西安保利林語溪

海報新聞記者 陳嘉偉 西安報道

2020年6月，西安保利林語溪交付，在等待三年后，業(yè)主們終于迎來了期盼已久的新房。但同年10月，一紙張貼在小區(qū)公告欄上的《新建鐵路西安至延安線變更環(huán)境影響評價信息第二次公示》，擾亂了業(yè)主們即將開始的人生新階段。

(資料圖)

上述公告顯示，新建西延高鐵將從小區(qū)旁經(jīng)過，最近處離小區(qū)僅有19米，噪聲、震動都成為業(yè)主們的隱憂。業(yè)主們不得不暫停裝修計劃，轉(zhuǎn)而開展維權行為，他們奔走、周旋在開發(fā)商和當?shù)毓芾聿块T之間，終于在去年9月迎來一絲曙光。小區(qū)所在的西安市灞橋區(qū)宣布，將對離高鐵線最近的保利林語溪5號樓進行整體征收，據(jù)今年2月公示的另一份文件顯示，征收安置費總計約3.86億元，目前每一戶業(yè)主能得到多少賠償尚不得知。

更令公眾關注的是，這樣的事情究竟能否避免，畢竟對于業(yè)主和管理部門來說代價都不小。

“河景房”變“高鐵房”

2018年，西安樓市火熱，在經(jīng)歷多次搖號后，周卓（化名）終于搶到了一套保利林語溪的房子，“每平米9000多，108平的房子總價100萬，旁邊就是灞河濕地公園，性價比還是很高的?！?/p>

公開資料顯示，西安保利林語溪由陜西永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“永興地產(chǎn)”）開發(fā)，永興地產(chǎn)為陜西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司，是央企保利集團旗下一員。

2020年6月，周卓所購買的5號樓如約交房，不少業(yè)主開始著手裝修，然而一紙公告打亂了不少業(yè)主的計劃。

2020年10月，有業(yè)主在小區(qū)公示欄里發(fā)現(xiàn)了《新建鐵路西安至延安線變更環(huán)境影響評價信息第二次公示》，就西延鐵路環(huán)評征求意見。小區(qū)旁要修高鐵的消息在業(yè)主的聊天群里“炸開了鍋”，好好的“河景房”突然變成“高鐵房”，不少業(yè)主表示難以接受。

對此更為關切的是小區(qū)5號樓業(yè)主，因為按照2020年9月編制的《新建鐵路西安至延安線變更環(huán)境影響報告書》(征求意見版)中，明確標注西延線距5號樓的距離為19米，高差33.5米——這意味著，5號樓10層至12層的業(yè)主，高鐵幾乎就在自家陽臺旁邊經(jīng)過。

海報新聞記者注意到，我國于1988年頒布了《電磁輻射防護規(guī)定》（GB 8702-88）。按照設計要求，“鐵路兩側(cè)30米內(nèi)嚴禁新建居民住宅、學校和醫(yī)院等噪聲敏感建筑物；距鐵路外軌中心線兩側(cè)30米以外、200米以內(nèi)的區(qū)域內(nèi)不宜臨路新建學校、醫(yī)院、敬老院和集中住宅區(qū)等噪聲敏感建筑物?！?/p>

也就是說，新建西延高鐵離保利林語溪5號樓如此之近，肯定是不符合相關建設要求的，那么這條高鐵線一定要從此經(jīng)過嗎？

經(jīng)過翻閱相關資料，海報新聞記者發(fā)現(xiàn)，事實上這已經(jīng)是最優(yōu)方案。記者注意到，周卓等其他業(yè)主看到的“環(huán)評公示”已經(jīng)屬于征求意見后變更過的，關于這條高鐵線路的環(huán)評報告——《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響報告書（全本）》早在2018年就已經(jīng)出爐，并于當年10月公示。

《報告》顯示，西延線在經(jīng)過西安市灞橋區(qū)（保利林語溪所在行政區(qū)）線路設計的時候，曾有三條方案，一條因經(jīng)灞河水源地遭到西安市水務局的堅決反對，一條因要橫穿保利林語溪項目而被灞橋區(qū)政府否定，最終從5號樓東側(cè)經(jīng)過的方案，獲得了灞橋區(qū)政府同意。

除了新建西延高鐵外，保利林語溪周邊還存在既有西康鐵路線

樓盤建設曾被叫停

海報新聞記者注意到，2016年8月25日，中鐵第一勘察設計院集團有限公司（以下簡稱“中鐵一勘院”）在其官網(wǎng)上刊載《新建高速鐵路西安至延安線環(huán)境影響評價信息一次公示》以征求公眾對該項目的意見。

