2022年財報季如約而至，各大房企又到了“總結與展望”的時刻。

對比往年，今年內地房企業績可以用“慘淡”兩字形容。據機構統計，截止2月14日，已發布業績的67家A股房企中，虧損的有38家，虧損總額最高達1542億元。盈利的只有29家，盈利總額最高達362億元。

明源君注意到，與內資房企大面積虧損相比，常年被貼上“保守”標簽的港資房企，卻走出了獨立行情，整體盈利能力依然強勁。

(資料圖片僅供參考)

比如李嘉誠旗下長實集團去年盈利217億港元，恒基地產盈利92億港元，太古地產盈利80億港元，香港置地盈利61億港元，4家合計450億港元。

450億港元什么概念？也就是僅僅這4家港企的利潤，就已經超過A股29家房企盈利之和。

房地產市場整體下行，港資房企是如何順利過冬的？他們對今年房地產市場怎么看？又是否會抄底內地樓市？且聽明源君一一道來。

港企盈利能力強勁

內地業務竟比香港業務表現好

看完數十家香港房企的財報，明源君有以下三點感受。

第一，內地房企業績普遍腰斬，香港房企降幅卻很小。

據克而瑞監測，2022年有近90%的百強房企累計業績同比下滑，平均幅度高達41.6%。其中降幅大于50%的房企數量為36家，另有32家百強房企累計業績降幅在20%—50%之間。

雖然香港房企也受到市場下行的影響，但業績下滑幅度通常在10%左右，有的甚至還實現了正增長。

比如新世界發展2022年下半年錄得綜合收入402億港元，同比增長13%；恒基地產2022年實現收入256億港元，同比增8.60%；恒隆地產實現總收入103.47億港元，與2021年持平。

來源：明源地產研究院

第二，港企的內地業務竟比香港業務表現要好。

2022年香港房企業績堅挺，很大程度竟是內地業務在起作用。

比如嘉華國際香港物業銷售收入39.61億港元，同比減少59.84%，內地物業銷售收入41.37億港元，同比減少只有26.32%。

嘉華國際表示，香港市場降幅較大，是因為2022年初開始實施嚴格防疫限制及社交距離措施，市場氣氛日漸趨淡，導致年內一手及二手物業市場成交量按年分別下跌42%及39%。政府私人住宅樓價指數按年下跌15.6%，是自1998年以來最大跌幅。

再看恒隆地產，其內地與香港物業租賃收入分別為67.52億港元、32.79億港元，均同比減少3%，但內地的物業組合租賃收入按人民幣計值上升1%。

恒隆地產表示，2022下半年內地租賃收入較2022年上半年增長8%，香港方面只有3%。增長原因主要是武漢恒隆廣場租賃收入劇增52%達2.32億元，另外除上海和沈陽外的高端商場也均錄得6%至52%增長。

新世界發展也表示，集團內地銷售情況非常好，跑贏大市，去年7月至12月銷售額是92億人民幣，已經超過財年目標的60%。杭州望江新城二期去年累計賣了110億元，也創了紀錄。

第三，市場下行，但港企的盈利能力依然強勁。

據機構和媒體統計，截止2月14日，A股有67家上市房企公布了2022年度業績預告，其中預計虧損的房企數量達到了38家，占比近6成，預虧房企虧損總額最高達1542億元。

來源：克而瑞

港股方面，截止3月20日，39家港股房企發布的業績報告及預告中，有25家房企或錄得虧損，虧損總額最高達1015億元。

反觀香港房企，除極個別房企虧損外，其他全部盈利。

比如長實集團盈利217億港元，同比增長2.08%；恒基地產盈利92億港元；太古地產盈利80億港元；香港置地盈利61億港元；新鴻基地產2023財年前半財年盈利84億港元。

另外，恒隆地產盈利38億港元；嘉華國際盈利14億港元；新世界發展盈利12億港元；瑞安房地產盈利10億港元。

而且不少港企內地業務盈利水平還超過香港業務。比如恒基地產香港物業發展的稅前盈利下降了29.48%至33.55億元，而內地物業銷售應占稅前盈利約21.97億港元，按年增長37%。

不玩“三高”

經營策略追求“基業長青”

