觀點網(wǎng)沉默已久的華遠地產(chǎn)近日傳來新動作。

2月2日，華遠地產(chǎn)微信公眾號透露，華遠地產(chǎn)與外文出版社近日就華遠中心（北京）寫字樓整售舉行簽約儀式，成交金額4.61億元。

此次交易中，寫字樓所處的華遠中心（北京）位于北京市石景山區(qū)，是由購物中心和寫字樓組成的城市綜合體項目，該地塊由華遠地產(chǎn)于2015年11月競得，拿地后開工時間幾經(jīng)推遲。

(相關資料圖)

華遠其后又與大悅城達成合作，在該項目中打造北京第三座、京西首座大悅城--華遠石景山大悅城項目。

2022年半年度報告顯示，該綜合體項目已經(jīng)竣工。項目總投資額74.972億元，報告期實際投資額37，191萬元。

值得注意的是，1月30日，華遠地產(chǎn)發(fā)布2022年業(yè)績預虧公告，預計2022年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤約為-35億元到-39億元。預計2022年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業(yè)績和寫字樓整售，將華遠地產(chǎn)的境況露出了冰山一角。

合作大悅城

華遠石景山綜合體項目位于阜石路高架北側，緊鄰蘋果園交通樞紐，總建筑面積約22萬平方米、總規(guī)劃用地面積約3.5萬平方米，包含約5.9萬平方米寫字樓和銷售商業(yè)，以及約10.3萬平方米商業(yè)；其中，商業(yè)部分用于打造華遠石景山大悅城。

2015年11月23日，“北京市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐M、N地塊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地”引發(fā)房企熱搶，龍湖、碧桂園、首創(chuàng)、金地等均有參與。

在近百輪報價后，地塊由華遠地產(chǎn)全資子公司華遠置業(yè)和上同致遠組成的聯(lián)合體競得，成交價35.4億元，溢價率高達121.25%，這也是當年華遠在京拿下的首宗地塊。

據(jù)當時資料，該地塊樓面單價達2.87萬元/平方米，接近區(qū)域在售項目成交均價，也打破了此前商業(yè)金融用地成交價格明顯低于在售項目的格局。

然而在拿地后，項目開工幾度延遲。

經(jīng)查歷史公告，在拿地當年的年度報告中，于報告期末，該項目正在進行報建手續(xù)和規(guī)劃設計工作，計劃于2016年底開工建設。2016年度報告中，華遠地產(chǎn)又稱：“報告期末正在進行報建手續(xù)和規(guī)劃設計工作。計劃于2017年下半年開工建設。”

直至2017年6月，華遠地產(chǎn)與大悅城達成戰(zhàn)略合作，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、管理運營等方面進行合作。首個合作項目在華遠北京蘋果園項目上落地，華遠方面開發(fā)為主，大悅城則負責商業(yè)的運營，并定名為京西大悅城。

合作伙伴的介入，讓項目之后的進展更加順利。在將該地塊打造為石景山商業(yè)綜合體項目，以及實現(xiàn)華遠地產(chǎn)的商業(yè)戰(zhàn)略升級等方面，均取得重大實質(zhì)性突破。

于該年度報告中，華遠地產(chǎn)稱“計劃于2018上半年開工建設”。至此，項目終于在拿地三年后正式動工，在2018年度報告中，項目進度更新為在建，2022年6月，項目竣工驗收。

此次整售的寫字樓為華遠中心（北京）7#樓，年內(nèi)華遠地產(chǎn)與大悅城控股攜手打造的華遠京西大悅城也將迎來開業(yè)。

盡管項目已在去年中竣工，但在2022年末，華遠地產(chǎn)卻曾發(fā)布公告對控股子公司增資。

彼時公告稱，北京新潤致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前注冊資本為5000萬元，其中華遠地產(chǎn)全資子公司華遠置業(yè)和華遠置業(yè)的全資子公司上同致遠共計出資4000萬元，持有新潤致遠80%股份；享晟置業(yè)有限公司出資1000萬元，持有新潤致遠20%股份。

