21世紀經濟報道記者李莎 北京報道土拍市場的火熱與否，反映了一個城市的房地產市場熱度。

4月28日是“五一”假期前最后一個工作日，當日天津、北京、濟南均進行了土拍，共有8宗宅地出讓，無一流拍。其中7宗底價成交，北京1宗地塊地價、現房面積“雙封頂”成交，溢價率14.85%。

【資料圖】

包括這3個城市在內，據21世紀經濟報道記者不完全統計發現，目前在22個集中供地城市中，廣州、青島、長沙、上海、成都、無錫、合肥、杭州、重慶、天津、北京、濟南等12個城市在4月進行了土拍，忽略提前終止交易地塊，共推出宅地80余宗，除合肥1宗地外，基本上沒有流拍的地塊。

這反映了整體房地產市場的回暖。但城市間、板塊間熱度差異大，熱門城市、熱門地塊遭房企搶奪，地塊優質性相對欠佳或競拍規則嚴格地塊，則低溢價甚至底價成交。無錫、天津和濟南4月宅地全部底價成交。土拍市場上民營企業身影活躍，拿地積極性提升，甚至成為少數城市拿地的絕對主力，但整體看國企仍是土拍市場的“第一大戶”。

將視線從集中供地城市轉向全國土地市場，今年以來全國宅地出讓面積和成交面積較去年同期均有所下滑，但成交地價和溢價率有所提升。盡管部分核心城市土拍市場轉暖，但受三四線市場影響，全國土地市場仍然低位運行。

“僧多粥少”與低溢價成交并存

今年重點城市土拍明顯回暖，4月土拍市場熱度延續，重點城市的熱門地塊吸引房企競相爭奪，“觸頂”、“搖號”、“熔斷”等詞頻頻見諸報端。

從一線城市看，4月廣州、上海和北京均有宅地出讓，分別出讓宅地5宗、19宗和2宗，廣州4宗地封頂搖號，1宗地底價成交；上海15宗地進入一次性報價，4宗底價成交，平均溢價率7.3%；北京1宗封頂搖號，1宗底價成交，平均溢價率4.95%。至此，上海和廣州今年第一批次供地結束。

一線城市一直是“兵家必爭之地”，4月18日-21日，上海第一批次集中供地持續了4天，參拍企業數量為近6年以來最多，共吸引近20家民企和3家混合所有制企業參拍。在19宗出讓地塊中，有15宗地獲得多名競買人報名，其中最熱的閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，參拍房企多達28家。

重點二線城市的土拍關注度也很高。成都在4月18日、20日和26日均進行了土拍，共出讓宅地10宗，其中6宗熔斷搖號成交，另有2宗溢價成交，2宗底價成交。其中4月18日出讓的3宗宅地共吸引52家房企報名，全部熔斷搖號成交，平均溢價率14.46%。如果把時間拉長，今年1-4月成都共進行了5場土拍，合計推出宅地17宗，全部成交，其中10宗觸頂搖號。

中指研究院分析認為，成都土拍市場熱度較高，一方面是因為成都新房市場回暖節奏較好，二手房市場活躍度高；另一方面成交地塊多位于價值較高區域，面積始終偏小，有利于降低企業拿地總成本。除此之外，年初拿地大概率能形成當年貨值，也提升了房企的拿地積極性。

杭州的土拍市場整體也很活躍。4月25日，杭州進行今年第三批次集中供地，共推出12宗宅地，熱門地塊競爭激烈，8宗封頂搖號成交、1宗溢價成交，另有3宗底價成交，平均溢價率8.47%。第三批次溢價率與前兩次基本持平，均有近7成地塊觸頂搖號。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，杭州土拍市場活躍有銷售端修復，房企資金情況改善，地塊質量較優，拿地項目有望在今年銷售等原因。另外，大環境持續寬松，房企融資難度和成本降低，也為杭州土拍市場熱度注入動力，而地塊樓面價與未來房價之間的價差，則為房企拿地預留了一定利潤空間。

與成都和杭州這樣的“大熱門”二線城市不同，青島、長沙、合肥、重慶等地4月土地市場“冷熱不均”的特征更加明顯。如4月6日青島嶗山區張村河046地塊熔斷競品質，最終成交樓面價21045元/平方米，溢價率15%，成為青島全市涉宅用地樓面價第二高的地塊；4月7日青島推出第二宗宅地市北區杭州路地塊，底價成交，樓面價9705元/平方米。長沙和重慶4月出讓宅地也是封頂和底價成交各占一半，合肥11宗宅地觸頂成交和底價成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。

2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉、房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化加劇。

根據中指數據，截至4月27日，22城成交宅地中，地價達上限的地塊占比達47%，底價成交占比達45%。北京、上海、杭州、合肥地價上限占比均在六成以上，而蘇州、寧波、南京、長沙、青島核心板塊土地競爭激烈，但非核心區土地多底價成交，板塊間分化明顯。鄭州、長春、天津土地市場仍在調整通道，出讓地塊均底價成交。

中指研究院分析師孟新增表示，房地產銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。近兩年受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市及區域”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。

