拿地超6年的河西南魚嘴“老地塊”，終于要?jiǎng)恿恕?/p>

6月21日，南京規(guī)劃和自然資源局公示了NO.2016G97項(xiàng)目F地塊設(shè)計(jì)方案，擬建4棟住宅及商業(yè)配套，讓沉寂了6年的地塊重新亮相大眾視野。

【資料圖】

至8月24日，G97項(xiàng)目F地塊先后4次申報(bào)，包括建筑方案、建筑許可、市政許可等。而建筑許可證的申領(lǐng)成功，預(yù)示著魚嘴金融集聚區(qū)F地塊，即將登場(chǎng)。

如果單說F地塊比較陌生，那么提到河西南約498.8米摩天地標(biāo)大樓、魚嘴金茂悅、華潤(rùn)置地魚嘴潤(rùn)府，大家肯定熟悉。而這些都和F地塊一樣，是魚嘴金融集聚區(qū)2016G97項(xiàng)目的一部分。

前有魚嘴金茂悅、后有華潤(rùn)置地魚嘴潤(rùn)府，G97項(xiàng)目F地塊既值得期待，又令人“擔(dān)憂”。

首先是產(chǎn)品上。F地塊由華潤(rùn)操盤，和收官精裝均價(jià)4.77萬/㎡、中簽率10.25%的魚嘴潤(rùn)府同根同源，F(xiàn)地塊這4棟住宅是否會(huì)在此基礎(chǔ)上升級(jí)更迭，令人期待。

其次市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上。河西南目前至少有10盤在售/待上市（含尾盤），供貨充足，但房源流速逐漸下降，甚至有樓盤開盤10個(gè)月去化不到4成。

而F地塊作為商住混合，相對(duì)來說居住環(huán)境不夠純粹。當(dāng)下市場(chǎng)行情，想要?dú)⒊鲆粭l血路并不容易。

但不管如何，F(xiàn)地塊對(duì)于南京買房人來說，是多了個(gè)置業(yè)選項(xiàng)，稱得上是個(gè)好消息了。

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魚嘴潤(rùn)府二期要來了？

我們先來看F地塊的規(guī)劃。

G97項(xiàng)目F地塊為商住混合用地，總建筑面積約8.56萬㎡，將擬建4棟32F住宅、1棟6F商業(yè)和部分2F的沿街商鋪。地塊不大但業(yè)態(tài)豐富，未來業(yè)主小范圍內(nèi)的日常生活非常便利。

從規(guī)劃圖上可以看到：

①、自帶商業(yè)：4棟住宅層高均為32F，且均帶有部分底商。西側(cè)5#為6F高純商業(yè)樓，其中，西南兩側(cè)均配備層高為2F的商業(yè)，將樓棟聯(lián)接起來。

②、外立面辨識(shí)度極高：大面積玻璃+金屬線條，建筑整體流暢且極具現(xiàn)代感，全封閉陽臺(tái)、無連廊，頗具質(zhì)感。

位置上，F(xiàn)地塊東側(cè)緊靠魚嘴金茂悅、魚嘴潤(rùn)府，與之為鄰的還有深業(yè)南灣上府、河西南部小學(xué)（在建中）；附近有地鐵2號(hào)線魚嘴站，江東南路可快速通達(dá)河西中、軟件谷等主城區(qū)域；

另外，南京網(wǎng)紅地標(biāo)——魚嘴濕地公園就在不遠(yuǎn)處，相對(duì)來說，周邊生活條件較為完善。

按照最初規(guī)劃，G97地塊的G、F由華潤(rùn)置地操盤。其中G地塊為純宅地，也就是魚嘴潤(rùn)府，于去年6月份收官，主力戶型約100-166㎡，收官均價(jià)約4.77萬/㎡。

同樣是華潤(rùn)置地操盤，也同樣是魚嘴金融聚集區(qū)的一部分，在已有珠玉在前的情況下，F(xiàn)地塊的這4棟住宅，在群層定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，或?qū)⒃俅蔚?jí)，以匹配當(dāng)下市場(chǎng)需求。

值得一提的是，在百度地圖上，F(xiàn)地塊已標(biāo)注為“魚嘴潤(rùn)府二期”。

02

F地塊有“背景”很強(qiáng)

