珠海城市更新行動，再升級！

近日，珠海市自然資源局發布了《關于印發在實施城市更新行動中防止大拆大建問題5個配套指引的通知》（公開征求意見稿），對城市更新拆建工作發布5個配套指引，含更新片區既有建筑拆除率核算指引、拆建比核算指引、就近安置率核算指引、住房租金年度漲幅監測指引，以及歷史文化資源專項調查評估及保護工作指引。

根據《意見稿》條款，除禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原則上不應大于20%；拆建比原則上應控制在2以內；就近安置率不宜低于50%等城市更新拆建工作作出明確指引。

(資料圖片)

其中，經鎮人民政府、街道辦事處核實，城中村現狀容積率超過1.5的，原則上不得實施拆建更新。如經拆除違法建筑后現狀容積率不超過1.5，可受理拆建更新申請。現狀容積率按照拆除范圍及重建范圍內既有建筑總建筑面積及相應用地面積核算。

此外，為合理控制城中村改造節奏，2023至2025年香洲區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過6個，鶴洲新區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過2個，其他區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過3個。

丨來源：珠海市自然資源局

全文如下：

關于印發在實施城市更新行動中防止大拆大建問題5個配套指引的通知（公開征求意見稿）

各區政府（管委會）、各有關單位：

為深入貫徹落實《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）精神，落實《廣東省城鎮居住社區人居環境品質提升工作領導小組辦公室關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題有關工作的通知》（粵建節函〔2022〕143號）各項工作要求，進一步提升我市城市更新工作質量水平，有序、規范、高效推進城市更新工作，發揮城市更新促進產業轉型發展、完善城市功能、彌補民生短板及提升城市品質等方面的重要作用，就我市在實施城市更新行動中防止大拆大建問題制定5個配套指引（《珠海市城市更新片區既有建筑拆除率核算指引》《珠海市城市更新項目拆建比核算指引》《珠海市城市更新項目就近安置率核算指引》《珠海市城市更新片區住房租金年度漲幅監測指引》《珠海市城市更新項目中歷史文化資源專項調查評估及保護工作指引》），現予印發。

實施過程中遇到問題，請徑向市自然資源局反映。

珠海市自然資源局2023年 月 日

珠海市城市更新片區既有建筑拆除率核算指引

一、拆除率核算方式

拆除率是指城市更新片區拆除范圍內既有建筑總建筑面積與城市更新片區內既有建筑總建筑面積的比值。同一城市更新片區存在多個拆除范圍的，對2021年8月31日至城市更新單元既有建筑拆除評估論證時點期間實施拆除、已列入城市更新年度計劃未拆除、正在開展拆除評估論證的拆除范圍進行拆除率整體核算。

城市更新片區內拆除范圍外的既有建筑總建筑面積，按城市更新單元既有建筑拆除評估論證時點進行數據統計，其中在建工程按土地出讓合同明確的計容建筑面積納統。除前述情形外，既有建筑的建筑面積可按政府部門組織開展的建筑物普查數據或測繪報告數據納統。

二、允許拆除情形及拆除率控制數

（一）禁止拆除情形。法律法規政策規定禁止或限制拆除情形，不得拆除。

（二）可拆除情形。城市更新片區拆除范圍內符合以下情形的既有建筑可全部拆除：1.違法建筑；2.經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值建筑；3.拆除用于政府組織建設的公共服務設施、市政基礎設施、應急搶險設施、軍事設施（特殊設施）、民生服務保障設施和防疫設施，以及其他市級及以上重大基礎設施建設需拆除的非保護性建筑；4.位于自然災害防治區域須拆除進行異地安置的建筑；5.省有關政策規定明確允許全部拆除的其他非保護性建筑。

除上述禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原則上不應大于20%。

三、審核程序

（一）編制要求。屬地鎮人民政府、街道辦事處負責組織對擬拆除既有建筑逐棟調查并對照拆除情形有關規定進行判定說明，測算既有建筑拆除率，形成既有建筑拆除評估論證報告，報區住房城鄉建設主管部門組織核查。

