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以下正文

近日重慶市六屆人大一次會(huì)議開幕，未來(lái)五年重慶的發(fā)展規(guī)劃也在本次會(huì)議中浮出水面。

01

在本次會(huì)議中提到，未來(lái)五年重慶將圍繞“六個(gè)顯著提升”建設(shè)：

推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著提升、構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、推動(dòng)科教實(shí)力顯著提升、推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)水平顯著提升、推動(dòng)社會(huì)治理水平顯著提升、推動(dòng)人民生活水平顯著提升以及推動(dòng)城市綜合實(shí)力顯著提升。

在這份規(guī)劃中，除了明確提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”以外，還有不少內(nèi)容與樓市息息相關(guān)，其中包括：

■ 力爭(zhēng)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；

■ 加快建設(shè)中西部國(guó)際交往中心；

■ 籌集保障性租賃住房22萬(wàn)套；

■ 改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)8600萬(wàn)平方米、棚戶區(qū)10萬(wàn)戶等等。

相信大多數(shù)人一眼就看到了10萬(wàn)戶棚戶區(qū)的改造規(guī)劃。畢竟作為上一輪樓市的“大招”，棚改算是樓市里最值得關(guān)注的話題之一。正巧最近關(guān)于“新一輪”棚改的話題也很多，所以我們今天也簡(jiǎn)單聊一下2023年開始的新一輪棚改規(guī)劃。

02

首先，棚改對(duì)于樓市的影響力毋庸置疑。

尤其是2013-2018年這一周期中，棚改幾乎是樓市上一輪熱潮的核心驅(qū)動(dòng)力。早在2016年，官方就有發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

而后于2019年，棚改熱潮逐漸消退。

直到2021年樓市下行開始，有不少城市再度傳出棚改的新聞。但對(duì)于重慶而言，棚改的話題直到最近才真正開始發(fā)酵。

03

大約是去年底，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到：

加大貨幣化安置力度。

原則上暫停中心城區(qū)安置房建設(shè)審批，鼓勵(lì)區(qū)縣政府在房屋征收、集體土地征收補(bǔ)償?shù)确矫嫱菩胸泿呕仓谩?/p>

該消息一經(jīng)發(fā)布后，新一輪“棚改”的話題就不絕于耳。如今隨著本次會(huì)議的召開，未來(lái)棚改的力度也隨之浮現(xiàn) ——

五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造10萬(wàn)戶。

那么問(wèn)題來(lái)了：10萬(wàn)戶的棚改力度算不算大？

說(shuō)實(shí)話，10萬(wàn)戶的棚改規(guī)劃其實(shí)并不是這一次才規(guī)劃確定的。早在2021年的“十四五”規(guī)劃中，就已經(jīng)透露了10萬(wàn)戶的棚改規(guī)模。只不過(guò)有著前不久過(guò)渡腦補(bǔ)“加大貨幣化安置”的情感鋪墊，以至于真正出現(xiàn)10萬(wàn)戶棚改規(guī)劃的時(shí)候，反而沒(méi)有太多情緒波動(dòng)。

但對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們可以橫向?qū)Ρ纫幌逻^(guò)往官方公布的長(zhǎng)周期棚改進(jìn)程：

2001-2012年，重慶棚戶改造總計(jì)超30萬(wàn)戶；

2013-2018年，重慶棚戶改造計(jì)劃超7萬(wàn)戶。

從數(shù)據(jù)中可以看出，千禧年初是棚改的活躍期，均算下來(lái)每五年的棚戶改造約為12.5萬(wàn)戶左右。而如今的10萬(wàn)戶，量級(jí)則正好介于千禧年初與2013-2018年階段的中間值。

