上海的動遷時代，開始于1991年。

【資料圖】

市區大開發，里弄居民居住環境改善。

原市區的里弄居民紛紛搬離。

1991年-2000年，上海共拆除各類舊房屋2800萬平方米，動遷居民約64萬戶，這其中還包含了6000家企業。

由此，催生了大量的動遷房。

動遷房的聚集地，也被稱為“動遷大居”。

很多人嫌棄動遷房，覺得品質一般、居住人群混雜、出租合租率高。

即便如此，很多動遷小區依然能在漲幅上跑贏大盤。

這個只占市面上住宅1/10的產品，創造了1/4的成交量。

動遷房到底是怎樣的存在？是否品質真的很差？什么樣的動遷大居更能脫穎而出？又是什么樣的可以作為商品房的平替？

上海有名的動遷大居大概有20+個，我們將逐漸完善【上海動遷大居地圖】。

歡迎持續關注~

今天以康橋東四高為起點。

1、東四高社區分析

2、東四高小區分析

3、東四高潛力分析

1

為啥叫“東四高”？

其實就是指康橋東邊的幾個四高小區聚集區域。

啥是“四高小區”？

這是上海推行的“四高”優秀小區政策。

住建部門提出：高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理的4項標準，開發商自愿報名。

建成后再驗收、審核，并有資格入圍參加“上海市優秀住宅”評比。

后來又增加了“提高住宅的綜合性能、科技含量，降低資源能源的消耗”的要求。

2007年以后，便稱為：節能省地型“四高”優秀小區。

這在商品房中，或許更多是個噱頭，但在動遷房中，卻可以成為品質的“合格證”。

東四高居住區

如果你第一次來這里，你只會有一種感覺。

那就是“荒”。

荒得前面是村后面是空地，荒的地鐵跟他沒有一毛錢關系，荒的周浦的繁華和它仿佛兩個世界。

仔細逛起來社區內的生活配套又很齊全。

康橋衛生中心、幼兒園、小學、菜場都在步行范圍內。

1km內，還有周浦文化公園、海印又一城、周浦綠地繽紛廣場作為補充。

只是兩個商場人氣實在不高，純純的社區商業，教育機構不少，其他的就很匱乏了。

東四高就是這樣一副，與周康相接卻又與周康無瓜的樣子。

究其原因，還是物理隔絕。

東四高東側是高架，與康橋產業隔絕。

西側是城中村+改建綠地，與周浦隔絕。

南側是空地，與周浦東產業隔絕。

北側是物流園區和墓地，與秀沿路附近的湯巷居住區隔絕。

基本上你想要走到另一個有人居住的社區，都在1km開外。

說好聽了叫不受打擾，說直白點就是個自己玩的偏僻社區。

2

雖然叫東四高，但其實處于康橋的中間位置。

建于2006年以后，大多數居民是由黃浦、楊浦的老上海動遷而來。

這里的動遷房有2個特點。

一是大多數都是電梯+多層的混合形式。

二是這里大多數是河景房。

電梯+多層的混合形式，多半是為了迎合“節能省地”的政策要求。

高的是電梯，矮的是多層

河景房就有趣了。

康橋周浦自古便是水路發達的地帶，周邊水系異常充沛，因此每個小區周圍都至少有1條水系。

這就產生了大量的河景房，雖然這里的河景不值錢，但看起來賞心悅目。

這片社區，一共只有8個小區，其中3個是商品房。

品質最高的，自然是綠地柏瀾晶舍。

開盤4.8W，現在掛牌7W朝上，可惜尚未滿5年，稅費巨高。

除綠地外，其他7個小區都可以放到一個水平線上評比。

這里面品質最高的，并不是房齡最新的。

而是康橋寶邸，中介叫它商品動遷。

顧名思義就是按照商品房的品質來打造的動遷房。

據說當年有一個住戶關系比較硬，所以品質整體都按照商品房去打造的。

同時，寶坻也是這里體量最大的小區，近2400戶。

別的小區都是全涂料，寶坻1-2樓已經做了面磚。

別說，看起來就是高級不少。

社區文化做的也不錯。