2017年2月，河西南G97地塊被金茂以總價(jià)72.6億元拿下，并與華潤(rùn)置地、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。預(yù)計(jì)總投資約190億，規(guī)劃商辦、商住、住宅等多種業(yè)態(tài)，同時(shí)還將打造高約498.8米的摩天大樓。

此前不少爆料稱，這里未來將引進(jìn)三家及以上銀行金融機(jī)構(gòu)省級(jí)總部、證券金融機(jī)構(gòu)省級(jí)總部、保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)省級(jí)總部，成為集辦公、文化娛樂等功能復(fù)合的城市新地標(biāo)。

G97地塊總占地面積約16萬平方米，總建設(shè)體量約86萬平方米，分為13個(gè)分區(qū)開發(fā)（含內(nèi)部道路及地下通道），其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。

5幅涉宅用地中，H、I為魚嘴金茂悅，2019年4月首開，同年9月份收官；

G、F、D由華潤(rùn)置地操盤，G地塊也就是魚嘴潤(rùn)府，于2019年首開、2022年6月收官，目前已全部交付。

從無人機(jī)角度來看，雖然摩天大樓還需時(shí)間等待，金融聚集區(qū)還尚未成型，但魚嘴片區(qū)的“空格”正在陸續(xù)被填滿，周邊商業(yè)、教育等配套也在同步跟進(jìn)。

03

F地塊光環(huán)與壓力并存

既擁有高規(guī)格的地段支撐，又有強(qiáng)大的房企實(shí)力，讓F地塊自帶光環(huán)。但綜合當(dāng)下市場(chǎng)情況來看，F(xiàn)地塊上市后的光環(huán)和壓力并存。

首先是產(chǎn)品迭代上需要更具辨識(shí)度。在南京新房市場(chǎng)上，河西南的“卷”一度出圈，大平層、科技房、帶會(huì)所等吸睛元素層出不窮，以應(yīng)對(duì)“產(chǎn)品為王”的市場(chǎng)。

既有楓璟雅園、建發(fā)縵云為代表的改善樓盤，大戶型比例增加，裝修標(biāo)準(zhǔn)（含升級(jí)包）從科技系統(tǒng)卷到國際品牌加持；

也有以中寧府、天琴華樟等為代表的高端樓盤，從戶型尺度、精裝配置到公區(qū)規(guī)劃，都是更高層級(jí)的迭代。

F地塊想要在層層包圍中打出辨識(shí)度，并不容易。

其次是置業(yè)門檻上需要更多衡量。魚嘴潤(rùn)府收官均價(jià)不到4.8萬/㎡，起步戶型為建面約100㎡，且無精裝包。在周邊多是均價(jià)5.2萬-5.5萬/㎡（含包）的對(duì)比下，“雞腿盤”實(shí)錘，因而吸引了不少買房人報(bào)名。

可見置業(yè)門檻仍是多數(shù)買房人考慮的因素。

因此，F(xiàn)地塊在改善產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，上市價(jià)格低于市場(chǎng)水平的可能性極低，但高于周邊競(jìng)品的多少，將會(huì)是除產(chǎn)品之外，買房人關(guān)注的重點(diǎn)之一。

另外，當(dāng)下的魚嘴片區(qū)倒掛空間越來越小。

我們以姊妹盤魚嘴潤(rùn)府、魚嘴金茂悅為例。

目前，魚嘴潤(rùn)府二手房掛牌均價(jià)約4.9萬/㎡，近期成交價(jià)多在4.9萬-5萬/㎡左右；魚嘴金茂悅則更低一些，掛牌均價(jià)約4.7萬/㎡，近幾個(gè)月的成交價(jià)多在4.8萬/㎡左右。（數(shù)據(jù)來源鏈家）

除此之外，板塊市場(chǎng)壓力也比較大。當(dāng)下的市場(chǎng)行情中，供應(yīng)量充足的河西南，房源去化周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

F地塊若要拿下一定的市場(chǎng)熱度，就要在競(jìng)品中脫穎而出，因此最終的產(chǎn)品呈現(xiàn)，還是值得期待的。

值得一提的是，昨日（8.28），河西南青奧板塊新掛一幅宅地，與偉星長(zhǎng)江之歌僅一路之隔，豪宅屬性拉滿，將于9月27日開拍。

河西南的新房選項(xiàng)，越來越多了。

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