（二）審核程序。區住房城鄉建設主管部門應組織屬地文物、自然資源、城管等相關部門，依據既有建筑拆除管理相關規定，結合城市更新片區劃定、片區城市體檢、城市更新單元意向劃定范圍、既有建筑“留改拆”情況（具體分類情形、區域及規模等），對既有建筑拆除評估論證報告進行專項審查，向屬地鎮人民政府、街道辦事處出具審核意見，明確既有建筑“留改拆”及拆除率是否符合相關規定。

四、監督管理措施

（一）強化技術支撐。市自然資源部門結合實際工作需要適時統籌建立城市更新信息化審查平臺，輔助既有建筑拆除評估論證、審查及監督管理工作，提高審查效率。各區政府（管委會）應落實經費，委托專業機構采集轄區城市更新片區內既有建筑普查數據信息并定期公示，及時納入平臺統一管理應用。平臺未運行前，屬地鎮人民政府、街道辦事處和區住房城鄉建設主管部門可分別委托專業機構開展上述數據信息調查、測算和核算工作。

（二）管控計劃準入。符合本指引有關允許拆除情形及拆除率控制數規定且評估論證報告經審核原則通過的城市更新單元及項目，由屬地鎮人民政府、街道辦事處報區城市更新行政主管部門，納入城市更新年度計劃推進實施。在同一規劃實施期限及城市更新片區內存在多個拆建更新項目的，應綜合考慮項目產業投入、公益貢獻、民生保障、項目績效等因素，結合本指引有關允許拆除情形、拆除率控制數規定，統籌安排項目納入城市更新計劃優先次序。

（三）嚴禁未批先拆。未批復改造方案、未簽訂項目監管協議、未落實監管保障措施、或既有建筑拆除申請未經區住房城鄉建設主管部門備案通過的，嚴禁實施既有建筑拆除。未經批準擅自拆除的，區相關部門按相關規定對施工單位、監理單位、申報主體、原權利人以及相關市場主體、各級政府、相關行政主管部門及其責任人員依法依規予以處理，在查處、整改期間暫停項目受理。

珠海市城市更新項目拆建比核算指引

一、拆建比核算方式

拆建比是指城市更新單元拆除范圍及重建范圍內新建建筑的計容建筑面積與拆除范圍內現狀建筑總建筑面積（含房屋認定面積及測繪面積）的比值。拆建比可以在城市更新片區內統籌核算。

以下情形不納入拆建比計算：（一）經批準建設并納入保障房管理系統管理的非政府產權保障性租賃住房；（二）經批準建設，產權歸屬政府的公共服務設施、市政基礎設施、防疫設施、人才住房、保障性住房和其他用房；（三）城市更新片區規劃保留范圍內的現狀及規劃建設規模；（四）因補償保護性建筑原權利人相應增建的建筑面積。

二、拆建比控制數

（一）拆建比控制。拆建比原則上應控制在2以內。其中，符合拆除情形規定的舊住宅區原則上實施原拆原建，拆建比控制在1.2以內。

（二）特殊規定控制。除舊村集體回遷物業安排、“爛尾樓”盤活處置以及配套性商業外，原則上不再新增商業、辦公用房。上蓋物基底面積占比不足30%的留用地納入城中村改造項目進行整體規劃利用的，改造后只能用于復建安置和公共設施建設。現狀容積率超過1.5的城中村，原則上須先拆違將容積率降至1.5后，按拆建比不超過2執行（即已拆違部分不納入統計）。

三、審核程序

城市更新項目拆建比的測算情況應納入城市更新單元規劃予以說明，并由區城市更新行政主管部門負責審查。

四、監督管理措施

（一）落實拆建比管控。區城市更新行政主管部門應加強城市更新項目開發建設監督管理，拆建比不符合本指引控制數規定、經濟評估報告顯示經濟虧損或經濟評估報告經審查認為經濟虧損的，不得繼續受理城市更新單元規劃審查、改造方案審批。

