作者 |陶婷

編輯 |田晏林

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自2022年以來，“提前還房貸”這幾個字，幾乎長在了熱搜上。每隔一段時間，就狠刷一波存在感。

兔年春節前，“提前還房貸”就引發過一波小高潮。節后，市場上提前還房貸人數更是繼續增長。最近兩天，相關話題再次登上熱搜，可這次出現最多的，卻是“專家建議：扎堆提前還房貸并不可取”的詞條。這讓一些不明就里的網友怒了。

“還房貸省點利息，是非常正常的個人行為，又有什么‘磚家’出來博眼球了？”有網友吐槽。但隨后，有人發現原來自己錯噴了“良人”。專家的這些話是對銀行說的，潛臺詞大概是：在存量貸款上賺的錢，要適時吐出來一些，不要把客戶逼急了。

市界在社交平臺上注意到，近期有不少網友反映，部分銀行不僅“提前還房貸已經排隊到4月份”，還有許多家提高了還款門檻。在人們提前還房貸兇猛之際，一些銀行肉眼可見地“急”了。

然而，你有張良計，我有過墻梯。為了解決“提前還房貸難”這個問題，一場斗智斗勇的較量，正在銀行和還貸人之間涌動。

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還錢竟比借錢難

90后的馮飛是天津的房地產從業者，2023年節后剛開工，就有好幾個朋友向他咨詢提前還房貸的問題。而這，他已經在近兩年聽身邊的朋友、客戶聊過無數遍了。而且馮飛本人也是提前還房貸大軍中的一員。

2016年，馮飛在天津貸款90萬元買了一套兩居室，每月還4400元的房貸。就這樣還了六年后，他給自己算了一筆賬：在已經還完的30萬元里，實際上只有13萬元的本金，相當于有17萬元的利息，全部交給了銀行。于是在2022年年初，當家中多出一筆50萬元的閑錢后，他決定提前還掉部分房貸。

和馮飛作出同樣決定的，還有家住三線城市的90后姑娘菲云。2019年，在父母的支援下，她貸款40萬元在江蘇常州買了一套房。在每個月2000多元的房貸還了三年后，她發現，錢放在支付寶里，收益只有2%左右，而已經還掉的3萬多元，大部分也是利息。

橫算豎算下，她決定從2022年起，每年提前還一部分房貸，“手里有多少錢，就提前還多少錢。”菲云告訴市界。

為了完成計劃，這個愛美的女孩子很少給自己添置新衣服。2022年上半年，在銀行順利預約到名額后，她如期還上了款。

馮飛則是聯系了當時給他辦貸款的客戶經理，在向銀行提交還款資料后，也順利還了50萬元。從預約申請到還完款，他只用了半個月時間。“末了，銀行還給我贈送了個小禮品。”馮飛告訴市界，他感覺那時候的銀行還是鼓勵提前還貸的，“畢竟這是一個能讓銀行很快回錢的事。”

然而，馮飛不知道，風向在下半年悄然發生改變。2022年8月，交通銀行被媒體曝出，變相調整提前還房貸違約金收取規則。“提前還房貸為何這么難”的話題，也在各大社交平臺刷屏。

“一直約不上，顯示額度已滿”“我交了兩個月的罰金，才提前還上了。”還貸者紛紛吐槽。

也是從那時起，銀行的還貸門檻逐步增高。除了需要收取違約金外，一些地區的銀行，比如廣東、四川、上海、福建等，不能線上預約，只能線下預約。即便是線下預約，還貸人也經常會遇到或額度約滿，或要排隊幾個月的情況。

進入兔年以后，這種情況也沒有出現好轉，反而愈演愈烈。

王思在深圳就親身經歷了這一系列變化。她告訴市界，2022年初她可以線上還款，等到10月就得線下辦理了，不過當時好在，一個月后就能還掉。但2023年1月份她再提前還款時，銀行就要求排隊了，并告知其要等兩到三個月。

但很多等待還貸的人并不想坐以待斃。為了順利還款，他們與銀行斗智斗勇起來了。

有人早早地蹲守在銀行線上系統，只為搶那比春運高鐵票還難的額度預約號；有人畫出了一個嘆為觀止的思維導圖；還有人給同伴支招：先逾期一兩個月，等銀行來催收的時候表示想提前還貸，“保證秒通過”。

