近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)信心崩塌，來自資本市場(chǎng)的融資助力接近于無。然而在這樣的背景下，王健林卻選擇逆勢(shì)而上，是目前極少數(shù)亟需登上資本市場(chǎng)地產(chǎn)老板，上市之心急迫。

6月28日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)遞交了新版招股書，這是其第四次備戰(zhàn)港交所，距離上一版招股書失效過去了約兩個(gè)月時(shí)間。按此前透露的消息，珠海萬(wàn)達(dá)需要在2023年底成功上市，否則其母公司大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元的股權(quán)回購(gòu)款。

這筆巨款將對(duì)王健林創(chuàng)建的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)帶來巨大沖擊，某種意義上來說，其已經(jīng)走到了背水一戰(zhàn)的關(guān)鍵時(shí)刻。

【資料圖】

圖源：東方IC

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招股書里的答案

香頌資本董事沈萌曾在采訪中告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)展受阻并非是因?yàn)楦酃杀O(jiān)管，而是尚未得到中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可，即公司一直未能拿到“大路條”，而日前傳出的關(guān)于出租率等業(yè)績(jī)?cè)旒俚南⒏沁M(jìn)一步加大了監(jiān)管層對(duì)公司經(jīng)營(yíng)狀況的疑慮。

6月初，證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)出具境外上市的補(bǔ)充材料，這是一個(gè)重要信號(hào)，在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，珠海萬(wàn)達(dá)需積極配合，提供詳細(xì)資料以證明其財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性，消除公眾和監(jiān)管機(jī)構(gòu)疑慮，方能繼續(xù)推進(jìn)上市。

如今，該公司已經(jīng)更新了最新一版的招股書，這些問題的答案就藏在其中，比如報(bào)告期內(nèi)收入和利潤(rùn)大幅增加的原因。

數(shù)據(jù)顯示，2020年-2022年，珠海萬(wàn)達(dá)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收171.96億元、234.81億元、271.2億元，對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)分別為11.12億元、35.03億元、75.03億元；同期的營(yíng)收同比增幅分別為27.97%、36.55%、15.5%，歸母凈利潤(rùn)同比增幅為-10.85%、214.95%、114.17%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變動(dòng)，珠海萬(wàn)達(dá)在招股書中做出了解釋，其稱收入增加一方面是因業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目及在管建筑面積增加所推動(dòng)；另一方面則是由于運(yùn)營(yíng)模式調(diào)整，而這也是影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要因素。

2021年3月，為統(tǒng)一對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，其開始將過往以租賃運(yùn)營(yíng)模式管理的56個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)全部轉(zhuǎn)為以委托管理模式管理，并于當(dāng)年5月起根據(jù)委托管理模式，按在管商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)羰找嬗?jì)算收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，從而確認(rèn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入。

截至2022年末，珠海萬(wàn)達(dá)來自委托管理模式下的收入從2020年的88.38億元增至196.98億元，在總收入中的占比由51.4%提升至72.6%，來自商業(yè)管理服務(wù)的收入占比也從2020年的0.4%增至20.2%。

再如業(yè)務(wù)的獨(dú)立性。其在招股書中提到，公司主要向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方擁有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，報(bào)告期內(nèi)的大部分收入都由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。2020年-2022年，這部分收入分別為116.76億元、158.97億元、174.94億元，分別占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的67.9%、67.7%及64.5%，占比有所下滑。

截至2022年末，珠海萬(wàn)達(dá)共管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積約6560萬(wàn)平方米。其中來自母公司的商場(chǎng)為288個(gè)，管理的第三方商場(chǎng)則為184個(gè)；在管建筑面積中，來自母公司的占比約為65.13%，該指標(biāo)在2020年為76.43%左右。

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資金如何？

還有些答案在招股書之外。

披露招股書的同一天，中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布了關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)控股股東大連萬(wàn)達(dá)商管2023年度的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告。

報(bào)告指出，截至2023年3月末，該公司擁有賬面貨幣資金304.67億元，其中受限資金占比6.99%，同時(shí)擁有銀行授信額度3645億元，其中未使用額度為2654億元。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，大連萬(wàn)達(dá)商管信用水平將在未來12-18個(gè)月內(nèi)將保持穩(wěn)定，不過考慮到其目前公開市場(chǎng)融資仍受限制，加之珠海萬(wàn)達(dá)商管上市的不確定性，需繼續(xù)關(guān)注資金情況。

大約4個(gè)月前，大連萬(wàn)達(dá)商管申請(qǐng)發(fā)行一筆規(guī)模60億元的小公募債，證監(jiān)會(huì)后發(fā)函詢問珠海萬(wàn)達(dá)的上市進(jìn)展情況，且要求評(píng)估該事項(xiàng)涉及的300億元股權(quán)款對(duì)公司短期償債能力的影響；同時(shí)要求其補(bǔ)充說明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性，評(píng)估對(duì)此次債券償付的影響。

按規(guī)定，大連萬(wàn)達(dá)商管需要在3個(gè)月內(nèi)提交書面回復(fù)意見，否則發(fā)債事項(xiàng)可能會(huì)被終止。6月9日，該公司及主承銷商國(guó)泰君安證券、開源證券分別提交申請(qǐng)，中止債券發(fā)行注冊(cè)程序。

公開市場(chǎng)融資未能成行，王健林正試圖通過其它方式補(bǔ)充資金。

信息顯示，今年5月，一家名為珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司（下稱“珠海穩(wěn)昇”）的企業(yè)悄悄成立，這家公司實(shí)際控制了三家企業(yè)，分別為臺(tái)山萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資以及西寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理，他們對(duì)應(yīng)著三個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟、有著穩(wěn)定租金收入的商業(yè)項(xiàng)目，分別為廣東江門的臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海的松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

5月末，珠海穩(wěn)昇發(fā)生股東變更，大連萬(wàn)達(dá)商管退出，新增的兩位股東為蘇州聯(lián)家壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)，以及上海家商管理咨詢合伙企業(yè)，這兩家公司的背后都出現(xiàn)了大家人壽保險(xiǎn)的身影。也就是說，大家人壽保險(xiǎn)通過這一番股權(quán)騰挪間接收購(gòu)了三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（左宇 攝）

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)板塊也有相似情況。近日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“武漢華達(dá)”）約85.72%%股權(quán)予中國(guó)華融資管，持股比例降至13.91%。

有信息稱，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，武漢華達(dá)從萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)手中購(gòu)入了武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)90%股權(quán)，后者旗下主要項(xiàng)目包括位于武漢中央文化區(qū)的漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)秀場(chǎng)，以及住宅項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)尊、楚河漢巷和萬(wàn)達(dá)高端產(chǎn)品系列“御湖系”等。

另外，因與萬(wàn)科合作的長(zhǎng)春項(xiàng)目的財(cái)務(wù)糾紛，大連萬(wàn)達(dá)商管約19.79億元股權(quán)在近期被凍結(jié)，期限長(zhǎng)達(dá)三年。

外界好奇，王健林此番是否還能“輕舟渡過萬(wàn)重山”。

記者 吳典

編輯 左宇

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