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城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

2023年全國兩會即將落幕，作為貫徹黨的二十大精神的開局之年和兩會換屆之年，今年的政府工作報告在各界引發(fā)廣泛熱議。特別是經(jīng)歷了五年調(diào)控和三年疫情沖擊，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一場劇烈陣痛和深刻變革，兩會報告對房地產(chǎn)如何定調(diào)，以及未來政策走向，成為業(yè)界和經(jīng)濟學界高度關(guān)注的話題。

報告中對房地產(chǎn)工作重點從“防范風險”和“保障民生”等兩個層面加以表述。防范風險方面，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；保障民生方面，提出加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。兩段表述清晰勾勒出2023年房地產(chǎn)工作三大關(guān)鍵詞：防風險、促需求、惠民生。

近日各大證券機構(gòu)紛紛發(fā)布專題研究報告，針對政府工作報告中的房地產(chǎn)相關(guān)表述闡述觀點，結(jié)合機構(gòu)與專家觀點，筆者也對其中的房地產(chǎn)政策信號和市場趨勢做一番梳理和解讀。

“房住不炒”基調(diào)未變

各媒體和研究機構(gòu)都注意到，2020年以來“房住不炒”連續(xù)3年被寫入政府工作報告，這次卻并未在報告中“對今年政府工作的建議”部分提及。針對這一點，各機構(gòu)普遍認為，不寫入報告并不意味著“房住不炒”基調(diào)的改變。自2016年中央政治局會議首次提出以來，這一主基調(diào)已經(jīng)持續(xù)執(zhí)行6年，“房住不炒”貫穿了房地產(chǎn)調(diào)整政策的始終，已形成行業(yè)的共識，在實際工作中成為必須遵循的準繩。

銀河證券認為，報告中未提及，一方面“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)長效機制的一部分，不代表基調(diào)的改變；另一方面，去年行業(yè)經(jīng)歷了基本面的失速下行，政策導向由調(diào)控轉(zhuǎn)向了糾偏，側(cè)面反映出今年政策的寬松導向。廣發(fā)證券也認為，不再強調(diào)“房住不炒”，意味著定調(diào)更圍繞當前短期需要解決的問題，淡化行政調(diào)控的壓力，這對于全年房地產(chǎn)行業(yè)維持一個相對溫和的政策環(huán)境有較大意義。

中信建投在報告中指出，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由原來的粗放發(fā)展模式向新發(fā)展模式過渡轉(zhuǎn)變，更加關(guān)注房地產(chǎn)對于民生的保障作用，淡化投資品屬性，更多賦予其公用事業(yè)屬性，引導房地產(chǎn)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型發(fā)展。

實際上，近年來在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)的投資屬性逐漸淡化，住房已經(jīng)逐漸回歸居住屬性。從國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)看，大部分城市房價已經(jīng)連續(xù)多年下跌，即便是一線城市和熱點二線城市，房價漲幅也在明顯收窄，理論上絕大部分城市和區(qū)域已經(jīng)不具備投資炒房的基礎(chǔ)。特別是去年房地產(chǎn)投資、銷售、開竣工、企業(yè)拿地等多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷崖式下滑，房地產(chǎn)成為宏觀經(jīng)濟的最大拖累，成為誘發(fā)金融系統(tǒng)性風險的最大不確定因素。

在市場基本面發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，政策導向也在發(fā)生明顯變化，防范房地產(chǎn)金融風險、滿足居民合理住房需求、恢復市場信心成為當前房地產(chǎn)政策主要發(fā)力點。當然，需求端寬松政策仍將在“房住不炒”底線之上精準釋放合理需求，而不會不計代價地“大水漫灌”。中信建投分析認為，房地產(chǎn)政策整體口徑依然會延續(xù)“托而不舉”的政策取向。

關(guān)鍵詞一：防風險

在今年的政府工作報告中，“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”作為今年八大重點工作之一被單獨提出。重大經(jīng)濟金融風險包括系統(tǒng)性金融風險、房地產(chǎn)風險和地方政府債務(wù)風險，其中金融風險和地方政府債務(wù)風險又與房地產(chǎn)風險高度相關(guān)。房地產(chǎn)與金融市場的聯(lián)動使得房地產(chǎn)風險可能向金融市場傳導，對整個金融市場的穩(wěn)定構(gòu)成威脅；房地產(chǎn)市場下滑導致地方政府基金性收入減少，進而可能觸發(fā)地方政府債務(wù)風險。由此可見，防范房地產(chǎn)風險是化解重大經(jīng)濟金融風險的關(guān)鍵一環(huán)。

關(guān)于防范房地產(chǎn)風險，報告指出“化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。由此可見，優(yōu)質(zhì)頭部房企風險已經(jīng)成為化解房地產(chǎn)風險的著力點，也是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

