本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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潛伏上海舊改市場多年，就在收獲開始的階段，云南房企俊發卻退出了它唯一的項目。

近日，俊燦星城的開發建設單位上海新徐涇城實業有限公司（下稱“新徐涇城實業”）發布股東變動公告，俊發全資子公司云南俊發鳳凰置業有限公司已在今年1月，將持有的45%股份轉讓給上海燦輝投資發展有限公司（下稱“燦輝投資發展”）。

由此，新徐涇城實業從三方投資持股變為兩家，其中，燦輝投資發展持股90%，上海青浦區徐涇經濟聯合社全資子公司持股10%，而樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變為“虹橋燦耀星城”（下文仍稱“俊燦星城”）。

俊燦星城位于上海市青浦區徐涇鎮，與虹橋國際機場的直線距離僅約5km，它的前身是徐涇老集鎮城中村改造項目。2015年5月，俊發聯手青浦本土房企燦輝簽下項目的合作框架協議，正式布局上海，經過長達5年的潛伏，新徐涇城實業在2020年7月以14.09億元的總價競得由它轉化出來的其中三宗地塊，開始進入獲得投資回報的階段。一年后，又以15.37億元的總價再入一宗住宅用地。

這個總投資額約107億元、改造面積528.7畝的舊改項目，頗具里程碑意義，它既是俊發在上海的第一個項目，也是多年來唯一成功落子的一個，它同時還標志著俊發以舊改方式邁開全國化步伐。

2021年11月28日，俊燦星城首次開盤，503套房源吸引了892組有效意向客戶的認購，所有房源在開盤當天便被搶售一空。不過，漂亮的開局卻沒能讓一個區域型房企好好地講述它的全國化故事，時代財經了解到，陷入流動性危機后，俊發開始收縮全國多地的舊改戰線。

俊發退出上海唯一項目

由于俊燦星城采用隨機搖號排序確定選房順序，在有效意向客戶數量比房源數量多出389組的情況下，順序號越靠前意味著“上車”的機會更大。正是在這樣的規則下，李明成功“上車”俊燦星城，但現在他已說不清這是不是一件幸運的事。

“年前許多業主實際走訪工地，發現工人零星，而開發商給出的多次說法都是工人剛好在吃飯，現在業主經過工地，（還是）十分安靜，建設進度大不如期”，盡管合同約定在半年以后的2023年8月1日交房，但李明和許多業主已經開始焦慮。

李明是俊燦星城二期的業主，雖名為“二期”，但它實際上是俊燦星城對外售賣的第一批商品住宅，而一期涇悅雅苑是安置房，1712套房源在2月11日至17日啟動交付。

時代財經查閱燦輝星城微信公眾號得知，其自2022年7月起均會發布月度家書，向業主告知項目的建設進度。在2022年8月12日公布的9月二期施工計劃中，預計在9月30日前100%完成連廊欄桿的安裝，但實際上在11月30日才宣布完成；9月13日預計在10月31日前100%完成外窗主框安裝，但直到12月結束才完成51%；10月12日預計在11月30日前完成10%的地暖，但在12月才達到10%的進度。

“年前客服給出的進度落后理由，都是疫情、工人確診，但整個上海都是一樣情況，我們卻比別人落后很多”，李明說道。

至少在2022年11月初，俊燦星城二期的業主們已經開始多方奔走討個說法，一名業主在領導留言板網站反映項目二期自從去年6月份疫情解封以來表演式假復工和施工進度極其緩慢，要求說明“預售資金是否可覆蓋二期后續施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項目等問題。不過，上海市青浦區建設和管理委員會在11月25日給出的答復是“經核實，該項目目前正在正常施工中。項目預售資金使用規范、監管賬戶資金充足”。

“在家書上看到進度確實落后”，李明表示不知道進度的落后是否與發生流動性危機的俊發有關，但在去年“俊發有經營不善的風聲傳出”，同期俊燦星城出現二期首付款資金沒有進入監管賬戶的傳言。不過，在去年7月5日，俊燦星城的開發建設單位新徐涇城實業發表否認聲明，并稱監管賬戶資金充盈，有能力支撐項目正常開發、交付。李明表示，開發商從始至終都未承認存在資金上的問題。

他告訴時代財經，雖然目前二期項目進度落后，但“客服說目前沒有收到延遲（交付）通知，現在家書也因為過年停更了，進度不明”，業主們沒能等來1月家書，卻先收到開發商“分手”的公告，這更加深了業主們的擔憂。

在公告中，新徐涇城實業并未說明俊發退出新徐涇城實業的原因，就相關疑問，時代財經致電俊發、燦輝和徐涇經濟聯合社全資子公司或相關負責人，但均未能成功取得聯系。

根據俊發集團官網在2017年11月24日發布的消息可知，新徐涇城實業的身份不僅是俊燦星城的開發建設單位，它同時是徐涇老集鎮城中村改造項目的合作企業。是年11月22日下午，新徐涇城實業法定代表人兼董事長周敏與時任青浦區徐涇鎮鎮長潘恩華簽下了項目的合作協議，正式啟動項目的改造。

俊發的退股不僅意味著它失去已經拿地開發、進入售賣階段的俊燦星城，還意味著它無緣徐涇老集鎮城中村改造項目未來轉化出來的可售地塊，這是俊發自2015年布局上海舊改市場多年來唯一成功落子的項目。