2018年8月29日，中鐵一勘院在其官網(wǎng)上刊載《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響評價信息第二次公示》，并附上了《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響報告書（簡本）》，在“簡本環(huán)評報告”里，保利林語溪被列入噪聲環(huán)境保護目標，報告提到，保利林語溪3棟32層、3棟17層居民住宅樓，約784戶在建，其中30米內(nèi)影響的戶數(shù)為0，30米至60米內(nèi)的影響戶數(shù)為392戶，60米至200米內(nèi)影響的戶數(shù)為784戶。

2018年10月10日，中鐵一勘院在其官網(wǎng)上刊載《新建鐵路西安至延安線環(huán)境影響報告書（全本）》并公示，該“全本環(huán)評報告”顯示，從保利林語溪5號樓東側(cè)經(jīng)過的方案被認定為最優(yōu)方案。

2018年12月17日，《國家發(fā)展改革委關于新建西安至延安鐵路可行性研究報告的批復》下發(fā)給中國鐵路總公司和陜西省發(fā)展改革委。

從上述公開信息不難看出，在保利林語溪建成交付前，高鐵項目已經(jīng)在規(guī)劃中，并也關注到了保利林語溪項目，但為何仍造成了今天的局面？

周卓告訴記者，事實上保利林語溪的在建工程曾被叫停過，“而且是在我買房前。”周卓表示，自己是2018年8月買的房，而在一個月前，保利林語溪曾被當?shù)毓芾聿块T叫停。

一份落款單位為“西安現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦公室”，落款時間為2018年7月18日的通知顯示，“2018年7月17日，園區(qū)接灞河新區(qū)相關領導批轉(zhuǎn)的《西安市公鐵航聯(lián)席會議辦公室通知》，你公司（永興地產(chǎn)）在建的保利林語溪項目因與西十高鐵線位沖突。按照市政府6月22日專題會議確定事項第七條要求，現(xiàn)通知你公司立即停止保利林語溪項目施工工作?！?/p>

但永興地產(chǎn)并未停工，其認為“西安現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦公室”并非行政行為合法的通知主體。據(jù)了解，針對停工通知，永興地產(chǎn)向灞橋區(qū)政府、西安市政府、陜西省政府提起了行政復議，并提起了行政訴訟。

天眼查信息顯示，2020年11月13日，永興地產(chǎn)作為原告提起的行政訴訟，在西安鐵路運輸中級法院開庭審理。此后，官司又訴至陜西省高院，而此次上訴人變?yōu)殄睒騾^(qū)政府，永興地產(chǎn)則作為被上訴人出庭。

目前，針對這一案件兩次審理的相關裁定結(jié)果尚未公開，但從永興地產(chǎn)原告與被告的身份轉(zhuǎn)變上不難看出一審的結(jié)果?！拔覀兟犝f是永興地產(chǎn)勝訴了?！敝茏扛嬖V記者。

社會穩(wěn)定風險公眾意見調(diào)查公示征收安置費約3.86億元

政府擬花3.86億元征收？

不過在征收前，當?shù)卣苍紤]過其他解決方案。周卓告訴記者，2021年，5號樓業(yè)主曾收到過一份《征求意見書》，《征求意見書》顯示，針對高鐵線所噪音問題，擬采用“工程降噪+房屋降噪”的方式進行處置。

周卓表示，工程降噪就是在鐵路線上安裝聲屏障裝置以達到降噪目的，而房屋降噪則是每戶更換和加裝三層中空隔音玻璃以及封閉窗戶，由于窗戶封閉不能打開，所以方案考慮每戶都將安裝一套新風系統(tǒng)?！皳Q玻璃、新風系統(tǒng)安裝及運維、電費等總共賠償我們每戶每平米2300元。”周卓表示，多數(shù)業(yè)主同意這樣的解決方案，但在賠償費用上不同意2300元/平米的方案。

最終，解決辦法走向了征收。

2022年9月9日西安市灞橋區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于西延高鐵（灞橋段）保利林語溪小區(qū)5號樓國有土地上房屋征收范圍公告》。

2022年12月5日《西延高鐵(灞橋段)保利林語溪小區(qū)5號樓征收項目房屋征收補償方案(征求意見稿)》(以下簡稱“《房屋征收補償方案(征求意見稿)》”) 發(fā)布，并展開了為期30日的公示。

2023年1月9日，灞橋區(qū)政府發(fā)布《##_FORMAT_LT_##房屋征收補償方案(征求意見稿)##_FORMAT_GT_##公示期間征求意見及答復有關情況公示的通告》，灞橋區(qū)政府表示，公示期間共收集書面意見102份，問題主要集中在房屋評估價值及評估機構選定、產(chǎn)權調(diào)換房源不滿意、產(chǎn)權調(diào)換房屋獎勵被征收房屋套內(nèi)面積10%等三個方面。

針對這三個問題，灞橋區(qū)政府于2023年1月9日作出了書面回復。回復稱，根據(jù)相關規(guī)定，補償將不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。2022年12月7日，已經(jīng)將征收評估機構的報名結(jié)果在征收范圍內(nèi)進行了公示。

