記者 王皇

8月25日，兩個(gè)住房相關(guān)政策備受關(guān)注。一個(gè)是三部門將首套房貸款認(rèn)定“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，另一個(gè)則是三部門支持居民1年內(nèi)換購(gòu)住房退回售房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策延續(xù)。兩項(xiàng)政策背后支持的是什么樣的購(gòu)房需求？

濟(jì)南去年已在限購(gòu)區(qū)域執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，當(dāng)年9月優(yōu)化調(diào)整了限購(gòu)區(qū)域，囊括了絕大部分新房項(xiàng)目的非限購(gòu)區(qū)域已是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。政策調(diào)整至今，市場(chǎng)反響如何？

【資料圖】

首套房認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入工具箱

滿足限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房者置換需求

25日，據(jù)報(bào)道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

商業(yè)銀行一般支持首套房和二套房貸款，并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購(gòu)城市的限購(gòu)區(qū)域，首套房的首付比例不一，多數(shù)最低可至30%,有的最低至35%，這使得住房套數(shù)的認(rèn)定備受關(guān)注。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

目前，部分城市住房套數(shù)的認(rèn)定仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)，既看名下住房套數(shù)，又看房貸貸款記錄。有過(guò)貸款記錄，即便已售出名下無(wú)房，再購(gòu)房也無(wú)法當(dāng)作首套房。上述報(bào)道中優(yōu)化后的個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，簡(jiǎn)單理解是以家庭為單位，名下無(wú)房再購(gòu)房，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房即認(rèn)定為首套房。

25日，財(cái)政部網(wǎng)站掛出《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為繼續(xù)支持居民改善住房條件，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該政策是對(duì)去年執(zhí)行的政策的延續(xù)。

兩個(gè)政策結(jié)合看，若首套房認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策被仍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)城市限購(gòu)區(qū)域采納落地，調(diào)控有望更精準(zhǔn)滿足賣舊買新、賣小買大、賣遠(yuǎn)買近等置換購(gòu)房剛性需求。同時(shí)，置換出的原房產(chǎn)也將能充實(shí)樓市存量供應(yīng)，滿足剛需首套房。正如報(bào)道中住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

濟(jì)南限購(gòu)區(qū)域去年已執(zhí)行

非限購(gòu)區(qū)域已“認(rèn)貸不認(rèn)房”

記者了解到，濟(jì)南在去年5月、9月進(jìn)行了兩次樓市政策調(diào)整。其中，5月23日推出的樓市新舉措中，對(duì)限購(gòu)區(qū)域調(diào)整此前住房套數(shù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，本市無(wú)房買房視同首套房，并將限購(gòu)區(qū)域二套房首付由原先的60%降至40%。

去年9月，濟(jì)南進(jìn)一步調(diào)整樓市政策時(shí)則調(diào)整了限購(gòu)區(qū)域，僅在二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。目前，濟(jì)南多數(shù)新房項(xiàng)目在非限購(gòu)區(qū)域，執(zhí)行首套房商貸首付最低至20%，二套房商貸首付最低至30%的政策，同時(shí)，住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，以家庭為單位名下無(wú)貸款，再購(gòu)買非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)，視同首套房。

除此之外，濟(jì)南當(dāng)年還在全國(guó)首推二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來(lái)的房貸就可以完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款。此外，還調(diào)整了住房公積金貸款最高額度，購(gòu)買首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。今年濟(jì)南住房公積金對(duì)二孩三孩家庭貸款額度給出了進(jìn)一步支持，兩人及以上繳納住房公積金的購(gòu)買首套房最高可貸90萬(wàn)（二孩家庭）、100萬(wàn)（三孩家庭）。

置換需求釋放

二手房半年賣出全年的量

濟(jì)南購(gòu)房政策支持剛需和改善性購(gòu)房需求的力度不小，也有效釋放了剛性改善性購(gòu)房需求。據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公開(kāi)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年新建商品住宅銷售7.31萬(wàn)套，面積977.92萬(wàn)平方米，其中，144平方米以上改善產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比較2021年顯著提升。不過(guò)，當(dāng)年二手住宅的交易增長(zhǎng)并不明顯。

而到今年政策調(diào)整后的效果更加明顯，疊加消費(fèi)券、房展會(huì)等舉措后，1—6月，濟(jì)南新建住宅銷售4.11萬(wàn)套，面積544.72萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)17.88%。同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)成交旺盛，僅半年時(shí)間幾乎賣到了此前一年的交易量，交易3.47萬(wàn)套，成交面積361.28萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)96.16%。“以舊換新”的改善需求，已成為新房市場(chǎng)有力的支撐，帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)回暖，置換需求得到明顯釋放。

政策調(diào)整后，在保持了相對(duì)不錯(cuò)的銷量外，濟(jì)南的房?jī)r(jià)仍保持了相對(duì)平穩(wěn)。根據(jù)2022年全年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，濟(jì)南新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲1.9%（22個(gè)重點(diǎn)城市中排名第6）；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)下降3.5%（22個(gè)重點(diǎn)城市中排名第13）。今年的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，濟(jì)南1—7月的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)除1月為下跌0.2%外，2—7月連續(xù)6個(gè)月均為微漲，漲幅最高的是2月為0.9%，最小的為7月0.1%。二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)也較平穩(wěn)，漲跌幅度在0.4%以內(nèi)，其中1月、5月、6月、7月價(jià)格微降，2月、3月、4月價(jià)格微漲。

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