房地產市場整體下行，港資房企是如何保持盈利水平的？內地房企要向香港房企學習什么？明源君總結了以下三點。

第一，不玩“三高”，安全比增長更重要。

過去十多年，內資房企憑借高負債、高杠桿、高周轉實現了規模的跨越式發展，誕生了一大批黑馬房企。可也就是這種瘋狂無序的擴張，極大削弱了房企的抗風險能力，為日后內地房企紛紛暴雷埋下了隱患。

恒隆地產董事長陳啟宗就曾說，內資房企追求的是規模和速度，而不是盈利能力和素質，這種音樂椅游戲遲早會結束。

而經歷多個大周期的港資房企，早就摒棄了以往盲目做大的浮躁心態，在經營策略上追求“基業長青”，風險意識已經刻在企業基因里去了。

所以港資房企負債率普遍偏低，三道紅線標準里凈負債的標準為100%，行業規模房企的凈負債率則在70%的水平。

而2022年末港資里最高的新世界發展凈負債率不過46.9%，恒基兆業24.1%，新鴻基地產19.2%，太古集團連7%都不到，遠遠低于整個行業的平均水平。

大多數情況下，低負債率代表著公司經營質量較好，同時意味著公司的發展潛力可以進一步挖掘。

具體作用主要體現在三個層面：

第一，低負債率意味著公司具有良好的還款能力，貸款機構放心。

第二，低負債率意味著公司的風險意識較強，投資者放心。

第三，低負債率意味著公司發展潛力不可小覷，可以進一步融資擴張。

第二，側重持有型物業，現金流穩定。

內資房企普遍喜歡住宅開發，而港資房企則青睞現金流穩定的商業綜合體項目。

據機構統計，內地房企持有物業收入占比普遍不足10%，而香港前十大房企中，租賃收入貢獻占比平均為40%。

來源：倍智

比如新鴻基地產在香港樓市泡沫破滅后的1999年-2005年，其銷售物業利潤率大幅下降，但租賃業務卻幾乎沒有受到影響，保持了公司50%以上的利潤。

來源：太古地產財報

而2022年業績表現較好的太古地產，其大部分收入來源于物業投資的租金，其中辦公樓租金收入60億港元，零售物業租金收入58.49億港元，住宅租金收入3.74億港元。

對房企而言，持有一定比例的經營型物業，可以優化資產結構，使企業有穩定的現金流，降低公司的經營風險。同時，房企亦可通過有效運營，獲取所持物業的長期增值收益。

第三，熱衷布局城市群中的核心城市。

港資房企布局不會把戰線拉得過長，而是選擇城市群中的核心城市重點深耕。

注：數據截止到2021年

比如太古地產，其2022年實現收入138億港元，盈利80億港元，同比增長12%。之所以能之所以能保持這么好的業績，很大程度就是因為布局多為一二線核心城市。

截至2022年12月，太古地產應占物業組合總樓面面積約300萬平方米，其中香港占比約4成，主要包括甲級辦公樓、酒店及其他高尚住宅物業。

在內地，太古地產也只在北京、廣州、上海等城市的優越地段，布局大型商業發展項目，權益面積為127萬平方米。其中成都太古里2022年銷售額超過80億元，在成都主要商業體和購物中心中位居第二。

再如瑞安房地產，2022年實現銷售金額272億元，實現收入156億元，僅分別同比下降10%、11%。

對比內地房企動輒腰斬的業績，瑞安房地產受影響較小，也是因為布局多為一二線核心城市，其中瑞安在上海已經深耕超過三十五年。

地產圈流行一句話：地段，地段，還是地段。核心城市之所以受青睞，就是因為這些地區經濟發展水平較高，產業基礎和人口流動性較好，潛在購房需求和消費需求活躍，對于房企未來業績增長提供了保障。

