日前，一度炒得沸沸揚揚的明星張杰、謝娜夫婦買房“跳單”事件，有了最新進展，法院一審判決認定謝娜、張杰購房不存在“跳單”行為。

目前通過中介機構進行房屋買賣，已經成為二手房交易的主要形式。而房屋中介交易過程中的糾紛訴訟并不少見，買房人如何挑選更放心的房產中介提供服務？如果房產中介提供的服務損害了買房人利益該如何處理？本文將從法律層面對這些話題進行詳細普法解讀。

【新聞事件】

【資料圖】

據媒體報道，4月4日，中國裁判文書網公布了上海雅鑾房產經紀有限公司（以下簡稱“雅鑾公司”）與上海思和資產經營管理中心（有限合伙）（以下簡稱“思和中心”）中介合同糾紛一審民事判決書。

該民事案件所涉事件即為此前廣受熱議的“房產中介爆料稱謝娜、張杰購買上海豪宅‘跳單’”事件。其中，原告雅鑾公司系房產中介方，被告思和中心曾是上海思南公館相關房屋的持有方。

原告雅鑾公司訴稱，思和中心持有包括系爭房屋在內的多套房產，思和中心與雅鑾公司之間達成非獨家委托代理銷售合意，同時期，思和中心與其他房產銷售或經紀公司也達成類似的合作。

2019年6月，雅鑾公司客戶經理霍某安排并陪同張某、謝某及謝某母親等人兩次看房，意向買家表達了購買意愿并表示不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房，霍某告知其可以注冊公司后購買，但之后意向客戶表示不再購買。

雅鑾公司獲知意向買家通過太平戴維斯公司以“重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司”的名義簽訂網簽合同。雅鑾公司認為太平戴維斯公司與眉開眼笑公司簽訂居間協議時間在6個月的客戶信息有效保護期，思和中心未注意到保護期即向太平戴維斯公司支付酬金，構成“跳單”。

法院審理認為，在沒有相應協議等證據證明的情況下，無法確認雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關系，更無法確認謝某事先或事后知曉會承擔帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝某與思和中心之間沒有“跳單”共謀的行為。最終，法院一審裁定駁回原告的全部訴訟請求。

另外，此前雅鑾公司員工霍某在網上爆料，謝娜、張杰夫婦于2019年購買上海豪宅“跳單”與房東成交，并公布了相關照片和聊天內容。2022年2月8日，謝娜張杰方律師發表聲明，稱霍某捏造事實，以及提及的“跳單”“威脅”等虛假信息已涉嫌造謠誹謗。

今年4月10日，上海市金山區人民法院向上海雅鑾房產經紀公司、霍某等送達訴狀副本及開庭傳票，原告方為謝娜、張杰，案由涉及名譽權糾紛。

【普法看點】

法律上對于購房“跳單”一般是如何認定的？

“跳單”是一個房產中介行業術語，一般是指房屋居間合同中，委托人已經與中介公司簽訂了相關協議，中介公司按照協議約定提供獨家資源信息，并提供促使買賣雙方見面洽談等促進交易的服務，但買賣雙方或一方為了規避向中介公司支付中介費等義務，跳過中介公司而私自簽訂買賣合同的行為。

我國《民法典》第965規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。該條對“跳單”行為予以規制，保障了中介人的合法權益，對違背契約精神的不誠信行為進行了否定評價。

中介人與委托人簽訂的中介合同，可以約定禁止“跳單”條款及相應的違約責任；如果當事人沒有約定的，可以考慮中介人提供服務的程度進行具體判斷。

在司法實踐中，涉及“跳單”的房產中介糾紛也比較多，衡量買房人是否“跳單”違約的關鍵，在于買房人是否利用了中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約行為。

如果買房人不能提供證據證明通過其他合理途徑獲取房源信息，尤其是案涉房屋系中介獨家房源時，則構成“跳單”違約行為。但房產中介想索賠全額中介服務費，法院一般不會支持，因為“跳單”糾紛案例中，中介機構所提供的服務僅在帶看房源階段，并未涉及后續的簽訂房屋買賣合同、協助辦理交易過戶等事項，法院一般會根據中介提供的服務程度，結合房屋成交價酌定買房人支付一定的中介服務費。

對于購房者來說，房產買賣交易金額巨大，手續復雜，交易風險較大，應選擇正規的房地產中介機構提供居間服務。同時，在房屋買賣的履約過程中，合同各方均應恪守誠實信用原則，購房者亦應尊重房產經紀人的勞動成果。

如果房產中介對交易中的稅費作低價承諾未兌現怎么辦？

這類糾紛在房屋中介交易中也比較常見，一些房產經紀人為了實現房源盡快成交故意少算稅費，或是未經認真估算及專業知識的欠缺，向買房人提供了錯誤的交易稅費預估。

但作為專業從事房產交易的中介機構，在提供居間服務時，負有如實報告和專業審查兩大義務。通常而言，繳納稅款是房屋買賣中對交易產生影響的重要事項之一，理應由中介方根據政策法規以及房屋的實際情況給予當事人一定的專業意見，使當事人對合同的履行后果有所預期。如果中介機構未能履行如實報告和專業審查的義務，須承擔相應的法律責任。

我國《民法典》第929條規定，有償的委托合同，因受托人的過錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過失造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失。

因此，中介公司在從事居間服務的過程中，應認真對待客戶咨詢，充分了解相關法律政策，審慎計算各項費用，如實告知客戶，以免為企業增加訴訟風險，造成不必要的損失。

買房人在委托中介交易過程中應如何“避坑”？

提前了解購房政策。購買二手房時，應當對照當地購房政策，查詢本人的購房資格，尤其注意政府有關部門關于購房政策調整后是否喪失購房資格。如需住房貸款，請提前查詢個人征信情況，咨詢銀行或公積金中心本人的商業或公積金貸款額度。避免合同簽訂后，個人無購房資格或難于貸款而需要進行違約賠償。

理性選擇房產中介。查看中介機構營業證照是否齊全，是否在房管部門官網備案，有無被房管部門處罰的信息，另外，可通過國家企業信用公示系統查看是否有不良經營記錄。建議買房人擇優選擇經營信用良好、專業程度高的中介機構，了解該中介公司的服務內容、收費標準、服務質量等情況，以確保自己能夠獲得滿意的服務和價格。

全面掌握房屋情況。比如查詢房屋權屬證的真偽及信息，避免遇到難以正常交易的問題房源；查詢房產的建成年代、建筑結構、房屋性質等基本情況；注意核實產權證上的房主與賣房人是否一致，所有權是否與人共享等。尤其重要的是，重點查看房屋是否存在抵押、設立居住權或查封登記，房屋需解除或注銷前述登記后方可正常交易。買房人盡量不要選擇有權屬爭議或處于暫不可交易狀態的房源，避免日后房財兩空、權益受侵害。

謹慎完成交易流程。簽訂規范標準的合同文本，對交易條款進行仔細審查，對于不平等、不理解的條款要及時提出修改。切勿簽訂“陰陽合同”，利用“陰陽合同”來避稅等是一種違法行為，在給當事人帶來非正當利益的同時，也會給當事人在合同履行中帶來極大的法律風險。盡量采用二手房轉移登記資金監管服務，確保交易資金安全。

保留證據依法維權。買房人要注意保留合同、稅費票據等交易憑證，如果在交易合同履行過程中，遇到權益受到侵害，及時尋求法律手段依法維護自身合法權益。

文/梁雅麗（北京市京都律師事務所高級合伙人律師）

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