而新潤致遠正是主要負責華遠·石景山項目開發(fā)建設的項目公司。

華遠地產(chǎn)表示，由于該項目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長，項目公司原有注冊資金遠不能滿足項目開發(fā)運營過程中的實際需求，項目開發(fā)資金來源主要由外部融資及股東借款解決，資金使用成本高。

“現(xiàn)新潤致遠各方股東擬按照各自持股比例以現(xiàn)金方式對新潤致遠增加注冊資本共計21億元，其中華遠置業(yè)增資10.5億元，上同致遠增資6.3億元，合計增資16.8億元；享晟置業(yè)增資4.2億元。本次增資完成后，新潤致遠注冊資本變更為21.5億元，各方股東持股比例不變。”

另一面

除了單個項目的開發(fā)進程屢經(jīng)波折外，華遠地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意。1月30日，華遠地產(chǎn)披露2022年度業(yè)績預虧公告，預計2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤約為-35億元到-39億元，預計2022年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業(yè)績，將華遠地產(chǎn)的境況露出了冰山一角。

在預虧公告中，華遠地產(chǎn)表示，2022年國內(nèi)新冠疫情影響延續(xù)，房地產(chǎn)市場情況持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場底層需求受到?jīng)_擊、居民購房意愿下滑。

“受此影響，在保交房、保證公司現(xiàn)金流穩(wěn)定安全的前提下，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略進行去化，使得部分項目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，出于謹慎考慮擬計提減值準備。”

另一方面，報告期內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房價及成交規(guī)模下降，行業(yè)整體毛利率降低，公司調(diào)整策略加大去化力度。受結轉項目及產(chǎn)品變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結轉毛利率下降，導致毛利率較去年同期降低。

預虧的業(yè)績，難逃直面監(jiān)管函的命運。上交所下發(fā)了關于對華遠地產(chǎn)業(yè)績預告相關事項的監(jiān)管工作函，處理事由為就業(yè)績預告事項對公司提出監(jiān)管要求。

事實上，2020年-2021年，華遠地產(chǎn)歸母凈利潤約為4.14億元和-6.69億元。也就是說，華遠地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)在2021年就已敲響警鐘。

華遠地產(chǎn)該年錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.69億元，同比減少261.68%；歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-7.48億元，同比減少358.87%。

也就是說，2021年以來，華遠地產(chǎn)將持續(xù)兩年虧損，兩年累計虧損約41.69-45.69億元。

由盈轉虧的2021年，華遠地產(chǎn)的營收突破百億，達136.93億元，同比增長77.13%，華遠地產(chǎn)將原因歸結為當期符合結轉收入條件的物業(yè)較上年同期增加。

而利潤的下降，不得不提大額的計提減值。華遠地產(chǎn)曾稱，大額計提主要是受新冠疫情、調(diào)控政策的影響，開發(fā)的部分住宅及商業(yè)項目銷售價格不及預期。

截至2021年末，華遠地產(chǎn)在北京、長沙、西安、天津、佛山、銀川的個別項目存在存貨減值的情況，2021年合計計提存貨跌價準備金額15.55億元，對公司凈利潤影響為-15.51億元，對歸屬于上市公司股東凈利潤影響為-12.06億元，對歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)影響為-12.06億元。

2022年，華遠地產(chǎn)定下138億元的銷售目標，盡管較之前有所下調(diào)，但從前三季數(shù)據(jù)來看，距離目標實現(xiàn)或存在一定差距。

2022年前三季度，華遠地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入53.91億元，同比減少1.43%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.21億元，同比減少2600.63%。

如今隨著新常態(tài)的到來，調(diào)控放松，市場回暖，活過艱難時刻的華遠地產(chǎn)或許能再迎來生機。

關鍵詞： 華遠地產(chǎn) 上市公司