上周四（2月16日）的蘇州首場土拍31家房企搖號搶園區湖西三星地塊的場景大家一定都還記得，明天上午10點，蘇州首場土拍獅山和吳江專場將準時開槌！

【資料圖】

5宗地塊分別位于新區獅山、橫塘和吳江盛澤，總起拍價格為51.2億元，總出讓面積18.5萬㎡，最高起拍樓面價為獅山永和村西地塊26500元/㎡，最低起拍樓面價為吳江盛澤地塊6789元/㎡。

且明天10點開拍的第一宗地就是獅山永和村西地塊，預計將延續園區湖西地塊的高熱度，掀起一波激烈的搶地大戰，大概率要觸頂搖號。

地塊出讓時間如下：

據悉，新區四宗地塊吸引了30多家意向房企，多家民企出動搶地，截止至發稿前，新區四宗地塊皆有1輪報價。

永和村西地塊：近20家意向房企，其中包括部分已在獅山核心拿到地的房企，以及一些剛剛參加過園區土拍的民營房企，競爭激烈程度可見一斑，大概率又要觸頂搖號。

向陽路地塊：近10家意向房企，多為國央企。

獅山橫塘雙地塊：熱度不如獅山2宗地塊高，但是也有少部分房企報名。

和上一批次一樣，本次出讓的地塊大部分條件優越，銷售端預期上升，房企的投資信心也逐步恢復。

作為蘇州頭部梯隊的高端改善板塊，新區獅山核心常年供不應求，目前獅山板塊還有三個項目待入市，建發縵云、仁恒項目、金新城金獅印象苑，最先入市的是建發縵云項目，主力戶型為建面約162/189/239㎡，目前正在火熱預約中。

2023年首批次集中掛地再次拿出2宗核心好地，補倉板塊新房市場，今年的新區獅山市場看點十足。

以下為本批次土拍地塊詳情：

獅山永和村西地塊

蘇地2023-WG-6號位于高新區獅山商務創新區名尚花園東、吳前港綠化地南，占地面積10544.3㎡，容積率1.8，起拍樓面價為26500元/㎡，靠近大悅風華苑和金新城金獅印象苑。

周邊配套方面，項目近紅唐購物中心、淮海街、龍湖天街等大型商業體，距離軌交3號線獅山路站點也不遠，生活配套豐富。地塊周邊集合了新區實驗小學濱河路校區、新區實驗初中金山路校區等優質的教育資源。

這塊地的東邊就是 大悅風華苑 ，備案均價4.65萬元/㎡，目前已經清盤，南邊是 金新城金獅印象苑， 規劃打造6棟14-17F的小高層住宅 ，僅184戶，容積率1.8，有建面約188㎡和218㎡兩個大平層戶型，預計將在4月左右開盤，價格可參考大悅風華苑的備案價（均價4.65萬/㎡），甚至可能更高。

地塊周邊二手房均價在3.5-5.4萬元/㎡，存在一定的倒掛。

地塊要求：裝標不低于3000/平，不高于6000/平，總戶數不超過105戶，戶型面積不小于160平。

該地塊位于獅山正核心，位置非常優質，是目前意向房企最多的地塊，也是大概率觸頂搖號的地塊，目前已經加價一輪，這塊地或許是獅山首個搖號地塊。

今年的獅山核心板塊新房供應量豐富，且清一色的大平層豪宅，高端改善置業者的選擇面大為增加，同時板塊競爭更為激烈。

從規劃條件來看，該地塊未來將打造高端大平層豪宅，且入市價格或將在4.65萬元/㎡以上，高于大悅風華苑。

向陽路地塊

蘇地2023-WG-9號位于高新區獅山商務創新區向陽路南、汾湖路東，占地面積48693.8㎡，容積率2.4，起拍樓面價為23500元/㎡。

地塊距離上瑞閣不遠，距離地鐵5號線石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商業配套上，乘坐地鐵1號線從汾湖路站出發，兩站可達金鷹國際購物中心，1號線轉3號線，三站可達獅山龍湖天街。

