作為蘇州樓市的頭部梯隊，園區樓市向來聚焦了整個市場的目光。

近幾年園區加大供地量，在2022年新房供應量顯著增加，占據蘇州市區總供應量的10%，這個占比在近三年中是最高的。

不僅奧體、湖東等核心與高貿新城等新興板塊有純新盤入市，車坊、湖西、婁江創新城等斷供多年的板塊也有新鮮血液的注入。

(資料圖片僅供參考)

2023年，在蘇州首場集中土拍中，園區成功出讓了湖西、青劍湖、婁葑板塊的三宗核心宅地，吸引了幾十家房企參與競拍，熱度可見一斑。

就在昨天，蘇州自然資源和規劃局官網發布《蘇州市區2023年度首批擬出讓住宅用地清單》，園區有7宗宅地亮相，或即將在今年的土拍中與我們見面。

7宗地塊分別位于斜塘、獨墅湖、車坊、高貿新城、婁葑、陽澄南岸創新城板塊，今天就和分析師一起看看這些擬出讓地塊有哪些亮點吧！

獨墅湖板塊擬出讓的地塊，就在華潤招商項目南側。地塊占地約3.12萬㎡，容積率為1.2，是園區不可多得的“絕版”臨湖地塊。

在去年發布的《蘇州工業園區2022年第四批次局部地塊控規（調整）規劃》中，該地塊由商住地塊調整為了純住宅地塊。

地位位于萬壽街東、月頌路南，毗鄰地鐵2號線獨墅湖鄰里中心站，緊鄰獨墅湖和獨墅湖公園，可以享受獨墅湖的湖景資源，獨墅湖鄰里中心、獨墅湖幼兒園、獨墅湖學校皆在附近，可謂鬧中取靜。

板塊內次新房二手房均價已達6.5-8.3萬元/㎡。新房市場上，招商文禧花園已經清盤，備案均價為48950元/㎡，倒掛達2萬元以上。

板塊內待入市項目僅華潤招商項目，項目規劃已出爐，將打造19幢6-7F的一線湖景洋房。

在優越的地理位置賦能下，該地塊出讓時預計將引起多家房企競爭。

地塊位于斜塘金堰路西、東宏路北，是《斜塘河南退二進三規劃公示文件》中規劃調整的地塊之一。

地塊體量不大，占地約2.88萬㎡，容積率2.0。

板塊位置也非常不錯，就在在建軌交6號線金家堰站西側，片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點，未來教育、商業配套齊全，生活與出行都十分便利。

新房市場，板塊內的華發仁恒·河濱雅苑已開盤，備案均價44750元/㎡，也重新定義了板塊房價體系。

保利天珺和象嶼恒泰·天悅東方也即將取證入市，其中象嶼恒泰·天悅東方由于洋房產品占比較多，價格可能還會略高一些。

該片區內還有多宗涉宅用地待出讓，未來也將是斜塘板塊的供應主力，片區內規劃打造為園區南高品質濱水社區。

近年來，斜塘板塊承接園區核心外溢客群，板塊置業需求逐漸向高端改善轉化，未來斜塘也將成為園區購房者緊盯的高端改善板塊。

斜塘板塊另一宗擬出讓地塊位于星塘街和獨墅湖大道交匯處，地塊原為蓮花公交停保場。

地塊原為公交場站用地、公園綠地和水域地塊，在今年發布的《2023年第一批次局部地塊控規調整公示文件》中調整為了兩宗居住用地。

本次出讓的地塊用地位面積為3.82萬方，容積率1.8，限高80m，體量不大。

地塊周邊配套也較為完善。

交通上，地塊距在建的軌交8號線東延路站與軌交6號線斜步站約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道，交通出行非常便利。

商業上，地塊周邊有蓮花商業街、聯豐廣場等商業，距奧體商圈也只需約3公里車程。

教育上，地塊位于獨墅湖科教創新區東北側，周邊就是蘇大獨墅湖校區、西交利物浦大學等優質學校。

二手房市場方面，周邊的安置房小區蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡

跨塘擬掛地塊位于方灣街西、封亭大道以北，屬于園區北部副中心陽澄南岸創新城內。

地塊體量也不大，占地約2.13萬㎡，容積率2.0。

地塊整體位置也不錯，毗鄰軌交3號線方灣街站，同時距園區火車站僅1公里左右，出行相當便利。

東側靠近新婁幼兒園與園區至和實驗學校，周邊還有悅瀾灣小學、跨塘實驗小學虹橋小區等教育資源。

商業方面，青劍湖商圈也可滿足日常需要。

目前，周邊二手房掛牌均價為2.5-3.1萬元/㎡。

新房市場方面，陽澄湖南岸創新城核心居住區開發成熟，供應較少。

去年年末入市的保利天匯項目為斷供7年之久的板塊注入了新鮮的血液，近期二批次房源已經取證，并開啟認籌。

本次擬出讓地塊為板塊及時補倉，板塊內的保利天匯備案均價已達35820元/㎡，隨著陽澄湖南岸創新城規劃相繼落地，板塊價值進一步提升，未來板塊房價天花板或將有所突破。