（二）防控大規模增建。經鎮人民政府、街道辦事處核實，城中村現狀容積率超過1.5的，原則上不得實施拆建更新。如經拆除違法建筑后現狀容積率不超過1.5，可受理拆建更新申請。現狀容積率按照拆除范圍及重建范圍內既有建筑總建筑面積及相應用地面積核算。

珠海市城市更新項目就近安置率核算指引

一、就近安置率核實方式及控制數

就近安置率是指回遷房屋位于城市更新片區范圍內的原權利人占同一城市更新單元內原權利人總數的比值。企業單位不納入就近安置率指標計算。就近安置率不宜低于50%。

二、審核程序

城市更新項目原權利人就近安置率和回遷安置規模測算應納入城市更新單元規劃方案，由屬地鎮人民政府、街道辦事處組織審查。

三、監督管理措施

（一）落實就近安置率管控。城市更新項目原權利人安置率不符合就近安置率指標規定的，區城市更新行政主管部門不得受理城市更新單元規劃審查、改造方案審批。

（二）加強搬遷補償安置監管。搬遷補償安置方案由申報主體報屬地鎮人民政府、街道辦事處審查，審查通過后報區城市更新行政主管部門核準。屬地鎮人民政府、街道辦事處負責依據經核準的搬遷補償安置方案對搬遷補償安置協議進行符合性審查和備案管理，并依據備案合同核算確定回遷安置及臨時安置過渡保證資金，開展回遷安置監管工作。搬遷補償安置方案和協議范本由各區政府（管委會）研究制定。市自然資源部門統籌建立管理信息化平臺，對搬遷補償安置協議實施電子網簽、審查及備案管理。

珠海市城市更新片區住房租金年度漲幅監測指引

一、住房租金年度漲幅指標監測要求

城市更新片區住房租金年度漲幅，由區住房城鄉建設部門綜合考慮當年市場發展形勢以及周邊區域租金價格、居民消費價格指數的增長速度，對全市租賃型住房租金年度漲幅進行調查監測確定。租金年度漲幅超過4.5%時，區住房城鄉建設部門應及時向各區政府（管委會）發出預警。

二、監督管理措施

（一）合理控制城中村改造節奏。租金年度漲幅超出5%的，各區政府（管委會）應暫停城中村拆建項目報批。2023至2025年香洲區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過6個，鶴洲新區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過2個，其他區新增改造方案批復的城中村拆建更新項目原則上總計不超過3個。確需近期實施全面改造且具備經濟可行性的舊村，各區應遵循“總數量占補平衡”原則，結合實際情況調整納入全面改造計劃。各區應結合實際情況制定年度工作計劃，有序推進中心城區城中舊村全面改造工作。

（二）強化保障性住房供給。積極引導城中村改造中村集體回遷物業用于保障性租賃住房建設，村集體回遷物業中用于保障性租賃住房的面積不得低于村集體回遷物業總計容建筑面積的10%，并由住房城鄉建設部門納入珠海市保障性住房管理平臺監管。

珠海市城市更新項目中歷史文化資源專項調查評估及保護工作指引

一、調查評估

擬實施城市更新的區域在納入城市更新年度計劃前，各鎮人民政府、街道辦事處應組織開展涉及歷史文化名鎮名村（傳統村落）、歷史文化街區、文物、歷史建筑、改革開放歷史性建筑、工業遺產、古樹名木等保護對象的專項調查評估，形成歷史文化資源調查評估成果。城市更新項目涉及歷史文化名鎮名村（傳統村落）、歷史文化街區、文物、歷史建筑等保護對象的，在保護（發展）規劃未經有批準權限的機關審批前，不得納入城市更新計劃，不得受理城市更新單元規劃審查、改造方案審批。