銀河證券認為，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”是從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動性緊張局面，這與2022年11月份以來的“金融十六條”“三支箭”“保交樓專項款”“保函置換預售資金”等政策一脈相承，由此判斷，供給側(cè)政策支持將貫穿全年，頭部房企資產(chǎn)負債表將率先迎來改善。

對于房企面臨的風險和資產(chǎn)負債表壓力，安信證券建議，應(yīng)當壓實各方責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，穩(wěn)妥實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。

針對報告中“防止無序擴張”的表述，海通證券認為，主要體現(xiàn)對于房企杠桿使用仍會保持適度限制，由此判斷，對 2023 年土地購置和新開工總量仍會產(chǎn)生影響。

針對化解房地產(chǎn)風險，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在兩會“部長通道”接受媒體采訪時表示，要用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。也就是“一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另一頭抓出險房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價。

事實上，隨著“三支箭”等系列支持政策落地，市場信心逐漸恢復，民營房企融資環(huán)境得到一定程度改善。2月份房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模448億元，同比下降0.44%，降幅較上月收窄了33個百分點。另外，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的股權(quán)融資政策也在加快實施，2022年11月房地產(chǎn)再融資政策優(yōu)化調(diào)整以來，A股市場已有14家房企發(fā)布再融資預案，計劃融資總額超過570億元。部分民營房企在流動性得到補充后逐步恢復拿地能力，如新城控股等重返 2 月土拍市場。

光大證券判斷，在此前嚴控負債規(guī)模的背景下，房地產(chǎn)高杠桿擴張路徑已明顯受限，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。預期在滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求、穩(wěn)妥處置恒大等頭部激進房企風險的同時，商品住宅開發(fā)的行業(yè)格局將得到重塑，國企及低杠桿民企向前、高杠桿民企向后，帶動行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞二：促需求

今年的政府工作報告沒有將促進住房需求放在“著力擴大內(nèi)需”部分，而是放在了“保障基本民生”部分，提出“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。由此可見，對住房需求的定位更傾向于民生保障，而非以拉動經(jīng)濟為主要意圖。但從客觀上講，無論是在投資環(huán)節(jié)還是消費環(huán)節(jié)，住房需求對宏觀經(jīng)濟的拉動作用都不容忽視。

2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，同比下降10%；商品房銷售13.33萬億元，同比下降26.7%。即便是在投資、消費均出現(xiàn)嚴重下滑的情況下，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值仍然占到GDP的6.1%。由此可見房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用無可替代。今年政府工作報告確定了國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長5%左右的預期目標，從三駕馬車對經(jīng)濟增長的貢獻看，外貿(mào)出口從去年四季度開始出現(xiàn)明顯下滑，今年也不容樂觀；在投資和消費這兩駕馬車中，房地產(chǎn)都起到了舉足輕重的作用，GDP增長目標的實現(xiàn)很大程度上還要依賴房地產(chǎn)的拉動。

2022年政府工作報告對房地產(chǎn)政策的表述為“支持合理住房需求”。廣發(fā)證券認為，在此基調(diào)下，2022年初至今各地不斷因城施策出臺地方改善性住房政策，但整體呈現(xiàn)頻次多、單次力度弱的特點。從“四限”政策力度來看，與2014年同期相比，本輪改善性住房政策力度仍較小，此前多次少量的調(diào)控使得購房觀望情緒有所加重，效果不及預期。今年的政府工作報告將支持合理住房需求明確為“支持剛性和改善性住房需求”，使政策指向更加明確，在此次兩會弱化行政調(diào)控的表述下，各地仍存在政策改善空間。

平安證券也認為，在需求端，政府工作報告強調(diào)支持剛性和改善性住房需求，未來剛需政策力度有望延續(xù)，改善性住房需求政策內(nèi)容有望進一步優(yōu)化，促進以舊換新、以小換大需求釋放；同時需求端調(diào)控仍將延續(xù)因城施策、動態(tài)調(diào)節(jié)的做法。

東興證券認為，銷售的企穩(wěn)是解決交付問題和行業(yè)信用風險的核心，只有新房市場銷售實現(xiàn)了持續(xù)性復蘇，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。而改善性住房是住房消費的重要組成部分，支持改善性住房需求對于提升樓市增量需求、促進行業(yè)進一步回暖具有決定性的作用。當前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。

房地產(chǎn)市場的回暖和信心的恢復，也得到了倪虹部長的肯定。在兩會“部長通道”接受媒體采訪時倪虹表示，房地產(chǎn)供需兩端已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。從供給端看，住房項目復工率大大提高；從需求端看，現(xiàn)在售樓處看房量大幅提升，成交量明顯改善。今年1、2月份全國商品房銷售結(jié)束了13個月的負增長，70個大中城市的房價總體平穩(wěn)。保交樓工作扎實推進，有力保障了購房人合法權(quán)益，房企的合理性融資得到改善，市場信心正在恢復。

關(guān)鍵詞三：惠民生

住房保障體系建設(shè)是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)，也是重要的民生工程。在保障民生方面，政府工作報告明確提出“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。中銀證券認為，這一方面體現(xiàn)了政府構(gòu)建多層次住房體系的決心；另一方面，合理的住房需求仍將得到持續(xù)的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求。