時代財經了解到，徐涇老集鎮城中村改造項目總投資額約107億元，改造面積528.7畝，總建筑面積約54.03萬平方米，其中，回遷面積13.17萬平方米，地上可售面積為21.67萬平方米。而在2020年7月和2021年6月，新徐涇城實業一共拿下該項目的4宗商業、住宅用地，總金額為29.46億元，總建筑面積約13.98萬平方米。

全國多地收縮舊改戰線

俊燦星城是俊發全國化戰略轉向的重要標志，在上海聯手燦輝簽下項目的合作框架協議后，俊發主要以獲取舊改項目的方式進入新的市場，或加深對已有城市的布局。

俊發官網顯示，其在全國布局了昆明、大理、麗江、西雙版納、成都、貴陽、上海、無錫、西安、深圳、佛山、廣州、石家莊、海南萬寧等14個城市，累計開發百余個地產項目，截至2021年8月，一共開發城市更新項目61個（含在途）。

2022年12月，俊發全資子公司的一筆美元優先票據在港交所宣布到期無法支付未償還本金及應付未付利息后，昆明融盛行房地產經紀有限公司副總經理康兵向時代財經分析指出，俊發債務問題的暴露和恒大、融創類似，步子邁得過大，盲目擴張上海、深圳等外地市場，但是整體收益甚微，選擇回報周期長的城市更新作為擴張方式更是讓俊發積重難返。

為了緩解資金壓力，俊發進行了一系列的資產處置動作。時代財經梳理公開資料后了解到，2022年5月以來，俊發多次轉讓子公司股權及新增股權出質，但所獲資金額度不得而知。

其中，在去年5月24日以26.65億元賣掉了位于俊發?新螺螄灣國際商貿城項目的兩宗宅地。

該項目的前身是中豪集團城市更新項目螺螄灣，由俊發在2017年以452億元承債式收購而來。在2022年4月俊發一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期后，俊發舉行了一場業主和媒體溝通會。根據鳳凰網風財訊的報道，當時俊發創始人李俊坦承收購螺螄灣項目給俊發造成了巨大的財務負擔。

此外，市場傳言稱俊發在同步收緊舊改業務，有意轉讓個別舊改項目，包括廣州的舊改項目，但沒有找到合適的接盤方。

俊發官網顯示，2019年9月，俊發在廣州正式成立大灣區公司，隨后在2020年至2021年正式成為廣州市增城區藍山村舊改項目、新街村舊改項目和佛山市順德區三元村舊改項目的合作企業，總投資金額或超200億元，其中，廣州舊改項目的合作方均為增城本土房企合匯集團。

俊發廣州舊改項目相關工作人員告訴時代財經，目前，合匯和俊發已經一起向政府退掉了藍山村項目，但不清楚原因，而新街村項目“還在做，正常地進行中”。

值得一提的是，2022年10月，市場傳言稱俊發聯手陜西國企陜建地產買下了西安的3宗宅地，總成交價39.91億元，這3宗宅地實際上為杜城村城改項目開發用地的一部分，彼時，俊發深陷流動性危機，這則傳言令俊發的真實狀況變得撲朔迷離。

時代財經查閱陜西省公共資源交易中心得知，3宗宅地的拿地主體不同，拿下YT2-25-134地塊的是陜西實泰置業有限公司，而陜西泰筑置業有限公司則拿下了YT2-25-133地塊和YT2-25-132地塊。國家企業信用信息公示系統顯示，實泰置業是陜建地產和陜西乾和實業有限公司的合資公司，持股比例未知，而泰筑置業是陜建地產的全資子公司。

其中，乾和實業是杜城村項目的合作企業，該項目計劃總投資額約488.9億元，總拆遷改造用地高達2567.93畝。2018年，俊發與乾和實業簽訂西安杜城村項目的合作協議，又于次年以60%的比例入股該公司。

雖然俊發通過乾和實業間接持股實泰置業，從而在YT2-25-134地塊中擁有份額，但全國公共資源交易平臺一則招標公告顯示，該地塊的項目名稱為陜建雁南朗境，并無俊發身影。就俊發是否徹底退出杜城村項目，時代財經致電陜建雁南朗境相關聯系人，但該人員表示不清楚。時代財經又致電陜建地產和西安俊發，但未能成功取得聯系。

此外，2021年俊發還與中航信托合資成立深圳俊航投資合伙企業（有限合伙），另與平安不動產簽訂戰略合作框架協議，雙方原本計劃在城市更新領域展開合作，但至今未見有項目落地。

目前，俊發旗下數個樓盤陸續發布了房屋交付通知書，但流動性危機仍未解除。

昆明盛唐城H3地塊業主王光武告訴時代財經，2022年7月發現樓盤停工后至今沒有動工跡象。此外，一名俊發被裁員工稱，公司承諾的裁員補償款逾期多月至今沒有償還，“說辭是公司沒錢了”。

領導留言板網站顯示，昆明俊發彩云城的一名購房者在2022年7月已經獲得同意并辦理了退款手續，但至今沒有收到退款，昆明市官渡區住房和城鄉建設局在在2023年1月19日回復稱“由于房地產市場整體下行，該項目存在資金缺口，目前該開發企業暫無法明確退款到賬的時間”。

根據克而瑞的數據，2022年俊發實現的全口徑銷售金額為118.9億元，而2021年為510.3億元，對應的排名由2021年的66名下滑至111名，“云南一哥”之位亦拱手讓予碧桂園。2023年1月，俊發憑借14.6億元的銷售額上升至62名，不過同比2022年1月仍然下跌了將近一半，俊發一名昆明市場的銷售員工告訴時代財經，公司地產板塊的銷售情況目前仍然沒有好轉。

（文中受訪者李明、王光武為化名）

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