二、審查報備

（一）審查程序。城市更新單元范圍內存在對改造面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護價值建筑的項目，城市更新單元規劃中應增加歷史文化保護專題報告，明確項目現狀歷史文化資源調查評估情況、保護規劃銜接、保護目標定位、保護策略方案等內容。區城市更新行政主管部門應會同區住建、文物和市自然資源局派出機構組織專家開展評估論證，對保護專題報告進行專項審查。審查未通過的，不得繼續受理城市更新單元規劃審查、改造方案審批。

（二）備案程序。保護規劃確定的歷史城區、歷史文化街區、歷史地段、傳統風貌區等具有保護價值的片區實施全面改造或混合改造面積大于1公頃或改造方案涉及5棟以上具有保護價值建筑遷移、拆除的改造項目，區城市更新行政主管部門應會同區住房城鄉建設部門在改造方案批復后，將歷史文化保護專題報告按國家、省及市有關重大項目備案管理規定逐級上報省住房城鄉建設廳備案。

歷史文化保護專題報告編制要求由市自然資源主管部門另行制定。

三、收購補償

（一）補償標準。城市更新單元范圍內涉及具有保護價值建筑的項目，實施主體應作為改造范圍內保護性建筑保護責任人，按照保護要求對保護性建筑實施修繕利用。非國有資產保護性建筑所有權人同意保護性建筑納入更新改造的，實施主體應通過產權置換或者貨幣資金的形式給予非國有資產保護性建筑所有權人補償。其中，歷史建筑補償標準應按照同一城市更新單元范圍內類似非歷史建筑房屋補償標準上浮20%處理；非國有資產不可移動文物收購補償標準由市文物行政主管部門另行研究制定。

（二）保護修繕費用處置。保護性建筑產權移交政府的，在城市更新項目地價評估過程中，可以相應用途單宗土地市場評估價為基礎，結合珠海市城市更新項目地價計收辦法以及保護性建筑保護修繕費用等因素，采取總體核算方式確定應繳地價評估結果，保護性建筑保護修繕費用由區住建部門委托專業機構核定。保護性建筑產權移交實施主體的，實施主體可向區政府申請補助，補助辦法由各區政府另行制定，另有規定的除外。

（三）產權補償建筑面積處置。因補償保護性建筑原權利人相應增建的建筑面積不納入拆建比核算。其中，保護性建筑建筑產權移交政府的，按其產權移交面積2倍核算的計容建筑面積允許轉移至回遷范圍內建設；歷史建筑產權移交實施主體的，按歷史建筑產權移交面積1.32倍核算的計容建筑面積允許轉移至重建范圍內建設；其他保護性建筑產權移交實施主體的，按照產權移交面積1.1倍核算的計容建筑面積允許轉移至重建范圍內建設，另有規定的除外。

四、修繕利用

鼓勵在不變更土地性質、土地用途和不降低消防安全水平、房屋安全和符合保護要求的條件下，開展文物、歷史建筑等保護性建筑修繕、改造和利用。允許保護性建筑變更建筑使用功能，按照技術規范、修繕設計、施工方案等要求對保護性建筑進行修繕。其他既有建筑的修繕、整治以及改建利用按照國家、省、市相關規定辦理。

五、實施監管

（一）嚴格落實審批程序。城市更新中歷史文化名鎮名村（傳統村落）、歷史文化街區、文物、歷史建筑、古樹名木、工業遺產等各類保護對象涉及修繕利用的，須依法履行相應的審批程序；未依法履行相應的審批程序的，不得開展任何改變既有建筑的建設行為。

（二）嚴格落實施工現場保護措施。城市更新單元內既有建筑實施拆除前，應先落實更新單元范圍內及周邊保護性建筑及其賦存的歷史環境要素現場保護措施。

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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關鍵詞： 廣東珠海 專項規劃