如果說當(dāng)下最“吸睛”的地方，那長三角必須擁有姓名。

別的不說，長三角開大會(huì)和出臺政策是真的積極。

開篇先提醒一下：

【資料圖】

這篇文章很長很長，但是信息點(diǎn)很多很多，上海、南京、合肥、蘇州、杭州、寧波等城市都有具體分析，對于關(guān)注長三角的朋友，記得要收藏反復(fù)查看。

新年伊始，長三角怒刷存在感！

江蘇、上海、浙江、安徽，都先后開了大會(huì)，出臺了提振經(jīng)濟(jì)的手段。

除了這些長三角省級和直轄市級別的會(huì)議和政策，各個(gè)城市為了提振經(jīng)濟(jì)，也爭先恐后有了行動(dòng)。

當(dāng)中表現(xiàn)最為積極的，非蘇州莫屬。

江蘇省的1號文件剛出臺，蘇州就立馬會(huì)意，直接跟進(jìn)了55條經(jīng)濟(jì)刺激新政。

甚至明確提到：

加快推進(jìn)房屋征收搬遷貨幣化安置。

——又一次將棚改貨幣化搬上了臺面。

如蘇州這樣的強(qiáng)二線出手，這也就意味著，先前由于棚改推起的房價(jià)熱潮，今年可能還會(huì)重演。

不得不說，長三角作為中國超級重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一，出臺政策是真的快狠準(zhǔn)。

其實(shí)，如果我們稍微回顧一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，長三角對于搞錢、刺激經(jīng)濟(jì)，一直都很積極。

