引言

3月宏觀經(jīng)濟(jì)面向好，地級市新房市場延續(xù)2月復(fù)蘇之勢，供求環(huán)比齊升。供應(yīng)環(huán)比上漲，但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢，新房量價齊漲。地州市品牌房企集中高，其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。

(資料圖片)

政策市場

01

中央明確“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生”的工作主線

地方寬松性政策持續(xù)加碼

2023年 3 月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，兩會政府工作報告提出，有效防范化解頭部房企風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求；住建部部長倪虹提出， 2023 年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生三個方面展開，并表示對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心；中國人民銀行副行長、國家 外匯局局長潘功勝表示，下一階段，將堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。

地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政62 條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策 56 條，中性政策 3 條，緊縮性政策 3 條。從政策發(fā)布主體來看，除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外，多個重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策再次松綁，如常州住房限售全面取消、無錫縮小限購區(qū)域范圍、沈陽優(yōu)化限購區(qū)域等；從政策內(nèi)容來看，寬松性 舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等，緊縮性政策主要集中在住房租賃市場規(guī)范和資金監(jiān)管。

02

湖南政策：長沙限售政策被叫停

望城區(qū)教育并軌

3月初，網(wǎng)傳長沙已對住房限售政策做出調(diào)整，由原來的“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”，調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。長沙市不動產(chǎn)登記中心工作人員透露，“具體政策于3月初開始執(zhí)行，但由于政策剛調(diào)整，系統(tǒng)需要細(xì)化，如需過戶還需要過幾天才能辦理。”

然而到3月中上旬，上述政策被緊急叫停，具體的原因和能否恢復(fù)待定。從近期官方回復(fù)來看，表示“網(wǎng)簽4年可售”暫未執(zhí)行。多個二手房交易平臺也已下架相關(guān)房源。

長沙是從2018年開始限售政策，2016年新房成交高峰期的房源已于2022年進(jìn)入二手房交易周期，但受市場信心影響，并未有掛牌暴增的情況。本次縮減周期下影響的新房房源，疊加信心轉(zhuǎn)好，掛牌價上行，短期內(nèi)二手掛牌再度上行，沖擊新房剛需市場。

事實上，3月網(wǎng)傳限售放松后二手房掛牌量比2月只多不少，市場波動過大，可能也是引起政策叫停的原因。但在中央房住不炒的大框架下，擴(kuò)大內(nèi)需，支持剛需、改善住房需求，也預(yù)示著因城施策仍然有放松空間。

3月24日，望城區(qū)與內(nèi)五區(qū)中招并軌，有利于實現(xiàn)教育平衡，提高望城區(qū)教育質(zhì)量，對片區(qū)樓市也有一定利好作用。

土地市場

01

整體市場：地級市土地市場熱度回升

成交量價齊漲

3月全省土地市場熱度回升，成交量價齊漲，但仍處歷史低位。全省新增經(jīng)營性用地共計104宗，總建面129.4萬方，同比去年上漲2%，主力集中岳陽和郴州。成交僅32宗，總建面111.84萬方，土地成交量同環(huán)比雙升，同比去年同期增長108%。張家界、株洲、永州等5個地級市3月無土地成交，全省流拍30宗，流拍率39%。懷化、邵陽、郴州流拍走高。

分土地屬性來看，3月商辦供地占比大幅縮減，商住地占比提升；成交端，商辦用地成交集中，占比超過五成，純住宅用地成交占比三成左右。商辦用地成交集中于常德和衡陽。

分城市來看，3月張家界、益陽和湘西無新增土地，岳陽、郴州和衡陽供應(yīng)同比增幅較大。監(jiān)測13個地級市土地市場，土地合計供應(yīng)同比上漲2%，環(huán)比下跌41%。土地成交111.83萬方，環(huán)漲47%，同比上漲108%。其中，張家界、株洲、永州等五個城市本月無土地成交。岳陽土地成交同環(huán)比齊升。郴州、湘西和邵陽土地成交環(huán)比有較大漲幅。地級市土地市場緩慢回溫。

成交樓面地價方面，3月常德土地市場受商辦用地高價影響，出現(xiàn)較大漲幅。其他地州市仍樓板價仍維持低位運(yùn)行。

湖南省十三個地級城市土地供求價同環(huán)比

02

分城市供求：多城市主城區(qū)無供求

常德經(jīng)營性用地零供求

3月主城區(qū)（鼎城區(qū)、武陵區(qū)）無經(jīng)營性用地供求。

株洲、湘潭、益陽、岳陽、衡陽、邵陽......(略)