廣發(fā)證券表示，我國在長期堅持“房住不炒”主基調(diào)下，“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為當前建設(shè)房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。此次政府工作報告將加強住房保障體系建設(shè)作為今年的工作重點，預期后續(xù)保租房REITs將提速，相關(guān)支持政策加速落地，進一步引導社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域，切實緩解大城市住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題，提升核心城市對高層次人才的吸引力，進而釋放消費潛力，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

德邦證券預計，后期將持續(xù)加大保障房建設(shè)力度，增加保障房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，保障房體系有望協(xié)同傳統(tǒng)商品房體系，滿足剛改需求，解決好新市民、青年人等住房問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

海通證券判斷，在發(fā)展住房租賃和增加住房供給的同時，不同城市將根據(jù)自身市場和人口差異保持因城施策，差異化制定房貸、限購等標準，穩(wěn)定釋放潛在購買力。

除了加強住房保障體系建設(shè)之外，城市更新和老舊小區(qū)改造也是重要的民生工程。今年的政府工作將城市更新放在了“擴大國內(nèi)需求”章節(jié)，提出擬安排地方政府專項債券3.8萬億元，加快實施“十四五”重大工程，實施城市更新行動，促進區(qū)域優(yōu)勢互補、各展其長。這一表述意味著包括老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新行動將獲得更多資金支持。

在惠民生方面，倪虹在兩會“部長通道”接受采訪時表示，今年要持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)，重點抓“三個革命”：一是樓道革命，消除安全隱患，有條件加裝電梯；二是環(huán)境革命，完善配套設(shè)施，加裝充電樁等和適老化改造；三是管理革命，黨建引領(lǐng)，物業(yè)服務(wù)。

專家觀點

粵開證券首席經(jīng)濟學家、研究院院長羅志恒：

預計今年房地產(chǎn)市場將逐步恢復

今年政府工作報告對于房地產(chǎn)的重視程度明顯上升。從數(shù)量上來看，去年提“房”僅11次，今年增至17次；從內(nèi)容上來看，今年除了常規(guī)的房地產(chǎn)長效機制以外，還注重從供需兩端共同發(fā)力，有效化解房地產(chǎn)市場風險。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)銷售、投資出現(xiàn)快速下滑，嚴重拖累經(jīng)濟增長，并加劇各項風險。中央和地方積極出臺紓困政策以穩(wěn)地產(chǎn)：需求端通過放松限購和限貸、降低房貸利率、提供購房補貼等方式刺激居民購房需求；供給端通過設(shè)立紓困基金、政策性銀行專項借款等方式盤活問題樓盤、救助困難房企，保交樓、穩(wěn)民生。

隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近期市場信心加快恢復，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，一線城市出現(xiàn)“小陽春”，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。預計今年房地產(chǎn)市場將逐步恢復。

平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生：

房地產(chǎn)施工恢復減弱對經(jīng)濟的拖累

今年政府工作報告分別在防風險和民生部分提及房地產(chǎn)：一方面是，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。紓困優(yōu)質(zhì)房企有助于促進已開工項目的施工建設(shè)，從而帶動房地產(chǎn)建安投資逐步恢復。但房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于擺脫“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的要求之下，不能期待作為穩(wěn)增長的主要彈性來源。

另一方面是，“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”，這意味著保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等新型供給形式可能將在穩(wěn)投資中發(fā)揮更大作用，對房地產(chǎn)投資的觀測需要增加政府及企事業(yè)單位、長租公司等維度。

植信投資首席經(jīng)濟學家、研究院院長連平：

加大房地產(chǎn)供需兩端政策支持力度

當前房地產(chǎn)市場仍處于較為困難時期，大部分城市房價存在下行壓力，住房銷售有待全面改善，房企資金狀況偏緊的局面尚未得到根本扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資仍在進一步趕底。盡管年初至今，房地產(chǎn)市場傳來一些積極消息，但行業(yè)復蘇的基礎(chǔ)并不牢固，居民和房企資產(chǎn)負債表修復需要經(jīng)歷個過程，因此有必要進一步加大力度，給予房地產(chǎn)行業(yè)更為有效的支持。

展望2023年，住房政策會在擴大需求和增加住房供給側(cè)金融支持上下功夫。一方面，為滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場利率逐步下行，降低購房者成本；另一方面，將加大對房企的金融支持，利用好住房金融“三支箭”和“金融16條”等支持政策，滿足房企合理的融資需求，以促進投資建設(shè)，增加市場住房供給。保障性租賃房建設(shè)有望加快步伐，房地產(chǎn)REITs將逐步擴容，以鼓勵民間資本參與到保障性租賃住房建設(shè)中去。地方政府將突出“因城施策”，適當放松購房門檻，擴大公積金貸款力度，有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，推動存量房去庫存，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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