車坊擬出讓地塊在園區朝前路實驗學校南邊，地塊占地2.23萬㎡，容積率1.6。

地塊屬于2022年園區政府新規劃的吳淞江未來城的核心居住片區內。板塊還將有10多宗地塊待出讓，未來居住氛圍更加濃厚。

地塊周邊配套也較為完善。

交通方面，在建的軌交8號線終點站就是車坊站，距地塊約700m。

教育方面，一路之隔就是朝陽路實驗小學，這是一所九年制教育學校。

不過板塊缺乏大型商業綜合體，目前文薈苑鄰里中心在建中，周邊星湖財富廣場、文萃廣場可滿足基本購物需求。

從二手房市場看，板塊內拆遷安置房較多，掛牌均價在2-3萬元/㎡，唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價格在3.7萬元/㎡，板塊內承載了一定量的改善需求。

再來看新房市場，板塊目前中海獨墅云著和中國鐵建星樾湖濱在售，價格都在3.5萬元/㎡左右，中海獨墅云著洋房已售罄，僅剩95㎡高層戶型在售；中國鐵建星樾湖濱二期已取證，即將加推洋房與高層戶型。

車坊板塊是園區發展的重點，未來產業聚集，將帶來更多樓市購買力，板塊樓市有一定的后勁。

地塊位于金勝路北、新江路東，就在萬科東方雅苑東側，占地面積約5.14萬方，容積率1.6。

地塊屬于勝浦所規劃“退二進三”片區內，該片區將被打造成一個集學校、鄰里中心、社區公園、軌交，容納3-5萬人的高品質新社區。

地塊周邊居住氛圍濃厚。

緊鄰星浦實驗中學與星浦小學，未來就學將十分便利。

地塊離新盛商業廣場、吳淞商業廣場不遠，西側即是規劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

由于高起點規劃以及相對園區核心板塊的價格優勢，高貿新城吸引了眾多剛改、首改和看重板塊發展潛力投資客群，板塊也成為了園區的主力供應板塊之一。

目前板塊內在售項目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項目，成交均價約3-3.3萬元/㎡。

去年一整年高貿新城都沒有地塊出讓，最近一次成交也要追溯到2021年9月了，本次擬出讓的地塊也為板塊及時補倉。

婁葑本次擬掛地塊位于通園路西、群新二路北，屬于婁葑南部片區，占地約2.81萬㎡，容積率1.8。

在去年發布的《婁葑南區東興路以南片區更新研究、控規和城市設計》中，明確了婁葑南部將打造為獨墅湖西岸、追求理想生活的實踐區，將針對配套、交通、生活品質三個方面進行升級。

地塊緊鄰地鐵3號線與在建地鐵7號線換乘站通園路南站，是妥妥的雙軌交盤。

教育方面，地塊距工業園區文萃小學、東興路幼兒園在1公里范圍內，地塊南側還規劃了鄰里中心與商業，未來生活與出行都比較便捷。

目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內新希望芳華雅苑、和風熙華雅苑備案均價都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價在1.9-4.2萬元/㎡。

新房方面，婁葑板塊處于房荒狀態，僅有建屋朗詩項目與今年首場土拍中出讓的招商蛇口5號地塊待入市。

建屋朗詩項目案名已公布——朗詩吳風和苑，打造8棟朗詩科技住宅，戶型建面約123-215㎡，純改善住區。

根據規劃，婁葑南部片區還有12塊左右涉宅用地待入市，未來也將成為園區主力供應板塊。

不過，目前板塊北部拆遷房集中，南部廠房林立，城市界面提升還需要一段時間。

從位置來看，本次園區擬出讓地塊中既有核心板塊如獨墅湖，也有次核心板塊如斜塘、車坊等，此外還有新規劃的新興板塊如陽澄南岸創新城、獨墅西岸新城等，供應量較為豐富。

2023年，園區樓市可謂看點十足，不僅核心地段多個豪宅項目集中入市，次核心板塊也有多個項目及時補倉，未來市場必將多點開花，高端改善客群的選擇面也會越來越多，這也更加考驗開發商的內功。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

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