投資依舊謹慎

部分港企會加倉內地樓市

港資房企對今年內地房地產市場有何預判？是否會抄底內地土地市場？

明源君結合財報數據發現，港資房企投資分化十分明顯，主要分成兩類。

第一類，以新世界發展、九龍倉置業為代表的港資房企，對市場預判偏于謹慎，會繼續收縮戰線。

比如新世界發展去年8月高調宣布，公司將在12個月內向上海、廣州、杭州和深圳等多個中國城市投資共計100億元。

可半年多下來，新世界發展僅在去年7月與保利+招商聯合體以34.2億元競得上海普陀區1宗地塊，11月以2.54億元在杭州獲取了一塊宅地。

截至2022年12月底，新世界發展在內地持有的土地儲備約525.6萬平方米（不包括車庫），僅比2022年年中多了5萬平方米。

另外，聲稱“有興趣買地，且有很多內地民企來洽購”的九龍倉，也已經好幾年沒有在內地拿地。

明源君認為，上述港資房企不趁勢抄底內地樓市，主要有兩個原因。

一是內地樓市仍不明朗，港資房企不敢輕易嘗試。

港資房企的風險意識極高，對于把握不準的事情輕易不會去碰。

九龍倉就表示，集團對投地有興趣，但希望再觀察市場的發展情況。假如市況仍是疲軟，投地會更謹慎。

瑞安房地產也表示，現在機會是很多，但市場收購的機會還沒有完全出現，公司還是會比較小心地去判斷這個市場。所以總的來說，公司相信市場肯定會逐步回暖和朝著好的方向去發展，但是在短期之內，還是有很多波動的。

二是港資房企對項目要求極高，不合適就不買。

港資房企更注重長期運營，所以對項目選址要求極高。

長實集團表示，只要回報合理，公司就會買地。不過，公司投地一直比較有紀律，不會有志在必得的心態，符合價格就做，絕對不會盲目出價。

九龍倉置業就表示，公司對買地的要求比較嚴格，之前有很多內地民企找公司洽購項目，但考慮到這些項目可能會有一些陷阱，所以寧愿參與政府土地拍賣方式獲得項目。

第二類，以太古地產、嘉里建設為代表的港資房企，去年加大了對樓市的投資力度，今年仍會積極看機會。

來源：明源地產研究院

比如太古地產去年年初就高調宣布，未來10年將在核心市場投資1000億港元，于中國內地、香港及東南亞幾個主要市場尋找機會。

如今計劃實施一年，太古地產在財報中提到，截至2023年3月7日，已承諾的投資計劃總額約為390億港元，其中，170億港元用于中國內地，110億港元用于香港，110億港元用于購買住宅物業買賣項目。

另外，去年1月，嘉里建設以133.29億元拿下上海黃浦區4宗地；去年6月，香港置地等聯合體競得上海徐匯濱江宅地，總價47億元；去年12月，瑞安房地產以23.76億元競得上海市楊浦區一宗地塊。

明源君認為，上述港資房企此時加碼樓市，主要有兩個原因。

第一，看好內地樓市后續發展。

在特殊時期，信心比黃金更重要。隨著疫情影響逐漸消散，以及各項樓市利好政策層出，一批港資房企對2023年房地產走勢看好。

太古地產表示，中國內部經濟出現了很多發展勢頭，2023年肯定有很好的機遇。以公司自身經營為例，內地零售業務自從去年10月底開始人數和營業額都開始回升，現在內地的銷售水平已經非常接近疫情前。

恒隆地產也表示，目前中國房地產市場處于周期底部，長遠來看，市場仍有上升空間。不少地產商都加快在內地買地的節奏。公司也會繼續去研究市場，看有沒有機會買到新地，這是我們一直沒有停下來的一項工作。

第二，戰略發展需要，及時補充彈藥。

最近幾年，中國奢侈品消費表現亮眼，且增長空間巨大。

據要客研究院發布的《2022中國奢侈品報告》顯示，2022年，中國人奢侈品市場銷售額達到9560億元，在全球奢侈品市場占38%，中國人依然是全球奢侈品消費的最重要力量。據貝恩預測，預計到2025年，中國有望成為全球最大的奢侈品市場。

基于自身發展需要，部分主打高端零售的港資房企進一步擴大投資也是順勢而為。

太古地產透露，公司會預留500億港元用于內地市場，拓展以零售為主導的“太古里”“太古匯”兩個品牌，目標是在未來10年內地物業的總樓面面積增加1倍。另外，公司會繼續關注粵港澳大灣區的房地產投資機會，特別是廣州和深圳。

嘉里建設也表示，公司希望在內地主要城市找到非常優質的地點，然后建設非常優質的綜合體，這樣公司會有不同的持續收入，而且會越做越好，越來越增長。

結語

看完內地房企和香港房企的財報，明源君不禁感嘆，都說風水輪流轉，此時此刻便應驗了。

不過對于內地房企來說，這也未必是壞事。正如一位大咖所說：百次的好言相勸，不及一次碰得頭破血流的教訓，讓人變得清醒。

注：各位地產朋友想和本文作者進一步交流，可以直接加本文微信號（-ab19650618），麻煩注明房企+職務+姓名。

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