易過程推行的“帶押過戶”模式予以規(guī)范和促進，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。

常規(guī)的二手房交易中，賣方必須先結(jié)清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過戶，存在交易成本高、時間長、流程復(fù)雜等問題。而“帶押過戶”是指帶著抵押過戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方，能夠切實提升居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。

根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。這為不動產(chǎn)“帶押過戶”提供了法律依據(jù)。

據(jù)記者了解，早在2022年，就有濟南、青島、昆明、深圳等多個城市開始探索“帶押過戶”的交易模式。目前，全國共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

自然資源部、銀保監(jiān)會鼓勵各地在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”；在“帶押過戶”模式的探索中結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。

兩部門還明確，各地要深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

同時，自然資源部、銀保監(jiān)會針對可能出現(xiàn)的業(yè)務(wù)風(fēng)險予以警示。要求建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，通過多種方式切實防范風(fēng)險。并特別強調(diào)在各種“帶押過戶”模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

記者 | 曹韻儀

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