早在去年圣誕前后，浙江為了保障節(jié)后勞動(dòng)力返崗，就出臺了“搶人”通知。

更到位的是，江蘇無錫，人社局春節(jié)期間到云南曲靖搶人，甚至組織勞工包機(jī)返崗。

而這樣的積極性，在紓困樓市時(shí)，體現(xiàn)的就更加明顯。

在這一輪樓市調(diào)控中，長三角松綁政策的密度，真的很高。

從去年到現(xiàn)在，長三角各城，救市非常積極：

去年5月，出臺提振經(jīng)濟(jì)50條，優(yōu)化房企拿地流程，可延期支付土地出讓金，并加大土地供應(yīng)；

6月，優(yōu)化人才落戶政策，世界TOP50大學(xué)可直接落戶，2022年本地碩士可全城落戶；

8月，放松臨港新區(qū)購房限購，非本市1年社保可買房。

杭州——

5月，優(yōu)化二手房交易流程，增值稅免征5改2，非戶籍社保滿1年可買房；

9月，限購調(diào)整，臨安區(qū)、富陽、蕭山、余杭、錢塘、臨平區(qū)不同程度調(diào)整限購政策；

10月，二手房啟動(dòng)“帶押過戶”，開始全面推廣。

從2022年4月開始，樓市寬松最活躍的城市之一，新政“一日游”專業(yè)戶。

多次出臺樓市寬松政策松綁樓市，比如降低房貸利率、放松限購、認(rèn)貸不認(rèn)房、二孩以上家庭送房票、提高公積金貸款金額等。

5月，新政“非本地居民購二手房，可開具購房證明，社保可補(bǔ)繳”，在“官宣”兩小時(shí)后刪除；

6月，限購正式放松，非戶籍6個(gè)月社保可開具購房證明，可補(bǔ)繳。

合肥——

去年5月，瑤海、新站、經(jīng)開新橋產(chǎn)業(yè)園取消限購；鼓勵(lì)多孩家庭購房，放松落戶；

7、8月，擴(kuò)大職住平衡比例，從30%名額調(diào)整為50%；

8月，取消精裝修，全部毛坯銷售；

12月，出臺房票安置政策。

去年4月，放松限購、限售，降低社保和限售期限；昆山、吳江限購區(qū)域松動(dòng)。

寧波——

去年2月率先下調(diào)利率，9月率先全面取消限購。

無錫——

梁溪區(qū)、新吳區(qū)、錫山區(qū)不同程度取消限購，限購區(qū)社保由24月調(diào)整為6個(gè)月。

常州——

9月份，二手房全面取消限售。

更多的其他城市松綁政策，我就不一一羅列了，如果想詳細(xì)了解各個(gè)城市的最新政策，以及長三角是否有具備投資潛力的板塊，可以掃碼添加我的微信咨詢。

畢竟，一篇文章的內(nèi)容有限，但是這么多城市，關(guān)注的人不同，每個(gè)人的疑問也肯定會(huì)不同，所以還不如一對一來聊更直接。

其實(shí)，相較于那些早早就沉不住氣的三四線來說，長三角這些一二線城市，經(jīng)濟(jì)和市場供需基本面都非常不錯(cuò)。

那么，在積極的政策刺激之下，長三角各個(gè)重點(diǎn)城市，樓市表現(xiàn)究竟如何？

長三角的樓市,回暖是大勢，部分區(qū)域已經(jīng)“冒尖”。

還是先來看長三角龍頭，

根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年上海全市累計(jì)成交金額6361億元，同比增長9%；

成交套數(shù)86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬元/套，同比增長17%；成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長15%。

放眼全國，上海2022年樓市整體的成績，絕對算得上可圈可點(diǎn)。

要知道，在去年3-5月，由于口罩原因，上海幾乎是停滯狀態(tài)。

但，即便是這樣，上海的房價(jià)表現(xiàn)卻依然不俗。

如果看全年的價(jià)格變化，就會(huì)發(fā)現(xiàn)好一些的地段房子的漲幅居然超過了50%。

不僅如此，進(jìn)入2023年后，上海樓市的表現(xiàn)更加強(qiáng)勁。

新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環(huán)比增加38.38%。

其中，上海商品住宅成交TOP10項(xiàng)目的簽約套數(shù)均超百套，成為有史以來首次。

比如，位于嘉定的越秀保利嘉悅云上項(xiàng)目在一周內(nèi)成交425套房源；

再比如，1月12日開盤的鴻印里再現(xiàn)“千人搖號”，成功“日光”。

盡管春節(jié)期間受到大量外來人口返鄉(xiāng)的影響，出現(xiàn)成交量的下降，但是上海樓市在2023年絕對會(huì)迎來新一輪行情。

一方面是因?yàn)轭A(yù)期的逐漸回歸，另一方面則是因?yàn)楣?yīng)增加后熱度的回歸。

2022年全年，上海累計(jì)供應(yīng)新房套數(shù)101519套，同比增長38%，這些沒有消化完的供應(yīng)，會(huì)在市場預(yù)期回歸后迅速被消化。

另外，結(jié)合去年的土拍情況，2023年的上海新房市場，供應(yīng)還將增加。

要知道一個(gè)人口幾千萬的一線城市，并不缺需求，等待信心回歸，這些增加的供應(yīng)量，就將順理成章推高市場熱度。

除了上海，其他長三角二線城市樓市如何？

合肥——

根據(jù)AI樓市大數(shù)據(jù)，今年春節(jié)小長假（1.21-1.27）期間，合肥九區(qū)成交住宅375套；

要知道，2022年春節(jié)期間，合肥僅僅只成交了13套；兩者一對比，簡直是天壤之別。

另外，放眼一整年，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全年數(shù)據(jù)顯示，合肥新建商品住宅銷售價(jià)格2022年上漲1.6%。

其實(shí)，回歸到合肥這個(gè)城市的市場特點(diǎn)，我在先前的調(diào)研文章中就已經(jīng)說過：供不應(yīng)求是常態(tài)。

合肥供應(yīng)非常緊張，市區(qū)沒有什么土地供應(yīng)，新房也并不愁賣。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前合肥的新房供應(yīng)量還不足2萬套。

