就在前不久的2月23日，廣州城中村一片沸騰。正在召開的“廣州城市更新動員大會”宣布，17個舊改項目同步動工！歷經了2022年的低迷，廣州城中村改造又一次轟轟烈烈啟動了。

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“房子一移，蘭博基尼”。每一次舊改都是一場造富運動。不僅造福百姓，對房地產企業來說也是一場巨大的商機。過去幾十年間，憑借舊改業務發家致富的房企不在少數。

今年，不止廣州，上海、深圳以及廣西等各省市都為城市更新按下加速鍵。不過，和幾年前滾動開發模式不同的是，當前的舊改早已被賦予更多“更新”的含義。而這一輪城市更新潮從參與主體到游戲規則又有了新的變化。這些變化，意味著什么？哪些房企有機會從中受益？

政策釋放利好信號

今年城市更新馬力十足

近期的房地產行業終于迎來好轉信號，無論是銷售端還是土拍端修復的跡象都非常明顯。與此同時，各地在前兩年因為疫情及房企出險等因素而被擱置的城市更新也紛紛提上日程，多地已明確，今年將對城市更新工作提速。

上海去年完成了中心城區二級以下舊里改造，今年起將針對零星二級舊里以下房屋、小梁薄板房屋等存在安全隱患的舊住宅以及城中村進行改造。其中，全面啟動零星舊改的時間節點按原計劃定在“十四五”末（2025年），目前已明確提前至2023年。今年，計劃完成12萬平方米的中心城區零星舊改，28萬平方米小梁薄板不成套舊住房改造，還要啟動10個城中村改造項目。

廣東省也釋放出了城市更新提速的信號。本月初，廣東省政府常務會議強調，要推動城市更新，深入推進“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產市場平穩發展。

據公開信息，深圳2023年計劃完成100個以上老舊小區改造。

廣州在城市更新方面的規劃更為給力。

據《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，至2035年廣州計劃推進城市更新約300平方公里，擬推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目297個。

其中，中心城區的城中村舊改尤為重頭戲。

今年開年，廣州住建局就明確提出，“將強力推進中心城區城中村改造，堅持‘拆、治、興’并舉，有力有序推進中心城區的城中村改造。”廣州計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

這個規模，比2022年足足增加了60%。

其他多個省/市，今年老舊小區改造計劃無論在改造規模和改造力度上也都超過2022年。比如廣西今年計劃實施改造1807個城鎮老舊小區，這一數據較2022年提升了36.7%；沈陽今年計劃改造老舊小區1251個，較去年整整翻了2倍……

城市更新的玩法變了

國企民企都有機會大展身手

城市更新再度提速，不僅造福一方百姓，房地產商也能從中獲得更多商機。然而，眾所周知，城市更新的周期長、資金需求大，對房企的資金能力提出了極高要求。自2021年以來，不少房企迫于現金流壓力，紛紛斷臂求生，退出城市更新項目。而今，各地重啟城市更新規模，誰會成為主力？房企能否從中分得一杯羹？

1、政策調整，城市更新的參與門檻在放寬

城市更新曾經因為高額利潤吸引房企爭相入局，然而，2021年“63號文”發布以后，“大拆大改”的舊改模式被踩剎車，“城市更新”取代“舊改”登上歷史舞臺，房企最喜歡也最擅長的高周轉模式不再放諸四海而皆準。再加之近兩年房企的資金承壓，很多房企對城市更新項目望而生畏，城市更新也面臨著參與規則的調整。

在這方面，廣州的做法最具代表性。

2023年初，為了吸引更多社會資本參與城市更新，廣州發布了《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》，對舊村改造政策進行調整，重點包括：

第一，放寬合作企業的開發能力及總資產要求。

二級資質的企業即可參與；資產核驗范圍調整為企業本身兼全資子公司；改造建面大于60萬平方米的項目，企業總資產不得低于200億（此前要求為不低于300億）。

第二，產業導入不再分圈層設置準入要求。

取消按產業圈層嚴格導入產業的要求，同時，產業引入要求由“準入條件”調整為“擇優條件”。

第三，設置企業退出的處理流程和措施。

放寬對合作企業轉讓股權的限制，同時，細化合作企業退出情形及具體程序。

不難發現，這些政策降低企業參與城市更新的準入門檻，也給參與企業提供了有力的政策支持，尤其是退出機制的明確更是減少了參與企業的后顧之憂。這不僅讓企業有更多機會參與，也有利于激活企業的參與意愿。一些過去沒資質參與的地方國企，現在也能拿到入場券。