除了地塊旁側的幼兒園用地，周邊還有獅山實驗小學（竹園路小學）、蘇州高新區第一中學、蘇州外國語學校等，未來業主孩子的教育完全不用愁。

醫療配套上，距離明基醫院也非常近。

自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區就進入了斷供狀態，上瑞閣備案均價為3.2萬元/㎡，而當時獅山的新房價格普遍在3.8-3.9萬元/㎡，如今獅山核心備案均價已經達到4.65萬元/㎡，該片區的房價或將重新定義。

地塊要求：裝標不低于2000/平，不高于4000/平，總戶數不超過860戶，面積不小于120平。

這塊地原是一宗研發辦公樓地塊，就在去年12月初，該地塊被調整為居住用地，該地塊的熱度僅次于獅山永和村西地塊，目前也有一輪加價。

獅山橫塘吳越路東西雙地塊

蘇地2023-WG-7號地位于高新區獅山商務創新區昌普路南、規劃吳越路東，占地面積13825.9㎡，容積率1.8，起拍樓面價為17000元/㎡。

蘇地2023-WG-8號地位于高新區獅山商務創新區昌普路南、規劃吳越路西，占地面積15802.4㎡，容積率2，起拍樓面價為17000元/㎡。

從位置上看，兩宗地塊與蘇福快速路、軌交3號線橫塘站相距不遠，未來出行便捷。周邊有高新區成大實驗小學校、新區第一初級中學校（濱河路校區）等教育資源分布。

西北側不遠處是星河盛世新著（成交樓面地價16742元/㎡），戶型建面約113-184㎡，目前在售均價3.6萬元/㎡。

橫塘這兩年正處于老鎮舊改進程中，未來城市界面將有所提升。

地塊要求：7號地塊裝標不低于2000元/平，戶型建筑面積不小于120平

8號地塊裝標不低于2000元/平，戶型建筑面積不小于110平。

兩塊地都對戶型有要求，戶型面積不小于120㎡，東側地塊不超過175戶，西側地塊不超過240戶。也就是說，加起來最多也就415戶。

目前，橫塘吳越路東地已經加價1輪。

目前，橫塘吳越路西地塊也已經加價1輪。

吳江盛澤地塊

WJ-J-2023-001地塊位于吳江高新區（盛澤鎮）盛澤大道東側東方中路北側，占地面積95699.4㎡，容積率1.4，起拍樓面價為6789元/㎡。

地塊要求：裝標不低于1000一平。

該地塊目前也有一輪出價。

從2月16日蘇州首場土拍第一批次結果來看，多宗地塊在掛牌截止日前就迎來報價，且園區湖西三星地塊更是經歷了65輪報價后進入線下搖號環節，二批次待拍的5宗地塊在開拍前一天也有出價，可見目前開發商對于蘇州市場信心較高，只要地塊質量上佳，就有房企愿意“買單”。

這和2月21日落幕的杭州土拍有點相似。

繼2月7日后，杭州在2月21日完成了2023年的首輪集中供地，共計成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號，參拍拿地的房企較多，最熱門的蕭山市北地塊更有60家參與搖號。

杭州地市持續高熱，離不開優質地塊的助推，本次土拍有七成地塊位于熱點區域，這與蘇州上周土拍相似，優質地塊起到了決定性作用。

從結果上看，并未出乎意料，優質地塊加持下杭州本次土拍延續了月初的高熱，所以我們預計明天的蘇州土拍將再掀熱潮。

可見，對于房企來說，投資仍然集中在優質地塊的“刀刃”上，即使是重點城市，也要條件足夠優質的地塊才有投資價值。

在政策寬松以及優質地塊的加持下，蘇州2023年首輪土拍熱度會較2022年有所回升，但上半年房企的投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場回暖做強有力的支撐。

我們認為，判斷投資回暖有三個信號，一是城投托底的減少與退出，二是參與拿地的企業數量增多，溢價率持續走高，三則是規模民企的投資復蘇。

換而言之，當前市場熱度的恢復，主要依賴優質地塊供給增加，且從過去兩年首輪拍地的情況來看，第一輪均是各個房企投資的重點，因此蘇州土拍市場熱度能否延續，仍需觀察。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

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關鍵詞： 商品住房