中房報記者 付珊珊 上海報道

(資料圖)

隨著房地產行業基本面的好轉，土地市場轉暖已是不爭事實。

4月12日，南京也正式推出今年第二批集中供地，包含10宗商品住宅地塊及1宗安置房地塊，出讓總面積37.59萬平方米，起始出讓總價142.3億元。此前4月10日，武漢也公告今年首場土地出讓掛牌9宗地塊，總起價超25億元。

據中國房地產報記者統計，4月還將有10個重點城市進行土地出讓，其中包括了杭州、上海、北京等熱點城市，預計推出的土地總數達到80宗，起拍總價也超千億元。

核心城市的土地大戰正蓄勢待發，而一些三四線城市卻屢見土地流拍。中指研究院統計數據顯示，目前在土地市場，城市間、板塊間的分化現象仍較明顯。今年一季度，22個集中供地城市成交面積約為1055萬平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地總額為1930億元，同比下降15%。

在這樣的行情下，2023年房企如何投資布局？不同的企業給出了不同的答案。

央企國企積極樂觀

多數民營房企謹慎保守

經歷了艱難的2022年，房企在投資策略上已經呈現出明顯的分化趨勢。

自2021年下半年起，民營房企資金鏈緊繃、現金流承壓，不少民營房企都暫停投資拿地，即使沒有暫停拿地，不少民營房企也放緩了投資節奏；相比之下，一些央企、國企和地方城投企業出于逆勢擴張或托底的目的在土地市場開啟“掃貨”模式。

隨著近期上市房企業績披露，不少房企也公開了2023年的投資策略，不同企業的投資打法依然存在明顯差異。

整體來看，資金實力較強的央企、國企在投資拿地方面依然相對進取。例如中海行政總裁張智超就在業績會上表示，去年市場持續下行，中海逆周期拿地，擴張型投資，拿地金額、新增貨值處于行業領先水平。因為有充足的資源，今年中海制定了銷售增長20%的目標，并對實現這個目標充滿信心。同時，在現金回款比較好的情況下，中海今年的投資仍將相對進取，拿地金額規劃了雙位數的增長。

無獨有偶。作為去年的“黑馬房企”，建發去年曾在土地市場大舉拿地。財報數據顯示，建發2022年全年新增項目數量48個，新增獲取項目貨值約1474億元，新增項目的一二線城市占比約91%。對于今年的拿地計劃，建發管理層認為，2023年建發的拿地目標必然比2022年高，拿2000億元左右貨值沒問題。

保利發展總經理周東利也稱，公司的資金儲備充裕，總部調配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。

相比上述央企國企的積極樂觀，一些尚在經營穩健狀態的民營房企則更加謹慎保守。

對于2023年的購地計劃，新城控股仍保持審慎。其董事會審議通過2023年在不超過200億元的范圍內開展房地產投資，管理層也于業績會上表示，公司策略當前積極密切關注投資市場，但確實以保交付為核心，在充分化解風險為前提的情況下，再謹慎開展以區域為深耕的投資。

中駿集團也持有相似觀點。過去一年，中駿集團為保持充足的流動性，亦暫緩拿地，對于今年的投資拿地計劃，中駿集團也在業績報告中提到，在短期內民營房企在土地拍賣市場上的投資弱勢態勢不會逆轉，而今年公司重點工作仍是聚焦信心和信用重建，回歸有序生產經營，所以今年的拿地計劃取決于未來市場的恢復情況，審慎考慮。

此外，從中國房地產報記者采訪反饋來看，多數出險房企目前仍是暫停投資狀態。一位出險房企營銷人士表示，目前公司投資條線的人所剩無幾，所有的精力都投入到保交付以及解決債務問題上，短期內還不會重啟投資拿地。

聚焦一二線核心城市差異化投資

近兩年，受房地產市場調整影響，房企拿地容錯率明顯下降，普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，因此，一二線核心城市也成為房企布局重點。

碧桂園集團常務副總裁程光煜在業績會上表示，今年的投資方向會聚焦在確定性的市場里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前一二手房價格倒掛的城市。

去年，綠城中國新增27個項目，預計新增貨值1037億元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增貨值占比高達82%，一二線城市貨值占比更是達到92%。

綠城中國行政總裁郭佳峰表示，去年綠城獲取1000多億元總貨值，絕大多數都聚焦在北京、上海、杭州，特別是杭州。也因為這樣的聚焦，使得去年新增貨值的去化率達到了50%多，也就是投了1000多億元的貨，去年就賣掉500多億元，截至業績發布時，去年新增貨值85%以上全都賣光了。在其看來，聚焦核心城市的策略讓綠城中國在行業下行期、企業相對困難期，保持了現金流充裕。

基于此，房企們都形成了共識，即三四線城市去化困難，但中心城市、核心地塊還是賣得較好，于是，房企開始一哄而上往核心城市布局。

例如，杭州今年已經完成的兩場集中供地均出現幾十家房企搶奪一宗地的情形，而在北京今年第一批集中供地中也出現了類似情況，42家房企搖號搶奪一宗地，中簽率僅2.38%。

即將在下周開拍的上海今年第一批供地，還未開拍就掀起熱度，多個地塊均吸引了10家以上房企參拍，這其中不僅有招商、保利、華發、國貿等上海土地市場常客，也有時隔三年再次回歸的萬科、中海、華潤三大巨頭，同時也有龍湖、大華等民營房企，土地市場競爭激烈程度不言而喻。

一方面，核心城市土地熱度提升，但另一方面，對于房企而言，競爭越激烈，拿地難度就越大。

程光煜坦言，最近這段時間，碧桂園在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，都有積極參與，但是因為這類的地塊往往是比較低的中簽率，大家一起抽簽，目前來看沒有獲取相應的土地。未來公司還會積極參與，比如像西安、上海、寧波等高確定性市場會積極參與。

由于土地市場熱度回升，競爭日益激烈，一些房企開始探索差異化投資策略，不再只著眼于一二線城市，也開始在部分三四線城市尋找機會。

建發國際行政總裁林偉國就表示，除了要去市場表現好的一二線城市拿地，一些符合改善性需求的三四線城市，尤其是福建省乃至長三角地區等地都要努力拓展土地儲備。

“隨著2、3月份熱點城市銷售形勢好轉，聚焦中心城市的打法就變得很難了。”在郭佳峰看來，綠城中國今年可能會變異出新的投資策略，首先是在經反復研究選定的核心城市中做“底倉式投資”，這個比重比較大，但可能“吃不飽”，還要在相對比較安全的三四線城市進行精準投資。

萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海表示，今年以來，萬科投資聚焦在核心城市和區域，但拿地幾率并不是很大。因此，公司最近也在研究差異化的投資策略，目前探索了項目投資模型，可以在全國若干個板塊找到合適的項目。整體而言，萬科還是會根據市場和政策的變化，堅持量入為出、把握投資節奏。

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