不過，更多的人還是試圖通過撥打銀行客服、銀保監會和金融消費權益保護咨詢的電話，以期引起監管部門對大家提前還房貸意愿的重視。

按照網友的建議，放號時立即點進提前還本申請頁，有人連續填完各項信息后迅速提交，順利搶到了號。但更多想要提前還房貸的人，仍處在“線上預約不到，線下讓等消息”的死胡同里。

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各有盤算

大家為何提前還房貸？

市界注意到，這背后是存量和新增房貸利差，超過2%的事實。這是不少80后、90后購房主力軍，提前還房貸的主要原因之一。

東南地區某國有大行的一位個貸經理曾透露，“這些年輕人購房時，由于工作年限尚短，又恰逢幾年前樓市高點，因此辦理的大都是成本較高的商業貸款或者混合貸款。很多人的房貸利率超過5%，有的甚至超過6%。”

然而近兩年，房地產行業處于調整期，首套房貸利率從4.25%，持續下滑至2023年1月的4.1%點多。進入今年2月，多地首套房貸利率，比如鄭州部分銀行，甚至下調至3%點多。

同樣是貸款100萬元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房貸利率下，每個月的還款額相差將近1200元，總利息相差了44萬元。這些數字刺進了普通的打工人心中，令他們“不患寡而患不均”了。

家住安徽的95后張甜，買房時用的組合貸，商貸利率為5.88%。作為一名財務從業者，張甜太清楚給銀行的利息有多高。2023年1月底，她也預約了提前還款。盡管排期排到了八月份，張甜每天過得很煎熬，但她告訴市界，對于提前還房貸這事，她“不會再猶豫了”。

資產投資收益率下行，是張甜提前還房貸的另一個原因。

“去年我炒股虧了六七萬。提前還貸等于找到一個5%點多的大額存單，現在去銀行買理財，3%的收益都少見。”張甜說。實際上，收入下跌不足以支付月供、對未來預期的擔憂等，都讓年輕人產生了提前還貸的想法。

最近這三年，房地產行情不好，馮飛每月基本收入好的時候有4000多元，差的時候幾乎顆粒無收，完全不能覆蓋他每月房貸、日常生活的開支，以至于養孩子都經常需要父母的接濟，“生活壓力還是很大的，未來也充滿了不確定性。將月供控制在1000多元，日子過得就輕松多了。”馮飛說。

此外，房價上漲幅度跑不贏房貸利率，也成為人們提前還房貸的重要原因。

房價周期性上漲的那些年，人們紛紛加大杠桿買房。在他們看來，反正房價每漲一波，就會賺幾十萬、上百萬，銀行那點利息可以忽略不計，以至于錢幾乎都流進樓市。但如今，在“房住不炒”的背景下，未來房價趨穩是大概率事件，部分購房者便走上了提前還房貸之路。

從表面上來看，人們提前還房貸，能降低銀行提壞賬的風險，但個人按揭貸款是銀行核心優質資產，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤。這也解釋了銀行為何著急提高還貸門檻了。

近兩年，樓市調整期，銀行這部分的利息收入也出現下滑。

以農業銀行為例，截至2022年9月30日，利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達到9.24%。“按揭貸款在銀行屬于優質資產，風險小、利潤高。如果有大量的借款人提前還貸，也會打亂銀行后續的借貸計劃。”某股份制商業銀行客戶經理郭嘯告訴市界。

“一個更重要的原因是，銀行看中了這一批提前還房貸人的優質度。”郭嘯說。

據他介紹，第一類是有存款的人，這類人手握大量現金，這從2022年居民住戶存款創新高可以佐證；第二類是沒存款但能周轉的人，他們能通過倒賣資產或者借錢進行周轉；第三類，是一些收入中等，但有長輩或家庭給予資金支持的人，他們往往帶有從眾心理，以及無債一身輕的傳統觀念，傾向于提前還掉房貸。

這三類群體之外的，是房子買得貴，房貸利率高，收入風雨飄搖的購房者。他們斷供率會很高，不屬于優質房貸客戶。銀行也清楚，這些房子即便有抵押，被拍賣掉后，價格也會大幅縮水。

