21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道

【資料圖】

2023年4月20日早間，越秀地產(chǎn)在港交所短暫停牌。隨后，越秀地產(chǎn)宣布了一則出乎市場意料的公告，事關(guān)越秀地產(chǎn)供股融資一事。

根據(jù)公告，越秀地產(chǎn)將按每持有100股現(xiàn)有股份可獲發(fā)30股供股股份的基準(zhǔn)，以9港元/股的認(rèn)購價(jià)供股約9.29億股股份，籌集約83.6億港元（扣除開支前）。

越秀地產(chǎn)多年沒有供股，上一次已經(jīng)是九年前的2014年。越秀地產(chǎn)這次供股的用途劍指擴(kuò)張，根據(jù)公告，其擬將供股的所得款項(xiàng)凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點(diǎn)省會(huì)城市的進(jìn)一步投資，并用作營運(yùn)資金。

越秀地產(chǎn)供股的時(shí)間、節(jié)奏十分微妙。9港元/股的價(jià)格雖也是階段性高點(diǎn)，但大幅折價(jià)、低于凈資產(chǎn)的價(jià)格仍讓市場疑惑。與之并行，越秀地產(chǎn)在北京上海等全國重點(diǎn)城市攻城略地，尋覓合適的投資機(jī)會(huì)。

差不多供股的同時(shí)，越秀地產(chǎn)在上海首輪供地中成為了“另類焦點(diǎn)”。

由于參拍主體經(jīng)營范圍不符，越秀地產(chǎn)在當(dāng)日一宗土地的競拍中被取消了參拍資格。上海作為在淡市之中仍然保持一定熱度的城市，越秀地產(chǎn)將之視為擴(kuò)張重點(diǎn)。為了能夠得償所愿，越秀地產(chǎn)還做過努力和抗?fàn)帲罱K也并未改變事態(tài)走向。

一面供股、一面擴(kuò)張，越秀地產(chǎn)在融資投資的天平兩端尋求平衡，大有改變過去審慎的形象，成為逆周期中黑馬的意味。它也是去年為數(shù)不多銷售、業(yè)績逆勢增長的房企。

進(jìn)取之下，是越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)沖鋒500強(qiáng)的愿景，而相比母公司旗下的其他業(yè)務(wù)，地產(chǎn)雖不再是一本萬利的好生意，但只要敢拼敢搶，堆起營收助力母公司進(jìn)入500強(qiáng)，這是相對(duì)快速且可復(fù)制的路徑。

重任在身，越秀地產(chǎn)勇往直前。

融資馬達(dá)

越秀地產(chǎn)選擇供股而非配股，照顧了內(nèi)房股股東脆弱的情緒。

供股與配股的不同在于，供股方式下，原有股東可有認(rèn)購選擇權(quán)，可以選擇是否參與供股，這給予了原有股東一定的主動(dòng)權(quán)；配股則不然，配股通常是發(fā)行新股向機(jī)構(gòu)定向配售，原有股東往往無法參與其中，權(quán)益會(huì)因此被動(dòng)攤薄。

為了推動(dòng)此次供股，越秀地產(chǎn)在公告中態(tài)度誠懇。

對(duì)于供股緣由，越秀地產(chǎn)董事認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場將筑底回升，而其重點(diǎn)投向大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市以及其他重點(diǎn)省會(huì)城市，并通過不斷增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，強(qiáng)化其多元化增儲(chǔ)平臺(tái)。

“供股將推動(dòng)上述戰(zhàn)略的實(shí)施，增強(qiáng)本公司優(yōu)勢及提升市場地位，有助于在中國內(nèi)地發(fā)掘更多重點(diǎn)項(xiàng)目及投資良機(jī)，支持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；也將進(jìn)一步加強(qiáng)本公司股本基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化股東架構(gòu)，并在財(cái)務(wù)上提供更大之靈活性以應(yīng)付未來業(yè)務(wù)需求。”

闡述完緣由后，越秀地產(chǎn)也認(rèn)為，通過供股籌集長期股本以為其未來擴(kuò)展計(jì)劃提供資金，符合公司及股東的最佳利益。“與借貸或發(fā)行債務(wù)證券不同，供股不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，故為籌集長期資金優(yōu)先選擇的辦法。”

這的確是供股的好處，也是內(nèi)房股近幾年慣用的方式。在市場轉(zhuǎn)淡的環(huán)境下，這種方式也容易引來議論——資本市場和投資者們通常將之解讀為資金需求量大而向市場伸手要錢的信號(hào)，即便是穩(wěn)健的國央企。供股通常也不被視為是正面信號(hào)。