樓道里面干干凈凈，鮮有外立面脫落現象。

也有充足的公共活動空間。

不過，即便是東四高最好的小區，相比三林南動遷區的標桿-依水園而言。

康橋寶坻的品質還是要略遜一籌。

三林南-依水園

看來所謂的“四高”稱號，并不能完全代表小區的品質。

第二梯隊當屬，達城家園和海尚康庭電梯房。

達城家園是全電梯房小區，密度最低，只有822戶。

綠化做的也不錯，站在樓下，用廣角都拍不到樓頂。

但同時問題也產生了，月租車位要排號、社區內活動空間不足等等。

海尚康庭電梯房，整體維護的還不錯，相比之下，多層樓梯房實在是沒眼看了。

海尚康庭（左為電梯，右為多層）

雖然海尚康庭小區很大，但公共活動空間很少，完全沒有商品房該有的樣子。

另外值得一提的是，海尚康庭最北側一排是“河景房+墓景房+高架房”，字面意思，懂的都懂。

其他的幾個小區，品質就都很一般了。

海尚樂苑和達城錦園雖然是2010年的房子，但物業維護很差，外立面脫落嚴重。

海尚樂苑

昱龍家園和康橋月苑都劃分南、北區。

都是老化嚴重，樓道維護和小區環境都很差。

昱龍家園樓道

看來，所謂的東四高，也并非所有小區都能位列“四高”名單。

不過，動遷社區大都如此。

二房東橫行，群租現象嚴重，居民素質參差不齊......

如果物業沒有好的管理方法，自然也都昱龍家園、海尚樂苑等小區沒有兩樣。

中環邊上最好的動遷小區-永泰花苑，也有人在小區里種地。

這也是很多人不想選擇動遷房的原因。

3

那什么樣的人會選擇東四高呢？

據十郎了解，這里有很多張江上班的打工族。

350萬就能買電梯兩房，4500元就能租電梯兩房。

羅山高架20min以內直達張江，這對于眾多外來打工的人，是莫大的便利。

周邊熱門板塊，也并不遠。

因為緊鄰羅山高架，直接串聯中、外環，去哪都方便。

周邊板塊示意圖（距離為實際自駕距離）

唯一的遺憾就是沒有地鐵。

雖然綠地當年宣傳3軌交，實際步行到16號線周浦東和11號線秀沿路，都要2km，小電驢還方便，走路就要30min了。

即便如此，價格依然很香，同樣350萬想買帶地鐵的電梯兩房，就只能再往南退到鶴沙航城。

選地鐵還是選距離？

秀沿路地鐵房，均價貴7000，80平2房總價差56W。

值不值，每個人心里都有定論。

張江兩度擴容，臨港造城風風火火。

這將是浦東未來產業增量的兩架馬車。

臨港無論是時間還是空間，都太遠，我們暫且不討論。

2021年張江貢獻GDP2000億左右，和陸家嘴一起占到浦東2021年總量的一半。

和上海所有行政區相比，都能排到第7。

張江的年輕人體量龐大，他們在不斷地尋找首套房的出路。

畢竟不是所有人都能接受玉蘭香苑價格和品質的不對等。

東四高就成為了承接這些年輕人外溢的社區。

長此以往，東四高的名氣，在張江剛需人群中已經打響，第一批動遷戶在不斷地更迭。

這也為東四高未來有人接手提供了保障。

要不怎么會比南四高的地鐵盤還貴呢？

其次，張江醫谷已經有很好的基礎，是張江高端產業集群中，核心的一環之一。

未來醫谷的進一步建成，和周浦東核心商務區的兌現，會拉近東四高和張江的距離。

現在通勤張江20min，未來張江就在家門口。

東四高，將成為承接張江剛需的跳板。

但也僅此而已，東四高沒有學區的問題，也將在年輕人需求變化的過程中，逐漸放大。

這也導致東四高沒有御橋，甚至周浦南核心居住區那么高的天花板。

但作為很多人上海首套房的選擇。

即便這里沒有那么盡如人意，但少了周浦的雜亂、工廠的干擾。

又何嘗不是一個居住的寧靜之所呢？

以上，Enjoy~

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