頭圖、封面來源 /視覺中國

行業分析師 / 蘇珊 胡雨晴

(相關資料圖)

主編 / 付慶榮

視覺設計 / Claudia

編者按：春分已過，財報季尾聲將至。不凡的2022，“虧損”印刻在多數企業年報中。但總有一些標亮的詞語，預示著新風向。【財報中的輕資產】系列，透過數字，探知不同玩家的戰略進退、獨家打法。此為，萬達篇。

倒計時1個月，萬達商管再次沖刺港股IPO，又要有新結果了。

美元債被投資者追捧，資本負債率穩定在51%，純輕資產模式快跑……一個個積極信號的疊加，不由讓人對“新結果”保持著樂觀預判。

雖變化隨時可能發生，但萬達商管在業績快報中拿出的輕資產底牌，以及“高調而為”的輕資產擴張動作，依舊是多數玩家可望不可及的目標與想往。

#1

萬達商管的輕資產底牌

作為全球規模第一的商業地產企業，萬達商管踏入輕資產生意場至今九年。

據官方業績快報，2022年萬達商管新開業55座萬達廣場，成為去年唯一一個開業量在20個以上的企業。其中，據贏商大數據不完全統計，輕資產項目接近40個。

拉長時間軸看，疫情三年，是萬達商管輕資產快速發力的三年。以沖刺IPO為階段性大目標，萬達商管不斷南征北拓，多種方式接管第三方輕資產項目。勢頭之迅猛，行業內外驚嘆。

在城市布局上，據贏商大數據統計，萬達商管 自持 項目 在 商業高線級城市（商業二線及以上 ） 數量更為集中，而下沉市場（商業三線及以下）則是輕資產項目占比更高。

這主要是因為萬達商管在下沉市場擁有更明顯的品牌效應，再加之下沉市場的總體項目數量更多，提供了更多的可選標的。

擴張方式上，接管區位及物業條件良好的低效物業，并重新改造輸出管理服務，實現更高質量的規模擴張。

2022年，萬達商管實施了一系列動作：2月份接管山西田森集團商業項目，3月與鑫苑集團展開合作，4月與建業集團戰略合作，5月接手北京藍色港灣，9月接管奧克斯廣場……

據不完全統計，萬達商管2022年開業的輕資產項目中，有9個為存量項目，占總輕資產項目數的兩成以上。

這些存量輕資產項目71%分布在高能級市場，且集中在商業一線及準一線城市；相較之下，非存量輕資產項目僅有42%位于高能級市場，且有超過26%的項目分布在商業五線城市。

良好的區位、地段條件，是萬達商管選中這些存量項目的前提。而之于業主方，它們看中的則是萬達商管穩定、強勢的運營能力。

按照贏商大數據監測，萬達商管接手的存量輕資產項目，改造運營后的客流表現與自持項目水平相近，遠高于非存量輕資產項目。2023年2月，自持項目與存量輕資產項目客流指數2.4萬人，普通輕資產項目1.8萬人。

不難看出，萬達商管通過接管存量項目，保持在高線級城市高頻露出。一方面帶動輕資產項目總體質量的提升，以追求更高的租金回報；另一方面，這些舊改出街的爆款項目，是維持萬達商管品牌影響力、溢價的有形廣告牌。

畢竟規模快跑的它，也不得不面臨著平均收益降低的煩惱。

2021年6月21日，評級機構中誠信在出具的大連萬達2021年度跟蹤評級報告中指出，由于新開業項目區位能級有所下沉，物業結構性變化導致萬達商管平均租金水平有所下降。

如何通過高效運營戰術，來穩定甚至于提升收益基準，是擺在萬達商管面前的關鍵任務。

#2

萬達商管的輕資產運營圖譜

雖獲取萬達商管所有第三方輕資產項目資料有難度，但在不完全統計的樣本中，典型代表案例不在少數。透過它們，可窺見萬達商管運營戰術偏好，以及未來的增長潛力點。

1

深圳龍崗萬達廣場：砸重金改造，首個第四代萬達廣場來了

龍崗萬達廣場位于深圳龍崗區中心地段，原為華南城舊有批發市場。地上6層、地下2層，總面積30.5萬平方米。2020年啟動改造，2021年9月開業。

該項目的合作方式是，物業仍歸華南城集團所有，萬達商管集團負責改造設計、招商和運營，租金收益雙方分成。

如何把一個原本定位成倉儲、展示、商業零售的老場子，改成引領潮流的城市“微旅游”目的地？萬達商管投入了重金對其進行改造，以打造全國首個第四代萬達廣場樣本。

項目改造前 圖片來源：深圳龍崗萬達廣場

項目改造前 圖片來源： 深圳龍崗萬達廣場

項目改造后 圖片來源：深圳龍崗萬達廣場

項目改造后 圖片來源： 深圳龍崗萬達廣場

基于新消費趨勢，萬達商管從場景創新、科技創新、內容創新三大方面對上述項目迭代升級，打造以“體驗”為核心的生活中心，并引進450+特色品牌。開業三個月，累計客流超過800萬人次，總銷售達到6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。