新房市場

01

整體市場：地級市新房供應(yīng)觸底回升

成交持續(xù)增長

3月地級市新房市場延續(xù)2月復(fù)蘇之勢，供求環(huán)比齊升。“金三”來臨，地級市供應(yīng)緩慢回升。供應(yīng)環(huán)比大漲，但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢，新房量價齊漲。地級市存量小幅下滑。

3月地級市住宅供應(yīng)主力集中岳陽，新增18.4萬方供應(yīng)量，同環(huán)比上漲。成交端，多城市市場需求持續(xù)回暖，較去年同期有較大增幅。其中，岳陽商品住宅成交量位于地級市之首，湘潭本月成交漲幅最大。

02

分城市供求比：各城市持續(xù)供不應(yīng)求

以消耗庫存為主

3月重點城市整體供求比為0.4，地級市供應(yīng)量觸底回升，但集中度高，岳陽新增供應(yīng)漲幅較大。成交端，市場延續(xù)回暖之勢，多城市成交同環(huán)比均上漲。其中，地級市中岳陽市場表現(xiàn)突出，單城市供求大漲，市場回溫明顯，某品牌房企以價換量，集中網(wǎng)簽。

03

分城市價格對比：

品牌房企熱銷，多城市均價上行

3月地級市住宅均價分化明顯，岳陽、株洲和常德均價位居地級市高位。其中，岳陽和益陽住宅均價本月出現(xiàn)加大下滑。岳陽市場受某品牌房企以價換量，集中網(wǎng)簽影響，市場均價環(huán)比下跌2%。

衡陽、株洲、常德和湘潭本月均價穩(wěn)步上漲。衡陽本土企業(yè)融大置業(yè)多項目高量高價，拉動市場量價齊升，月度成交均價環(huán)漲7%，漲幅最大。其次為株洲，品牌房企熱銷，拉動均價上行，環(huán)漲5%。

04

分城市庫存對比：

供應(yīng)短缺，需求增長，市場存量加速去化

監(jiān)測重點地級市，除岳陽供應(yīng)大幅增長以外，其他城市仍維持低位運(yùn)行。市場供應(yīng)持續(xù)短缺，需求延續(xù)回暖之勢，加速增長，各城市存量進(jìn)一步縮減。其中，常德存量跌幅最大，環(huán)比下跌10%；岳陽成交流速較快，存量去化周期環(huán)比縮短1.5個月。

05

分城市供求量價：

各地級市成交普漲，品牌房企集中度高

株洲：成交量維持高位運(yùn)行，住宅均價低位回升

本月株洲主城區(qū)商品住宅成交量跌價漲，成交量維持10萬方以上高位值。住宅均價低位回升，環(huán)漲5%。市場成交集中度高，TOP10企業(yè)成交金額占比接近70%。

常德、湘潭、益陽、岳陽......(略)

06

重點地級市普宅結(jié)構(gòu)分析

成交產(chǎn)品面積段上移，

首改占比擴(kuò)大，總價段下移

3月成交面積段套數(shù)占比變化……（略）

3月成交總價段套數(shù)占比變化……（略）

房企排行

2023年3月湖南可對比城市來看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除郴州外，各地州市企業(yè)排行總金額普漲，漲幅最大為岳陽。

市場總結(jié)

政策市場

3 月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，兩會政府工作報告提出，有效防范化解頭部房企風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求。地方層面，寬松性舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。長沙望城區(qū)與內(nèi)五區(qū)中招并軌，有利于實現(xiàn)教育平衡，提高望城區(qū)教育質(zhì)量，對片區(qū)樓市也有一定利好作用。當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場基本面朝著健康方向推進(jìn)，購房信心總體在恢復(fù)，未來仍需溫和政策給與市場新支持，確保復(fù)蘇的可持續(xù)性。

土地市場

3月全省地州市土地市場熱度回升，成交量價齊漲，但仍處歷史低位。土地成交以商辦用地為主，涉宅用地縮減。岳陽土地市場供求大漲，熱度回升。

新房市場

3月地級市新房市場延續(xù)2月復(fù)蘇之勢，供求環(huán)比齊升。“金三”來臨，地級市供應(yīng)緩慢回升。供應(yīng)環(huán)比大漲，但仍低于去年同期。成交端延續(xù)上升之勢，新房量價齊漲。地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。

來源：克而瑞湖南

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