考慮到這些因素，也為了提高股東的參與度，越秀地產(chǎn)董事在公告中還指，供股將使所有股東能夠參與其未來發(fā)展并從中受益。

與之同時(shí)，越秀地產(chǎn)還拿出了母公司的背書。越秀地產(chǎn)直言，母公司越秀集團(tuán)擁有雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力，已通過訂立不可撤回承諾表示其將會(huì)促使其附屬公司或代名人按認(rèn)購價(jià)悉數(shù)承購其現(xiàn)有股份配額及申請(qǐng)承諾超額股份，對(duì)越秀地產(chǎn)未來發(fā)展前景給予全力支持。

事實(shí)上，為了讓這次供股成行，越秀地產(chǎn)在定價(jià)上也十分“具有誠意”。根據(jù)公告測算可知，越秀地產(chǎn)9港元/股的定價(jià)較前一個(gè)交易日收市價(jià)12.56港元折讓28.3%，較過往連續(xù)五個(gè)交易日平均收市價(jià)13.02港元折讓30.9%，而較其經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值17.15港元/股折讓達(dá)47.5%。

這意味著，越秀地產(chǎn)不僅是股價(jià)有大幅度折讓，且是“破凈”的價(jià)格，而且對(duì)比凈資產(chǎn)，這一定價(jià)更顯“性價(jià)比”。一位私募機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在行情下內(nèi)房股供股價(jià)格折讓是正常，折的比例高的話其實(shí)也是為了讓供股更順利進(jìn)行。”

除了供股募資超過80億港元，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)外市場融資動(dòng)作也十分頻繁。

今年2月，越秀地產(chǎn)擁有95%股份的附屬公司申請(qǐng)公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債，用途為用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

今年1月，越秀地產(chǎn)也在澳交所發(fā)行了一筆20億元的票據(jù)，將于2026年到期，所得款項(xiàng)凈額將用作置換當(dāng)月到期的中長期境外票據(jù)。

南征北戰(zhàn)

作為一家國企，越秀地產(chǎn)融資渠道相對(duì)暢通，金融機(jī)構(gòu)對(duì)之支持也十分充足。某種程度上，越秀地產(chǎn)并“不愁錢”。

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會(huì)上也十分自信地表示，“我們具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

如果拉長越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)周期來看，這家房企就是逆勢擴(kuò)表的典型。根據(jù)年報(bào)，2022年，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。其中，凈負(fù)債率同比上升15.6個(gè)百分點(diǎn)。

房企擴(kuò)表，多數(shù)是為了規(guī)模，越秀地產(chǎn)也不能免俗。這家從廣州走向全國的房企，今年在全國重點(diǎn)城市的土拍中大放異彩，成為行業(yè)中最具話題度的討論對(duì)象之一。

在北京國企低調(diào)的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)這匹來自南方的黑馬，在北京市場泛起了漣漪。

2023年2月，越秀地產(chǎn)在北京土拍中分別拿下昌平回龍觀、石景山蘋果園的兩宗地塊，斥資59億元。其中，回龍觀地塊有“運(yùn)氣”的加持，通過搖號(hào)摘得；石景山地塊則被普遍視作是越秀地產(chǎn)從中海大本營虎口奪食，憑借魄力摘得。

這兩宗地塊是越秀地產(chǎn)在北京的首次獨(dú)立操盤，也為越秀地產(chǎn)在北京市場的拓展打了個(gè)“開門紅”。77天后，越秀回龍觀項(xiàng)目開售即錄得售罄的成績，468套房被搶售一空。

如果說回龍觀地塊憑借的是倒掛價(jià)格獲得市場的青睞，石景山地塊則是考驗(yàn)越秀地產(chǎn)實(shí)力的典型項(xiàng)目。石景山向來是央企中海地產(chǎn)在北京的重要糧倉。越秀地產(chǎn)的闖入，也讓外界看到了越秀地產(chǎn)的勇氣。

一位了解越秀北京公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“公司拿這塊地也是做了很多研判的，因?yàn)閺墓┴浌?jié)奏上看，中海今年在石景山是有一個(gè)空檔期的，就想趁著這個(gè)時(shí)間接上。”

如果說越秀地產(chǎn)北京打了一場漂亮的仗，上海則讓越秀地產(chǎn)感知到市場的風(fēng)云莫測。

4月18日，上海2023年第一批商品住宅用地集中出讓正式啟動(dòng)，越秀和中鐵建聯(lián)合體在參拍一宗地塊時(shí)由于資料未通過核驗(yàn)被取消資格，理由是經(jīng)營范圍未通過核驗(yàn)。

這一事件讓越秀地產(chǎn)再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。而對(duì)上海市場渴求，激起了越秀地產(chǎn)的斗志。

很快，越秀地產(chǎn)的知情人士就出來回應(yīng)稱，針對(duì)上述爭議，越秀及中鐵建提出異議，認(rèn)為地塊出讓文件中未明確關(guān)于對(duì)參拍主體營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍審核要求，并與交易中心及公證處工作人員進(jìn)行多輪溝通以佐證其參拍主體可對(duì)外投資。

