近兩年來，房地產行業信心崩塌，來自資本市場的融資助力接近于無。然而在這樣的背景下，王健林卻選擇逆勢而上，是目前極少數亟需登上資本市場地產老板，上市之心急迫。

6月28日晚間，珠海萬達遞交了新版招股書，這是其第四次備戰港交所，距離上一版招股書失效過去了約兩個月時間。按此前透露的消息，珠海萬達需要在2023年底成功上市，否則其母公司大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元的股權回購款。

這筆巨款將對王健林創建的萬達帝國帶來巨大沖擊，某種意義上來說，其已經走到了背水一戰的關鍵時刻。

【資料圖】

圖源：東方IC

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招股書里的答案

香頌資本董事沈萌曾在采訪中告訴《國際金融報》記者，珠海萬達上市進展受阻并非是因為港股監管，而是尚未得到中國證監會許可，即公司一直未能拿到“大路條”，而日前傳出的關于出租率等業績造假的消息更是進一步加大了監管層對公司經營狀況的疑慮。

6月初，證監會要求珠海萬達出具境外上市的補充材料，這是一個重要信號，在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，珠海萬達需積極配合，提供詳細資料以證明其財務報表的真實性和關聯交易的合規性，消除公眾和監管機構疑慮，方能繼續推進上市。

如今，該公司已經更新了最新一版的招股書，這些問題的答案就藏在其中，比如報告期內收入和利潤大幅增加的原因。

數據顯示，2020年-2022年，珠海萬達分別實現營收171.96億元、234.81億元、271.2億元，對應歸母凈利潤分別為11.12億元、35.03億元、75.03億元；同期的營收同比增幅分別為27.97%、36.55%、15.5%，歸母凈利潤同比增幅為-10.85%、214.95%、114.17%。

對于經營業績的變動，珠海萬達在招股書中做出了解釋，其稱收入增加一方面是因業務擴張導致在管商業廣場數目及在管建筑面積增加所推動；另一方面則是由于運營模式調整，而這也是影響經營業績的主要因素。

2021年3月，為統一對萬達集團所有項目的運營模式，其開始將過往以租賃運營模式管理的56個萬達集團商業廣場全部轉為以委托管理模式管理，并于當年5月起根據委托管理模式，按在管商業廣場項目凈收益計算收取運營管理服務費，從而確認運營管理服務收入。

截至2022年末，珠海萬達來自委托管理模式下的收入從2020年的88.38億元增至196.98億元，在總收入中的占比由51.4%提升至72.6%，來自商業管理服務的收入占比也從2020年的0.4%增至20.2%。

再如業務的獨立性。其在招股書中提到，公司主要向萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業運營服務，報告期內的大部分收入都由萬達集團商業廣場項目所產生。2020年-2022年，這部分收入分別為116.76億元、158.97億元、174.94億元，分別占同期商業運營服務收入的67.9%、67.7%及64.5%，占比有所下滑。

截至2022年末，珠海萬達共管理472個商業廣場，在管建筑面積約6560萬平方米。其中來自母公司的商場為288個，管理的第三方商場則為184個；在管建筑面積中，來自母公司的占比約為65.13%，該指標在2020年為76.43%左右。

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資金如何？

還有些答案在招股書之外。

披露招股書的同一天，中誠信國際發布了關于珠海萬達控股股東大連萬達商管2023年度的跟蹤評級報告。

報告指出，截至2023年3月末，該公司擁有賬面貨幣資金304.67億元，其中受限資金占比6.99%，同時擁有銀行授信額度3645億元，其中未使用額度為2654億元。該機構認為，大連萬達商管信用水平將在未來12-18個月內將保持穩定，不過考慮到其目前公開市場融資仍受限制，加之珠海萬達商管上市的不確定性，需繼續關注資金情況。

大約4個月前，大連萬達商管申請發行一筆規模60億元的小公募債，證監會后發函詢問珠海萬達的上市進展情況，且要求評估該事項涉及的300億元股權款對公司短期償債能力的影響；同時要求其補充說明籌資活動現金流量凈額持續大額為負的原因及合理性，評估對此次債券償付的影響。

按規定，大連萬達商管需要在3個月內提交書面回復意見，否則發債事項可能會被終止。6月9日，該公司及主承銷商國泰君安證券、開源證券分別提交申請，中止債券發行注冊程序。

公開市場融資未能成行，王健林正試圖通過其它方式補充資金。

信息顯示，今年5月，一家名為珠海穩昇企業管理有限公司（下稱“珠海穩昇”）的企業悄悄成立，這家公司實際控制了三家企業，分別為臺山萬達商業投資、上海松江萬達廣場投資以及西寧萬達商業管理，他們對應著三個運營成熟、有著穩定租金收入的商業項目，分別為廣東江門的臺山萬達廣場、上海的松江萬達廣場以及青海西寧萬達廣場。

5月末，珠海穩昇發生股東變更，大連萬達商管退出，新增的兩位股東為蘇州聯家壹號股權投資合伙企業，以及上海家商管理咨詢合伙企業，這兩家公司的背后都出現了大家人壽保險的身影。也就是說，大家人壽保險通過這一番股權騰挪間接收購了三個萬達廣場。

鄭州萬達廣場（左宇 攝）

萬達地產板塊也有相似情況。近日，萬達地產集團轉讓了武漢華達玖號創新投資合伙企業（有限合伙）（下稱“武漢華達”）約85.72%%股權予中國華融資管，持股比例降至13.91%。

有信息稱，在股權轉讓前，武漢華達從萬達地產手中購入了武漢萬達東湖置業90%股權，后者旗下主要項目包括位于武漢中央文化區的漢街萬達廣場、武漢萬達秀場，以及住宅項目萬達尊、楚河漢巷和萬達高端產品系列“御湖系”等。

另外，因與萬科合作的長春項目的財務糾紛，大連萬達商管約19.79億元股權在近期被凍結，期限長達三年。

外界好奇，王健林此番是否還能“輕舟渡過萬重山”。

記者 吳典

編輯 左宇

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