一旦市場回歸，這點(diǎn)點(diǎn)的新房供應(yīng)根本不夠下酒。

當(dāng)然，在這樣的情況之下，合肥正在有意加大樓市供應(yīng)：

2022年合肥土地市場共成交158宗超12489畝地，成交總額逾973.2866億元，土地成交率136%，位居全國首位。

這些去年拍下的土地，最快今年就會(huì)進(jìn)入市場，成為推動(dòng)行情的新房供應(yīng)量。

不出意外的話，2023年合肥的核心區(qū)域很可能會(huì)有一輪漲幅，因?yàn)殡S著大行情的復(fù)蘇，市場會(huì)越來越活躍。

最近，我一些在合肥的朋友聯(lián)系我的頻率也在增加，有好幾個(gè)都是趁著上半年把房子定了，擔(dān)心下半年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲。

畢竟，想當(dāng)年合肥火熱時(shí)，銀行貸款都要排隊(duì)半年以上才能放貸。

當(dāng)然，如果你也有相同的想法希望趁著上半年上車，或者對你所在的城市行情不了解，可以掃碼添加我的微信。

我和我的團(tuán)隊(duì)深耕樓市多年，對市場的一些風(fēng)吹草動(dòng)都非常敏銳，可以解答你關(guān)于買房和樓市的相關(guān)問題。

另外，我還整理了一份長三角樓市的重要數(shù)據(jù)文檔，包含了各個(gè)重要城市的價(jià)格走勢、土地供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)等方面，看完對你了解長三角市場會(huì)有全面的幫助。

如果我們?nèi)ニ阉髂暇鞘械暮暧^表現(xiàn)，就會(huì)得到這樣的數(shù)據(jù)：

南京2022年成交了76351套二手房，月均成交6362套，相比2021年的115735套，成交跌幅近34%。

如果說和前年122146套，甚至是大前年的9.2萬套對比，差別就更大。

新房方面，2022年成交了64276套，月均成交5356套，單套面積125.44平，成交套數(shù)跌了40%，成交面積跌36%。

其實(shí)，類似于南京樓市這樣的表現(xiàn)，才是去年大部分城市的常態(tài)。

但，并不是強(qiáng)二線南京不行了，而是先前的信心實(shí)在是太差了。

此刻，如果我們把視野放到微觀市場，就會(huì)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)變已經(jīng)發(fā)生：

1月剛過，南京各開發(fā)商就喜報(bào)頻發(fā)。

南京中海，1月勁銷5億；

燕子磯頤和四季府，1 月認(rèn)購破 3 億；

江心洲水沐和瑞園，1 月熱銷約 1.9 億；

仙林湖云樾觀山，1 月勁銷 2 億；

城南中心金陵星圖，1 月累計(jì)銷售額超 1.5 億；

江北主城龍湖央頌，1 月熱銷 2 億；

如果我們直接看年后的成交數(shù)據(jù)，可能會(huì)更加直接：

1 月 28 日，南京商品房認(rèn)購 209 套，成交 111 套；

1 月 29 日，南京商品房認(rèn)購 277 套，成交 101 套；

1 月 30 日，南京商品房認(rèn)購 351 套，成交 311 套；

1 月 31 日，南京商品房認(rèn)購 407 套，成交 212 套。

數(shù)據(jù)這么一擺，別的我就不多說了，2022年的南京市場確實(shí)表現(xiàn)不佳，但是2023年的改變現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生。

另外，此刻的南京還給出了眾多扶持政策，后臺關(guān)于南京及周邊的咨詢也越來越多。

說明市場已經(jīng)開始意識到：真正的觸底反彈，正在發(fā)生。

類似于南京，蘇州樓市在2022年的宏觀表現(xiàn)，也并不算出彩。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計(jì)，2022年1-12月，蘇州市區(qū)新房供應(yīng)面積為511.33萬平方米，同比減少44.13%；成交面積約733.83萬平方米，同比減少20.07%。

二手房成交量51118套，同比下降19%。

好在，2022年蘇州的成交均價(jià)為25982元/㎡，與去年基本持平，價(jià)格好歹保住了。

但是如果我們觀察整年的市場走勢就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些細(xì)微的變化正在產(chǎn)生。