針對產(chǎn)權調(diào)換房源問題，為了充分尊重被征收人的意見，將產(chǎn)權調(diào)換房屋調(diào)整為: 三迪灞河壹跪、中鐵琉森水岸、中鐵建西派逸園。而針對產(chǎn)權調(diào)換獎勵只有10%的問題，灞橋區(qū)政府認為符合相關法律法規(guī)。

上述通告還附上了《西延高鐵( 灞橋段)保利林語溪小區(qū)5號樓征收項目房屋征收補償方案》（修訂版）并表示補償方案自西安市灞橋區(qū)人民政府發(fā)布房屋征收公告后實施。

2023年2月16日，一份《西延高鐵( 灞橋段)保利林語溪小區(qū)5號樓征收項目社會穩(wěn)定風險公眾意見調(diào)查公示》張貼在小區(qū)內(nèi)，這份文件顯示，為解決新建西延高鐵環(huán)境問題，要對西延高鐵鐵路邊界距鐵路外側(cè)軌道中心線30米，聲敏感點保利林語溪小區(qū)5號樓進行整體征收，共涉及業(yè)主128戶（其中139平方米、108平方米戶型各64戶），征收安置費用約3.86億元。

按照公示中披露的戶型、面積及安置費用，一平方米的安置費用算下來大約在兩萬元。“但具體的到底是多少，沒有細則，所以業(yè)主們?nèi)允窃评镬F里?！敝茏勘硎荆瑯I(yè)主并不是想靠征收“發(fā)財”，“我們寧愿沒有這個事，現(xiàn)在因為要征收，戶口不能落，許多孩子的上學都受到影響。但事已至此，我們希望政府能充分考慮業(yè)主的訴求，比如產(chǎn)權調(diào)換能不能就高（20%）而不就低（10%），在價格評估時能不能將保利地產(chǎn)及相關物業(yè)的品質(zhì)也考慮在內(nèi)，畢竟‘招保萬金’在業(yè)內(nèi)有口皆碑，這是其他開發(fā)商不能比的?！?/p>

對于此事，記者曾多次撥打西安市灞橋區(qū)住建局地鐵協(xié)調(diào)辦的電話，但均未接通。

能否避免？

2022年，《新民晚報》曾報道過上海地鐵3號線、4號線貼著成片的居民區(qū)呼嘯而過，每天從早到晚最高達100多分貝的噪聲，多年來讓上千戶居民痛苦不堪。報道提到，曾經(jīng)有一位住戶的窗戶在兩列地鐵交匯時被震碎。

實際上，因交通設施、發(fā)電設施、垃圾處理設施等公共設施離居民住宅太近而引發(fā)投訴、維權的案例不勝枚舉。

而最讓公眾關注的是這些事件中所產(chǎn)生的資源浪費，以保利林語溪為例，政府要花費3.86億元的代價對一個建成交付還不足3年的新樓進行征收，著實可惜。

一位從事城市設計規(guī)劃方面的人士告訴記者，之所以出現(xiàn)這樣的原因，很大一部分原因是在規(guī)劃環(huán)節(jié)各個部門都是各管各的，導致信息不對稱所致。不過隨著國土空間規(guī)劃逐步完善，目前所有部門都使用一張底圖，同時行政行為信息化，在信息共享上更為便利，很大程度上能消除信息不對等的問題。

此外，在保利林語溪事件中，或許還暴露出政府在依法行政中或存在一些問題。

河南澤槿律師事務所主任付建表示，交付不到3年的樓盤就要被征收，造成了公共資源的極大損失，并且根據(jù)現(xiàn)有情況來看，這一損失并不是不可避免的。

付建認為，2016年該高鐵線路就發(fā)布了第一次環(huán)評，此時樓盤還沒有開建，有關部門在批準樓盤建設時就應該考慮到這一情況可能存在的風險。2018年樓盤還在建設中，環(huán)評已經(jīng)確認高鐵對該樓盤有影響時，當?shù)卣跋嚓P部門就應該積極采取有效措施，防止損失的擴大。

“雖然有關部門向開發(fā)商下發(fā)了停工通知，但因通知主體是否有資質(zhì)，引起了行政復議和行政訴訟。這說明當?shù)卣诖舜问录锌赡艽嬖诠ぷ餍什桓?、權屬構架不清的行為，如?018年發(fā)通知的是灞橋區(qū)政府，工程方可能在接到通知后盡快停建，在一定程度上會防止損失的擴大化?！?/p>

付建表示，政府在實施行政管理過程中，應當堅持對人民負責，自覺依據(jù)法律行使行政權，堅持依法行政，實現(xiàn)建設一個廉潔、勤政、務實、高效的誠信政府、責任政府、服務政府和法治政府的目標。

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