2、鼓勵更多國企介入，城市更新更穩了

過去，很多城市更新的參與者以民企為主。

以深圳為例，《2022深圳城市更新白皮書》顯示，深圳城市更新項目的實施主體中，民企占比達到74%；國企占比僅16%；雙主體申報項目占比6%（指一個項目有兩類實施主體，比如，民企+政府，國企+民企，等）。

自2021年以來，許多城市更新項目進展放緩，有的房企更是直接減持或退出城市更新項目。期間，國央企紓困民企，接手了一部分項目。與此同時，各地在鼓勵當地國企城投參與到城市更新的前期和后期開發。

這里就不得不提一下各地城市更新模式的不同。

截至目前，各地城市更新可大致分為政府主導、政府和市場合作、市場主導三種模式。其中，以上海杭州為代表的城市主要采用政府主導模式，而大灣區城市例如深圳、廣州等普遍是第二、第三種模式。其中主要區別在于政府把控力度及市場主體介入程度的不同。

以杭州為例，舊改項目由政府主導、確定做地主體（一般為國企），前期的土地整理完成后交由杭州市土地儲備中心收儲、出讓。

而深圳、廣州等大灣區城市大多采用一二級聯動模式，社會資本可以參與到一級市場中。但近兩年由于房企尤其民企普遍資金緊張，這種模式也面臨挑戰，一些項目因為民企出險而停擺，影響項目的正常推進。

目前，灣區也在學習借鑒杭州模式，引入更多實力國企參與或主導，地方國企城投在城市更新項目扮演著越來越重要的角色。以廣州為例，近日17個舊改項目一起動工，其中涉及本地國企城投就有19家，包括廣州城投，越秀地產、珠江實業、海珠城發、荔灣發展、天河高新、廣州科學城等等。

政府主導的模式，解決了前期資金問題，城市更新工作可能進展更快、更順利。國企融資成本低，且爛尾風險也小。但也不得不承認，民企無論在內部管理還是外部事務處理上靈活性都更高，業內也有諸多成熟經驗可供借鑒。因而，應該說，國企和民企做城市更新，各有各的優劣勢。

3、向經營模式轉變，房企可輕資產賺慢錢

過去，舊改意味著拆遷-建設-銷售，這種簡單粗暴的方式，其實依然是普通住宅的開發思路。

2021年，住建部就提出，城市更新要由“開發模式”轉向“經營模式”，由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整。要求城市更新要控制大規模拆除，不能大規模、成片、集中地拆除現有建筑；要控制大規模增建，要防止加劇城市交通、市政安全等環境承載壓力。

新的要求下，城市更新的“生意經”也發生了變化。過去，舊改的邏輯仍然是滾動開發、賺快錢，而現階段，城市更新正朝著“經營溢價、賺慢錢、輕資產”的模式轉變。房企既可以是重資產模式運作，也可以輕資產模式參與。

比如，

承接代建。近兩年由于房企資金緊張，不少城市更新項目陷入停擺。一些資管公司通過對收購、增資等方式獲取項目，然后交由旗下的地產企業負責項目開發、建設、銷售、物業服務等全過程管理。

值得注意的是，隨著國企城投在城市更新中的參與比例上升，也會催生一波代建需求，房企可以承接這部分代建工作，賺取代建費用。

基金運作。近年來各地紛紛成立城市更新專項基金，購入有增值空間的物業后，通過定位改造提升物業的估值或租金，從中獲取投資回報。運營得好的物業，后期還可以通過資產證券化的方式退出。

輸出經營。以租賃、合作等方式獲取投入較小、改造難度較低的項目，重新定位、改造后，輸出運營服務，實現物業租金增值。

總之，新的游戲規則下，房企憑借一技之長，同樣能在城市更新的市場中分得一杯羹。

關鍵詞： 城中村改造