【環宇雜談】

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對房子的需求還存在、還很大，但此需求非彼需求，這是值得深思的。

李宇嘉

當下的房地產，確實到處彌漫著悲觀的情緒。現在，最需要信心，但信心不是靠簡單地搖旗吶喊，不是靠坊間流傳的各種玄乎其玄“小作文”，也不是靠所謂一劑猛藥的大招，以為有超乎尋常的力量能讓地產一躍而起。信心來自于哪里？就是尊重人性，敬畏自然，激發人們基于美好向往的奮斗精神。

近期，筆者在多地調研地產行業和市場，透過普遍悲觀的情緒籠罩后，仍能發現一些值得期待、值得樹立信心的閃光點。比如，即便是相對落后、人口外流的四五線城市，中心區的二手房交易還是比較活躍，一些社區氛圍好的改善新盤不乏客戶下訂單，究其背后的原因，有的是為子女能上一個好的學校，有的是把父母接到自己身邊，有的是學校、醫院新職工要安家。

目前，房地產企業風險持續蔓延，有的人在質疑，沒有風險的企業到底有幾家？但筆者發現，不管是哪個城市，都有那么幾家不為大家熟知，卻在這一輪風暴下巋然屹立的本地中小民企。這些民企有幾個特征：一是長期扎根本地，沒有搞高周轉、高杠桿；二是項目不多，一個做完了再進行下一個，生意不大但年年有；三是為本地百姓所熟知，做的都是本地的生意。

由此可見，不少房地產企業老板對當地百姓居住習性的把握很到位，知道街坊們喜歡什么戶型，喜歡什么設計風格，注意哪些風水習慣、規避哪些禁忌，哪里要大氣，哪里要節約。據說，有的民企老板親自選石材，不定時到工地巡查。這也很好理解，長期扎根本地，就得靠口碑和品牌來吸引客戶，做到好品質能口口相傳，老客戶換房還選我家，老客戶的親朋好友買房也首選我家。

對這類型企業來講，這個市場就這么大點兒，不這么做就生存不下去。但是，對于外來房企，特別是奉行全國化高周轉的房企來說，完全是另外一個套路。他們把一二線熱點城市的戶型設計、園林景觀模式照搬過來，讓本地居民看了樣板房和首開區以后，有“瞬間新奇”的感覺，然后趁勢收割一拔客戶，市場空間迅速吃盡，最后這些大開發商就一走了之了。

但是，高周轉算的是經濟賬，最重視現金流回流這個命脈。戶型怎么設計、建材怎么選擇、門廳空間多大等，考慮的出發點不是居民的實際需求，而是經濟上劃不劃算。再加上，項目或城市經理人都是外地人，隨時可能走人，他們要做的就是把熱銷戶型復制過來，制造出一些吸引眼球的“賣點”以迅速去庫存化，導致這些房企不考慮、也無法洞悉本地居民的居住習性。

快周轉出來的房子，不宜居甚至質量差的問題一定會暴露。這些房企會爆發風險，原因之一就是老百姓用腳投票。但不管再怎么紓困，可能也無法修復百姓對他們的信心。這些年，我們過分重視做大、提高集中度，但對于不動產這種屬地化特別明顯，需求差異特別大的消費產品來說，未來需要的可能不單單是做大，還需要貼近本地居住生活習性的“小而精、小而美”。

從行業管理來看，不管是地方招商引資、銀行投放貸款，都更關注大房企，小房企卻被遺忘了。拿行業最重要的融資來說，正規金融渠道很少能光顧他們，他們往往需要東拼西湊、熟人借貸、實業輸送。未來，我們要培育一批“白名單”房企，希望這些中小房企能入列。當然，這些中小房企存在偷面積、搞公關等問題，但完全可以本著抑劣揚優的原則加以引導和規范。

總之，從行業來看，目前除央國企在售項目普遍受歡迎、企業經營穩健，地方“小而精、小而美”的企業繼續穩扎穩打，并沒有大幅降價；從需求看，每一個地方的居民都有改善居住的愿望；買房延后了，中心區租金普遍漲了，保本理財受追捧；從存量供應效率看，2/3的房屋樓齡超過10年。總之，對房子的需求還存在、還很大，但此需求非彼需求，這是值得深思的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。

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