雖然對(duì)最終結(jié)果尚未帶來實(shí)質(zhì)性改變，但越秀地產(chǎn)的野心與渴望，通過行動(dòng)表露出來。

小小的挫折不會(huì)阻擋越秀地產(chǎn)的腳步。

林昭遠(yuǎn)說，這幾年無論深圳、上海還是北京的地塊，我們都加大力度去拿；在北京，有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。

林昭遠(yuǎn)還稱，（債務(wù)擴(kuò)張）到一定程度是否把債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步降低或者是控制凈負(fù)債率，主要還是看機(jī)會(huì)。“如果有好的機(jī)會(huì)，有錢賺，又是比較安全、健康的，我們不投，是管理層不夠積極。如果要硬卡著去投，那也沒必要。”

受領(lǐng)重任

規(guī)模擴(kuò)張迅猛，越秀地產(chǎn)成為去年實(shí)現(xiàn)銷售、業(yè)績逆勢增長的“黑馬”房企。

2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%；全年?duì)I業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

逆勢擴(kuò)張，首先是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)有底氣。它的國企同行，華發(fā)、建發(fā)等在土地市場上也不斷出手，銷售排名不斷躍升；而更重要的是，為了母公司越秀集團(tuán)世界500強(qiáng)的憧憬，越秀地產(chǎn)背負(fù)重?fù)?dān)，不得不戰(zhàn)。

越秀集團(tuán)沖擊500強(qiáng)，在越秀內(nèi)部與外部，是公開的消息。

2023年，越秀集團(tuán)黨委書記、董事長張招興在接受采訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了越秀集團(tuán)要進(jìn)入世界500強(qiáng)的目標(biāo)。時(shí)不時(shí)，也有越秀集團(tuán)旗下其他產(chǎn)業(yè)板塊的投資者在股票互動(dòng)平臺(tái)上詢問管理層如何助力母公司進(jìn)入世界500強(qiáng)的目標(biāo)，這的確是越秀集團(tuán)近年來最高遠(yuǎn)的戰(zhàn)略愿景。

最新的世界500強(qiáng)門檻，是286億美元（約2000億人民幣）；而越秀集團(tuán)2022年的營收，是1125.1億元，仍有不小的距離。而以此也可以推算，越秀地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的營收比例，占到母公司超過60%的比例。

在越秀集團(tuán)內(nèi)部，越秀地產(chǎn)被認(rèn)為是越秀集團(tuán)進(jìn)入500強(qiáng)最具有營收挖掘潛力的板塊。這也并不意外。對(duì)標(biāo)國內(nèi)進(jìn)入世界500強(qiáng)的多元化集團(tuán)，有相當(dāng)比例的企業(yè)均依靠房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了很大比例的營收。

“集團(tuán)旗下的業(yè)務(wù)線，就地產(chǎn)是比較好的，每年也能比較高效地完成任務(wù)。其他板塊有時(shí)候定了個(gè)目標(biāo)，真的連我們自己都覺得太超過我們的能力了。比如我們這塊，前幾年喊出到2022年要到多少億，最后也就差不多完成一半吧。”一位越秀集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)板塊的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

越秀地產(chǎn)自身也有這樣的覺悟。雖然恪守嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，但越秀地產(chǎn)在土地市場上仍將保持十足的沖勁。在公司內(nèi)部，從管理層到基層員工，也都向著同一個(gè)目標(biāo)前進(jìn)。

根據(jù)管理層此前透露信息，越秀地產(chǎn)今年的土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右，銷售目標(biāo)則定在6%的增長，為1325億元，強(qiáng)度不低。

一位越秀地產(chǎn)區(qū)域公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年市場前面看著還不錯(cuò)，但我們內(nèi)部覺得是有很大壓力的，對(duì)市場還是比較敬畏。所以我們今年以來整個(gè)節(jié)奏都變得更快，因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)其實(shí)對(duì)我們來說還是要夠一夠，真的不能懈怠。”

行業(yè)下行，越秀地產(chǎn)這匹黑馬雖還在拼命奔跑，但市場承壓對(duì)它的影響，一點(diǎn)都不會(huì)少。

一位從越秀地產(chǎn)離職的員工對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“雖然是穩(wěn)健，工資也肯定能照常發(fā)，按照這個(gè)來說越秀是還不錯(cuò)。但其實(shí)內(nèi)部區(qū)域合并帶來的組織架構(gòu)調(diào)整和人員優(yōu)化也一直都在發(fā)生。”

上述越秀產(chǎn)業(yè)板塊的人士也表示，“其實(shí)我們對(duì)未來也是謹(jǐn)慎樂觀，500強(qiáng)真的有點(diǎn)難。地產(chǎn)是可以，能賺錢，但沒有跨越式發(fā)展，還是穩(wěn)健為主。”

世界500強(qiáng)的憧憬下，越秀地產(chǎn)扛起大旗、奮力沖鋒，在“古老”的支柱產(chǎn)業(yè)里，搖晃尋夢(mèng)。

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