前幾天網友發來悅樂郡三期的資料，讓個人水一篇，今天就來聊聊這個項目。

(資料圖片)

項目情況

榕發悅樂郡三期：地處二期右側，塔頭路南側，二化新村北側。

項目占地13.23畝，規劃一棟20層的塔樓住宅，主推面積128，161平米。

土拍情況

2021年12月1日，福州榕發以底價3.08億拿下宗地2021-65號塔頭七期出讓地塊一，樓面價17452元/平，土地面積：13.23畝；容積率：2.0，其中商業建筑面積不低于5500平方米，不超過6500平方米，商品住宅銷售指導均價為35000元/平。

分析：2021年底最后一場土拍，雖然當天有國貿天琴灣這樣熱度極高的地塊，不過整體已經全面遇冷，本土國企開啟了首次兜底。

其中作為代表，榕發當天兜底了三幅地塊，除了這幅外，還有南二環的北源云筑，臺江的江墘云筑。

對于這幅袖珍地塊，位于榕發已經拿下的悅樂郡隔壁，最容易被拿來做對比。

2020年榕發拿下了塔頭TOD的純商地塊，在當時還算有熱度的土拍市場，地鐵口的純商最終被榕發底價拿下，樓面價1.58W，可以說也是令人驚訝。

時間過了一年，雖然起拍樓面價上漲了2K，不過時機已有所不同，當然更容易對比的還有去年在塔頭拿地的保利，目前在售的保利錦上，同樣純商樓面價2.29W。

相比來說，悅樂郡兩幅地塊都存在較多商業等額外配建，變相拉低了樓面價。

對于三期地塊，地塊較小，形狀不規則，沒有過多的開發空間，雖然給出了指導價3.5W，不過按目前板塊售價來看，同樣存在溢價。

當然相比于兜底的北源云筑，這幅袖珍地塊的壓力明顯小了很多。

戶型情況

128平米：四房兩衛兩廳，四開間朝南，客餐廳南北不通透，北側臥室是西側開窗，整體的空間都不大，相比于目前同類型產品，優勢不大。

161平米：五房兩廳三衛，獨立入戶門廳，四開間朝南，客廳朝北側，主臥設計了L型大陽臺，整個戶型設計雖然是主流大面寬布局，但是南北朝向和陽臺布局都比較另類。

分析：對于項目的兩個戶型，可以發現都比較特殊，主要原因在于項目的樓棟設計，采用的是比較早期的塔樓設計。

設計成了三梯四戶，其中兩梯設計成雙開門，不過也只有161的產品有獨立門廳。

對于塔樓最容易聯想就是這幾年流行的連廊板樓，雖然很多人吐槽連廊的隱私、安全問題，不過查看塔樓的設計，可以發現硬傷不少。

比如東西端頭的161平項目，南側采光完全被凸起的中戶遮擋，只有兩側的主次臥有半天的日照，項目直接把客廳設計在北側放棄采光。

中戶與端頭之間不止影響采光，還影響部分空間的對流，以及部分隱私問題。

對于中戶，雖然采光沒有影響，不過也存在南北不對流的問題，不管是客餐廳，還是主次臥，都無法對流。

對于這樣的樓棟設計，一般跟連廊一樣適合剛需產品，不過項目在128、161平這樣剛改近改善的面積段，做這樣的產品設計，很明顯接受度不太高。

結合早期塔樓的產品，比如金城灣，很明顯128平的中戶接受度比端頭更高，這點跟連廊端頭強于中戶反而有所不同。

對比榕發這幾年其他項目的戶型布局，悅樂郡三期+攬湖郡的連廊，這兩個戶型設計也是一絕。

區位情況

項目地處塔頭片區，地處二環內，區位優勢不錯，距離地鐵4號線100米左右，純正地鐵盤，距離泰禾廣場800米，晉安湖1.3公里，休閑購物配套尚可。

項目北側塔頭路，存在噪音影響，南側是十中和老舊社區，城建界面一般。

對于項目由于非常袖珍，社區空間忽略不計，整體來說項目除了地鐵和二環內兩大賣點，其他屬性都比較一般。

價格情況

項目還未上市，以指導價3.5W做個參考對比：

分析：對于項目而言，周邊的參考就是兩大新盤，悅樂郡B區作為一期，開盤即熱銷，售價也是最低的，樓棟定位也相對純粹，唯一缺點在于，106做2T2，公攤高達27%。

對于A區，靠著B區的熱銷也做到了較高的去化，不過從價格和樓棟定位出發，性價比并不算高。

均價上漲近2K，主打的產品面積段也有上漲，但是其中兩棟高層住宅卻是連廊設計，差點意思，167是2T2位于北側，采光北南側樓棟影響還有更明顯的噪音。

對于保利錦上，戶型設計和產品定位相對較優，缺點在于距離地鐵有點距離，周邊沒有明顯的優質配套。

從塔頭的售價走勢來看，如果放在2年前，可以說難度相對較低。

當時板塊的高比例安商房，比如棠悅山南、藍光玖榕臺等，售價都賣到3-3.2W左右，個別甚至還要求加價，捆綁等。

配合世歐瀾山4W+的二手，以及建發央璽5W+的售價，只能說板塊當初的定價也是略顯瘋狂。

在悅樂郡上市后，靠著純商+地鐵的優勢，直接把板塊定價打下了一個臺階，雖然做到熱銷，不過去化熱度也開始逐步下滑。

保利錦上同樣純商，再搭配較好的戶型設計，去化不算差，不過268套的體量，5個月時間，網簽200套，去化率74%，依然低于預期。

此時回到悅樂郡三期，項目戶型設計硬傷過大，社區更加忽略不計，噪音依然明顯，對比一二期沒有任何優勢，對于錦上除了地鐵外，沒有任何優勢。

可以說三期如果按照3.5W的價格上市，很明顯性價比不高。

做個計算：161平-總價560W，128平-總價450W。

較高的門檻，配合不怎么樣的社區和戶型，只能說這樣的搭配相對尷尬。

從設計出發，做一二期同樣的產品，可能是覺得板塊客源如此，同時不做剛需產品，壓縮體量，不過目前東區剛改扎堆，這樣的總價去東區可選的不少。

綜上，128平的硬傷相對上，門檻也更低一些，結合上市的實際價格，會有一定客源，至于161平的產品，慶幸只有40套左右。

樓盤總結

項目位于塔頭片區，優勢在于地處二環內、地鐵盤、純商，劣勢在于無社區、北面噪音、塔樓設計。

對于有意向的客源，建議關注最終上市的價格，不要因為一二期去化不錯，而帶上了光環。

對于房企榕發，今年壓力也不小，東二環攬湖郡、譽湖郡、南二環北源云筑、奧體麓里云筑、三江口江悅學筑。

這些項目全部純商定位，面積合計328畝。

近期五四北安商房榕發夏荷郡，交房后也是爭議不斷，89戶型，因為實測面積90.01，導致契稅上調，同時近期交房后社區滿地建筑垃圾的視頻。

對于榕發要如何頂著爭議，走出自己的商業化路線，給那些兜底的本土國企做出表率。

只能說難度頗大。

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