但考慮到2019年起全國(guó)棚改力度驟減的客觀背景，重慶未來(lái)五年的棚改力度至少能稱的上規(guī)模足夠。

04

而除了棚戶區(qū)改造以外，本次會(huì)議中還透露了樓市另一大需求的釋放點(diǎn) ——

城市化進(jìn)程的推進(jìn)節(jié)奏。

如果說(shuō)棚改是上一輪樓市熱潮的驅(qū)動(dòng)力，那么城市化進(jìn)程則是樓市馳騁多年最重要的支撐。在“十三五”人口統(tǒng)計(jì)中，重慶新增人口142.41萬(wàn)人，而在這期間城市化進(jìn)程所帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化總量高達(dá)371.84萬(wàn)人！

而在此次會(huì)議中，關(guān)于未來(lái)五年的城鎮(zhèn)化率的推進(jìn)也有著明確的規(guī)劃 ——

力爭(zhēng)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%。

在2021年重慶常駐人口結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中顯示，城鎮(zhèn)人口2259.13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為70.32%。按照會(huì)議中的規(guī)劃，未來(lái)五年內(nèi)重慶城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%，算上2022年未公布的新數(shù)據(jù)，這中間大約可提升的空間還有4%左右。

也就是說(shuō)，在未來(lái)的五年里，通過(guò)人口結(jié)構(gòu)的變化還將有望催生出約百萬(wàn)人的購(gòu)房需求。

05

自去年十一月以來(lái)，宏觀層面激勵(lì)樓市的政策層出不窮。在宏觀趨勢(shì)的引導(dǎo)下，全國(guó)各地激勵(lì)樓市的政策也逐漸開始加碼。

早在本次會(huì)議開啟前，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》就已經(jīng)為今年的樓市發(fā)出了積極的政策信號(hào)。在新《通知》的優(yōu)化后，購(gòu)房者在“三無(wú)”身份界定以及“商貸住房套數(shù)認(rèn)定”兩個(gè)方面都有了明顯的優(yōu)化：

商業(yè)貸款住房套數(shù)認(rèn)定。

考慮居民在中心城區(qū)和區(qū)縣的真實(shí)生產(chǎn)生活需要，在中心城區(qū)以外區(qū)縣新購(gòu)住房的，僅將所在區(qū)縣的住房套數(shù)納入當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貸款核查范圍。居民將自有住房經(jīng)市住房租賃服務(wù)平臺(tái)備案，且經(jīng)住房保障部門出具認(rèn)定書，以及承諾租期不少于10年或備案租賃合同租期不少于5年的，該套住房可不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。對(duì)存量住房盤活用作保障性租賃住房和長(zhǎng)租房的，一個(gè)家庭原則只核減一套。

支持剛性住房貸款需求。

非本地籍居民在我市購(gòu)買首套住房的，出具納稅、社保繳納證明，或經(jīng)所在社區(qū)、工作單位等出具證明的，在向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，享受本地居民同等政策。為了進(jìn)一步推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略的實(shí)施，支持四川籍居民在我市購(gòu)買首套住房個(gè)人住房貸款需求，對(duì)納入重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃的四川廣安籍居民在重慶都市圈購(gòu)買住房的，享受與本市居民的同等待遇。

其實(shí)以重慶購(gòu)房的限制政策來(lái)說(shuō)，“限貸”幾乎是除“限售”以外的最后一層門檻。隨著“限貸”門檻明顯降低、“限售”也已經(jīng)進(jìn)行過(guò)優(yōu)化，未來(lái)，想要通過(guò)優(yōu)化原有政策帶來(lái)改變的可能性已經(jīng)越來(lái)越少。

如今貨幣化棚改力度加大是否只是一個(gè)起點(diǎn)？

接下來(lái)樓市還會(huì)有怎樣的激勵(lì)政策？

2023年才剛剛開始，我們拭目以待。

PS：年前將發(fā)布的日更稿件已經(jīng)不多了，所以在此先預(yù)祝大家新年快樂(lè)、身體健康、萬(wàn)事如意（手動(dòng)撒花.jpg）！

文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕

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