本文來源：時代財經 作者：劉婷

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房地產行業進入調整周期，優質企業在周期沉浮中保持戰略定力，以穩健姿態穿越周期。

8月29日晚間，美的置業（3990.HK）披露2023年半年度業績報告，交出一份可圈可點的成績單。

報告期內，美的置業實現合同銷售總額406億元；對應銷售面積321萬平方米，期內簽約回款率提升至98%。通過集約化管理，集團管理和銷售費用率穩步控制。截至報告期末，公司營業收入363億元，毛利率13.2%；核心凈利潤18億元。

高能級城市布局與多元化布局，成為美的置業利潤持續增長的基石。

上半年公司深耕城市市占率逐步提升，展現出市場周期波動下的韌勁。經營層面，通過持續調整航道結構，打造第二增長極，旗下物業、產業航道貢獻正向現金流，外拓能力成熟，其中睿住建筑科技業務已100%來自外部。

長期以來，無論是面臨行業上行或是劇變大環境，美的置業都堅持保安全、穩經營、調結構，將“行穩致遠”刻在企業文化中。美的置業認為，只有堅守長期主義，才能成為動能十足的馬拉松選手。

在房地產市場供求關系發生重大變化的當下，美的置業始終重視保持基本面的穩健和培養穿越周期的能力，以安全良性的財務表現筑牢風險底線。作為一家具備強大實業業基因民營房企，其守住了安全底線，同時展現出業績穿越周期的韌勁，因前瞻性布局多元化產業賽道，內生驅動力逐步增強。

提高交付質量，布局高能級城市

2023年上半年，面對充滿挑戰與不確定性的市場環境，美的置業始終嚴守初心、穩健經營，有節奏收縮負債，同時對授信額度合理擴表，在行業下行周期仍能保持一定業績韌勁。以實際行動響應“保交房、保穩定、保民生”，持續踐行優質可信賴房企應有的社會責任，助力實現人們對生活的美好向往。

為貫徹區域深耕戰略，公司精準布局有持續人口流入和經濟增長的大灣區、長三角經濟區，二者合計貢獻近7成業績，銷售均價增長3%至12653元/㎡，城市升級戰略再上臺階。

值得注意的是，美的置業在投資方面一向保持審慎與克制，通過優化投資策略和堅定投資方向，積極調整土儲結構。截至2023年6月，公司土儲面積權益比提升至72%，較期初上升3%。其中二線及以上城市的土儲占比67%。上半年新獲廣州、佛山、長沙等核心城市優質地塊，權益貨值約38億元，為后續高質量發展增添動能。

良好的財務狀況是企業可持續發展提供的重要保障，項目系統化的管控，可有效保證了全盤的交付節點，能夠實現如期甚至是提前交付。2023年上半年，美的置業提前和如期交付超4萬套，覆蓋38個城市，77個項目，65%實現提前交付，客戶交付滿意度遠超行業平均水平。

美的置業不僅保證交付節點，更著力于提升工程質量、服務能力。在客戶高滿意度的背后，是因為公司將品質力、交付力和服務力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅持從客戶視角出發，推動全周期服務質量的改善，為行業提供可信賴的發展樣本。

自2021年起，美的置業推出用戶品牌“橙意家”，此后進行全面且持續的迭代升級。今年3月以來，公司從購房、等待、交付、居住四大維度出發，圍繞“橙意家-全生命服務周期”體系，推出“品質升級計劃”。7月，美的置業與業主共創全新用戶品牌行動，啟動全國首屆「橙意生活節」。預計7-8月間，全國7大區域和200多個小區將累計舉辦超100場活動，覆蓋近150萬業主。

資金流動性強，凈負債率持續下調

夯實基礎面的同時，美的置業保持穩健的財務底色。

報告期內，美的置業加權平均融資成本僅4.68%，遠低于同規模企業。低成本融資為美的置業獲得了更多利潤空間，也在調整周期搶占先機。憑借著長期以來審慎克制的擴表，美的置業始終牢守綠檔。