民企活躍度提升但央國企仍是主力

民營房企拿地積極性提升是重點城市近期土拍的又一大特征，如杭州、南京、成都、寧波等城市的土地市場中民企活躍，其中尤以杭州為甚。

安信證券研究中心統計發現，4月25日杭州第三批次出讓的12宗地，合計成交金額166.6億元，其中民營企業全口徑拿地金額142.1億元，拿地金額占比85.3%，較前兩批次的66.5%、43.9%大幅提升。杭州本地民營房企濱江29.1億元拍得2宗地，為本批次土拍拿地金額最多的房企；碧桂園和龍湖分別拿地28.3億元、7.5億元；另外，坤和建設、南海雅置投資、偉星、天陽控股集團、中順控股集團、華元地產等也有所得。

隨著民營房企拿地占比提升，今年杭州第三批次土拍的國企占比相應下降，國企全口徑拿地金額24.5億元，拿地金額占比14.7%，較今年首輪、第二輪的16.6%、49.4%有所下降。未見城投拿地。

對此，上官劍認為，4月杭州土地市場民企活躍，除了市場成交量好轉這一因素外，與杭州的市場特點，以及出讓地塊特征也有關系。一方面，民企參與杭州房地產開發建設的比重較高，加上在市場低谷期時投資穩健的浙江民企拿地量少，市場轉好后民企有補倉和深耕的需要；另一方面，第三批次地塊利潤空間有限，國企參與積極度有所下降。更值得一提的是，4月地塊總價較低，門檻不高，民企參與度更積極。

不僅杭州，今年南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限摘取地塊；在成都拿地的更多為當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

中指研究院企業研究總監劉水發現，民企拿地活躍度提升，但央國企仍是拿地主力。隨著市場性銷售企穩回升，房企流動性困難有所緩解，部分民企預期增強，在一二線重點城市加大拿地力度，但在銷售恢復有限、融資仍面臨困難情況下，民營房企流動性改善有限，拿地整體上仍然謹慎。

該機構發布的《2023年1-4月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，拿地金額TOP10中只有2家是民企，TOP20中有民企6家。去年同期，TOP10中有民企1家，TOP20中民企4家。

劉水向21世紀經濟報道記者表示，央國企擁有融資優勢，融資保持暢通，市場銷售企穩回升。當前土地市場低迷，央國企積極拿地獲取優質地塊，意味著未來央國企銷售份額將會持續提升。

另一方面，從4月單月情況看，據諸葛找房數據研究中心數據，房企權益拿地金額排行TOP10的分別是華潤、長隆、萬科、建發、保利發展、中國鐵建、亞倫、保利置業、金地和綠城，民營房企數量增加。該機構認為接下來頭部房企拿地活躍度將較高，民營房企將穩步回歸土地市場。

全國土拍市場供需仍弱

雖然22個集中供地城市中，過半城市在4月進行了土拍，但受重點城市土地供應縮量提質、少量多次出讓影響，截止到4月27日，22城合計推出宅地271宗，規劃建面2340萬平方米，較去年同期下降49.5%，縮量趨勢未改。

不僅上述的22城，受去庫存和房企拿地積極性等因素影響，今年以來全國土地供應均出現明顯縮量特征。據中指數據，今年1-4月，全國300城共推出宅地規劃建筑面積9977萬平方米，同比下降38%；其中4月單月共推出宅地規劃建筑面積3321萬平方米，同比下降24%。

從成交來看，今年前4月300城土地成交規劃建筑面積7061萬平方米，同比下降33%，4月單月成交規劃建筑面積1876萬平方米，同比下降48%。

與土地供應和成交面積明顯下滑不同，今年前4月300城地價出現上漲，4月漲幅更加明顯，流拍率則有所下降。全國300城1-4月成交樓面均價為6374元/平方米，同比上漲18%，共流拍地塊160宗，流拍率為16.28%，同比下降6.69個百分點，平均成交溢價率6.9%，較去年同期提升2個百分點。4月成交樓面均價為9312元/平方米，環比上漲61%，同比上漲32%，平均成交溢價率7.8%，較上月提升0.2個百分點，較去年同期提升2.2個百分點。

從面積來看，目前全國土地市場仍面臨供需兩弱的局面，但價格卻出現不同程度上漲。對此，孟新增向21世紀經濟報道記者表示，一方面，目前房企投資向核心城市聚集，一二線城市推地信心較強，而三四線城市推地力度持續偏弱，帶動樓面價結構性上漲；另一方面，政府為提高房企拿地積極性，各地不斷加大優質地塊供應力度，也帶動土地成交樓面價及溢價率提升。

盡管整體地價和溢價率上漲，但城市間分化仍然明顯，克而瑞數據顯示，三四線城市4月土地成交呈現量價齊跌特征。截至4月25日，三四線城市總成交建面僅3018萬平方米，環比下降了13%，同比大降47%。僅徐州、嘉興少量地塊溢價成交，其余大多數城市土拍仍以底價成交。

孟新增認為，整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復，而多數城市土地市場仍面臨較大調整壓力，全國層面土地市場低迷態勢并未改變。未來土拍市場能否回溫，仍有賴于房地產銷售端恢復程度。短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，而銷售市場調整壓力加大的城市，土地市場表現或仍低迷。

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