其中，在2021年十一小長假期間，龍崗萬達吸引客流超100萬人次，累計銷售額破1.1億元，產生全國銷冠品牌35個，省級銷冠品牌56個，市級銷冠品牌78個。

龍崗萬達之后，萬達商管已在鄭州、天津開始布局第四代萬達廣場，并向全國開始鋪開。這種不再以商業為主，而以文化娛樂為主，零售占比低于25%的產品可否持續，有待觀察。

此外，類似龍崗萬達這樣投入重金改造的輕資產，可能只出現在核心城市、標桿項目里，不具備規模復制的意義。

2

北京SOLANA藍色港灣：調整進行中，轉型基調品位商業綜合體

2022年4月，萬達商管接管了北京SOLANA藍色港灣，業主方仍是藍色港灣有限公司，運營方則為北京亮馬萬達廣場商業管理有限公司。

北京SOLANA藍色港灣，2008年12月開業，有獨特的水岸自然景觀、錯落有致的歐式小鎮建筑、國際化的品牌組合。連續舉辦了14屆的燈光節，是其出圈的營銷活動。

據藍港提供一份數據，2014-2017年是項目高客流的時光。期間，年客流從1200萬人提升至1800萬人，平均年增長客流達150萬人。

圖片來源：贏商網

然而，在2017年之后，SOLANA藍色港灣的客流增長逐漸放緩，甚至出現流失。2018年客流量僅比上一年增加了100萬人，2019年與2018年基本持平，2020年則跌至1550萬人。

客流放緩，出現在項目大幅度調整階段。資料顯示，其分別于2012年和2017-2018年下半年進行過兩次調整，涉及活力城、兒童城以及餐飲、珠寶等業態。

可調改過后，并未出現預期向好的態勢，最終交手萬達商管以希望導入優質資源，提升整個項目的運營水平和收益。

據媒體走訪，目前，SOLANA藍色港灣已經完成了亮馬河景觀帶配套升級、銅球廣場風情化改造、兒童城G層改造、停車場地坪升級、洗手間母嬰室升級、風情外擺升級等近20項改造。

SOLANA藍色港灣品牌升級 圖片來源：贏商網

SOLANA藍色港灣燈光節 圖片來源：贏商網

品牌調整方面，據贏商網去年3月、9月兩次踩盤，商場內各業態品牌數量均有一定下滑。

因疫情影響，萬達商管接手后SOLANA藍色港灣客流并未出現大幅上漲。但有接近萬達商管的內部人士向媒體透露，萬達商管團將以“品位商業綜合體”定位，持續提升項目文化調性，滿足中產消費者的精神生活與物質生活需求。

調改出街還需時日，但戰略意義已出。接管SOLANA藍色港灣前，萬達商管在北京布局了10個項目，均為自持，多落在非主流商圈及城郊。以輕資產方式，其成功實現了從郊區轉向城市核心區域的進階。

圖片來源：贏商網

另值一提的是，在與藍色港灣的合作中，2016年被藍色港灣接手的五棵松卓展購物中心，亦委托萬達團隊進行改造并輕資產運營，新命名北京五棵松萬達廣場。

3

長沙銀盆嶺萬達廣場：萬達重回長沙之作，接管效果已經顯現

從2013年開始進入長沙，再到圍繞著長株潭深耕，往外延伸，萬達商管成了布局湖南項目數量最多、規模最大的商企。

2022年，接手運營奧克斯廣場，是其十年后殺回長沙的取巧之道。

圖片來源：贏商網

長沙銀盆嶺萬達廣場，原為長沙奧克斯廣場，位于長沙濱江新城板塊核心、銀盆路與岳麓大道交匯，2013年開業，整體商業面積約20萬㎡，商業面積12.2萬㎡，由地上6層及地下2層組成。

原項目開業之初，平和堂、華潤萬家、國美電器、韓國CGV影城等先后進駐。但在疫情沖擊下，平和堂因公司戰略調整部署，奧克斯店終止營業，與此同時整個奧克斯廣場的吸客能力也在逐步下滑，業績不盡如人意。

贏商網于2022年5月和12月，對長沙銀盆嶺萬達廣場進行了實地走訪踩盤，發現：萬達商管接管后，長沙銀盆嶺萬達廣場餐飲、兒童親子、生活服務進駐品牌數量大增，零售、文體娛品牌亦有一定程度的提升。

從商業邏輯上來說，零售由于是坪效最高的業態，在調改中常常需要穩步提升數量及質量。另從增加的進駐品牌名單來看，區域品牌提升明顯。

另據贏商大數據的客流監測顯示，萬達商管接管后，長沙銀盆嶺萬達廣場客流有小幅度上漲。

作為輕資產戰略轉型最徹底、規模追求極致的王者，萬達商管對于輕資產項目的擇優標準，已然而出：

重金改造核心城市標桿項目

接管小有規模企業的項目合作

在下沉市場快速拓展

市場驅動下，許多不擅長商業運營的企業逐漸退出，但持有資產暫無法變現，尋求輕資產方式運營，使之業績重回正向，是理性選擇。

而萬達商管與這樣小有規模的企業合作，可以獲得區位條件良好、硬件條件占優的項目，通過調改新生、業績回升等亮點，不斷提升品牌議價空間，以拓展區域。

但，項目的增長是有邊界的。

一是，在全國范圍內，區位價值與運營價值都匹配的項目可能真的沒有那么多；二是競爭者不斷進局，特別是在城市核心的重點項目，常常會有多方搶食，這也就意味著商務條款的折讓可能更激烈。

當然，這個問題，針對的不只是萬達商管。如果萬達都趟不過，疊加在其他規模玩家身上的壓力，可能會倍數放大。究竟誰能笑到最后，且行且看。

飆的TOD生意，也要被央國企霸榜了

商業很美 無去來處

原創報道，轉載授權，找頭條君

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