憑借穩健基本面、財務審慎的優勢，美的置業主動優化負債結構及保障充足的流動性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計劃。截至報告期末，公司合理控制凈負債率，下降至39.8%；剔除受限制現金的現金短債比穩定在1.49，扣預資產負債率穩步下降至67.9%。

此外，美的置業持有現金總量238億元，銀行授信額度1517億元，尚未動用的銀行授信額度1118億元，現金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。在手握充足現金總量同時，公司融資成本保持低位，加權平均融資成本為4.68%。

在當前市場環境下，信用發行及創設CRMW對民營房企資信要求極高。得益于優良的企業資質和高信用價值，美的置業贏得了眾多主流機構在資源賦能和信用價值上給予的堅定認可和強大支持。

作為“第二支箭”支持的首批房企，2023年4月，美的置業成功發行12億中票，系首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企。8月，公司再次成功發行9.2億元中期票據，優秀的融資能力鞏固強大的資金實力，成為可持續經營的重要支撐。一年內到期融資余額期限占比28%，并無美元債。

外拓占比持續提升，多元業務實現有利潤規模增長

在緊握產品競爭力的同時，美的置業也在積極調整航道結構，拓展多元化業務以此順利切換新增長動能。依托制造業基因優勢，美的置業房地產科技賽道成效顯著，作為美的置業旗下獨立品牌——睿住系列（ REMAC），已具備商業價值及市場認可度。

今年上半年，睿住建筑科技新增合同金額4億元，第三方業務占比達到100%。目前，睿住建筑科技MIC模塊化建筑產品已獲香港技術標準體系認證，通過供港聯盟及渠道合作方式，鎖定未來3年每年不低于5億港幣的模塊化建筑產品訂單。

裝配化裝修方面，睿住建筑科技研究重心放在了綠色建筑的另一重要環節——綠色建材，已形成健康空間裝配化裝修整體解決方案，可賦能于MiC集成空間產品整體交付。換言之，睿住建筑科技已搭建起從主體結構到內部裝修一體化的裝配式全產業服務模式。

作為智慧健康生活服務商，美的置業堅持以用戶需求為導向進行技術迭代，6年以來堅持布局空間科技賽道。旗下睿住智能致力于成為領先的空間智能解決方案提供商，報告期內，睿住智能新增合同金額超6億元，第三方業務占比提升至36%。

截止目前，睿住智能已落地超過90萬個用戶場景、接入超過120萬個設備，累計為超500個智慧社區，超19萬戶家庭提供智能空間體驗。強大的交付體系也有助于推動睿住智能進入C端市場。2023年，睿住智能推出「睿住智選」品牌，可提供“6大智慧空間，12種生活方式”智慧整家產品。

從智能制造到智慧整家、智慧社區，再到智慧城市，美的置業借助房地產科技賽道及物業、商業經營性業務力量，為城市生活提供傳統以外的增值服務。

2023年上半年，美置服務服務合約面積9114萬平方米，客戶感知滿意度位居行業前列。累計清退21個低質項目（其中上半年主動清退3個）,清退面積合計323萬平方米，堅持穩健獲取優質項目，實現有質量的經營。

美的商業通過不斷加強優質資產的投、融、管、退能力建設；強化覆蓋綜合體、長租公寓、鄰里商業系列綜合生態，其中佛山悅然廣場、佛山悅然寓、貴陽悅然廣場項目租金收入占比約60%，標桿項目品牌效應和經營效應提升，進一步增強商業品牌影響力。

預計2023年，美的置業房地產科技賽道的簽約額超20億元，經營性業務的會計收入超 21 億元。通過調整航道結構，公司逐步提升兩者在房地產開發中的規模及利潤占比，打造更穩健的開發價值鏈綜合實力。

美的置業始終珍視信用價值，信守承諾、關注品質、重視交付。在質的有效提升和量的合理增長方面尋求平衡，積極調整結構實現基本面穩健向好。同時堅信長期主義、堅守信用價值、堅持品質發展、堅定奮斗之心。積極踐行新型地產之路，推動“地產+科技”戰略變革，構建智慧健康生活服務商綜合發展模式。

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