對于系統性風險很高的客戶，銀行通常會希望他們提前還款，而面對長期穩定還貸的優質客戶，可就不一定了。

其實說到底，銀行和房貸者之間是零和博弈關系。房貸者為了減少損失，傾向于選擇提前還貸。銀行為了減少損失，就傾向于避免房貸者“提前還貸”。

（圖源/視覺中國）

還貸潮會愈演愈烈嗎？

2月3日，“提前還房貸要排到4月”的詞條登上熱搜。至此，從2023年開年至今，一個月內，“提前還房貸”已經上了三次熱搜。

對于應不應該提前還房貸，在深圳某大型銀行工作的趙柔有自己的理解。“結合現在的市場行情，現在手握現金更好，一年能有個4%~5%的收益，其實可以覆蓋房貸利率的。”

從長線來看，過去十年權益類基金收益率，以16.32%的年化收益率位居榜首，超過一線城市的房產收益，“這是對抗通貨膨脹的不錯選擇。很多權益型基金，只要能堅持持有三年，虧錢概率只有5%左右。”趙柔說。

然而，現實卻由不得她想象。事實是，大多數人能長期持有房產，但不能長期拿住基金。

根據公開數據顯示，房產的平均持有時間是6.3年，而基金的平均持有時間只有7個月。這背后，是投資者“追漲殺跌”，不能堅持長期持有的投資行為，所帶來的“負收益”。

多家基金公司聯合發布的《公募權益類基金投資者盈利洞察報告》顯示，在2016年至2020年五年期間，基金的平均凈值增長率年度均值達到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是說，基金賺錢，基民不賺錢，或者少賺錢。

這兩天，當遇到客戶咨詢時，趙柔還是會根據客戶實際情況，提供是否提前還房貸的建議，告訴大家其中的利弊點。“如果房貸利率過高，還款方式是等額本息，投資理財的收益跑不贏房貸利率，再加上手上的確有閑錢，越早還越好。”趙柔告訴市界，總體而言，還是根據個人實際情況而定。

當外界還在熱議是否需要提前還貸時，一個有意思的現象正在上演。

為了刺激消費和投資，銀行開始下調存款利率。在行業人士看來，如此又會促使用戶將存款用于還房貸，形成惡性循環。

按照這個態勢，提前還房貸的動機以及擁擠度，未來會否愈演愈烈？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴市界，只要房貸利率高于理財利率，只要房價仍趨穩，且房價漲幅不及居民預期，提前還貸的動機，就一直會存在，“直到房價趨穩能夠止住，以及房貸利率降到跟理財收益率差不多的水平，甚至更低。”

實際上，2022年，在全國住戶存款創新高的大背景下，許多人手里還是有可觀的存款。這也成為人們提前還房貸的動機之一。不過，城市之間也有分化。提前還款的風潮，雖已從一二線城市傳導至三四線城市，但后者難以復制前者的擁擠度。

郭嘯告訴市界，一二線城市的人，往往本著“能貸7成絕不貸5成，以抵御通貨膨脹”的心態買房，他們手里還有較多余錢，擁有提前還款的財余，而三四線城市居民則是“首付盡量多付，貸款盡量少貸”，在付完首付后，財余有限。

面對當前的情況，銀行還有辦法降低提前還房貸率嗎？2月1日，《經濟日報》發文建議，銀行適度降低存量房利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。

這話或許說到大部分購房者的心坎上去了。

縱觀歷史，的確有過存量房打折的先例。那是在2008年金融危機之時，金融管理部門出臺政策，將房貸利率由基準利率的0.85倍，擴大至0.7倍。這是唯一一次實施存量房貸優惠政策的一年。20多年后的今天，歷史驚人地相似。

張甜雖然對于提前還房貸的事態度堅決，但此刻的她仍然如熱鍋上的螞蟻坐立不安。眼看著新增房貸利率已經進入3%時代，而她5.88%的存量房貸利率是那么刺眼。

“得等到8月份才能提前還貸，還要多還幾個月的利息，太肉疼了！”張甜說，長時間的等待和排隊，會引發大家的恐慌情緒。“還是希望銀行能盡快解決問題，也愿有政策惠及到存量房貸的人身上。”

（文中馮飛、菲云、王思、張甜、郭嘯、趙柔為化名）

關鍵詞： 房貸利率