從圖片中我們可以看到，蘇州樓市的成交均價(jià)在年尾出現(xiàn)了“翹尾”。

并且，這一波在年尾翹起的行情，也蔓延到了2023年，在微觀的新房市場，表現(xiàn)非常明顯。

獅山板塊獅子山瀾庭項(xiàng)目三批次房源認(rèn)購，805組客戶搶80套房，中簽率低至9.94%；

相當(dāng)于10個(gè)人搶1套房，直接掀起了蘇州2023年第一波搶房熱情。

可以預(yù)見，接下來的蘇州，隨著預(yù)期的回歸，將會(huì)有越來越多的樓盤，成交出現(xiàn)回暖。

杭州——

2022年的杭州，漸漸脫下“網(wǎng)紅”的外衣，市場熱度甚至還多少有點(diǎn)“啞火”。

去年杭州十區(qū)新增供應(yīng)11.8萬套商品房，環(huán)比去年減少32%；2022年新房成交9.8萬套，環(huán)比2021年下滑53%。

盡管成交量下降，但杭州新房依舊需要搖號。

2022年共計(jì)9.2萬套房源需搖號，部分紅盤仍受到不少購房者青睞，如未來科技城板塊的杭城未來中心8次推盤，6次達(dá)到限售，中簽率小于10%。

但是放眼二手市場，2022年的杭州遭遇量價(jià)齊跌，掛牌量持續(xù)攀升，網(wǎng)簽單量僅為6.0萬套，環(huán)比2021年下滑28%。

由以往的“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”，或許是2022年杭州二手樓市最意難平的事情。

好在，隨著大行情轉(zhuǎn)暖，市場預(yù)期也終于開始出現(xiàn)回暖。

根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，一二線主要城市的二手市場景氣度在去年末出現(xiàn)修復(fù)，其中杭州二手房景氣度指數(shù)較高于其他城市，在年末一齊出現(xiàn)翹尾。

另外，杭州土地拍賣行情算得上比較堅(jiān)挺，區(qū)別全國大多數(shù)集中供應(yīng)城市，去年杭州幾乎沒有流拍；

四次集中土拍共攬金1910.6億元，居全國第二，僅次于上海，且國央企占比均處于60%以下。

作為中國互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下誕生的強(qiáng)二線城市，杭州熬過了2022年，杭州樓市也必將會(huì)在2023年喘過氣來。

關(guān)于一些更細(xì)節(jié)的市場分析我就不在這篇文章中多說了，可以掃碼加我微信，領(lǐng)取我整理的長三角樓市重要數(shù)據(jù)文檔，當(dāng)中有對杭州近來樓市數(shù)據(jù)的具體呈現(xiàn)。

對杭州和長三角感興趣的朋友，千萬不要錯(cuò)過。

寧波——

作為江浙富庶代表的寧波，也沒能逃脫行情遇冷帶來的影響。

2022年，寧波市六區(qū)商品住宅共成交30472套，較2021年大降約52%，相當(dāng)于“腰斬”。

市六區(qū)二手住宅共成交32015套，正好等同于2021年上半年的成交量，整體較2021年下降約28%。

當(dāng)然，總有些板塊的表現(xiàn)會(huì)令人意外。

就比如，東錢湖全年成交升幅，高達(dá)91%！

其實(shí)，寧波的市場并不缺需求，甚至?xí)r常會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

單從新房來看，去化周期最短的東錢湖，如今的新房庫存只夠賣半年；排名第二的鄞州區(qū)，10個(gè)月就能消化掉現(xiàn)有庫存。

如果要看新一年的寧波市場，部分熱門項(xiàng)目依然是供不應(yīng)求的狀態(tài)：

比如，東部新城的東品薈尚庭開盤、150套新房一售而空，成為2023年寧波樓市首個(gè)“日光盤”。

盡管還處于修復(fù)器，但是寧波的市場確實(shí)在復(fù)蘇。

如果我們把過去5年寧波春節(jié)期間的數(shù)據(jù)扒出來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

同樣是有春節(jié)因素影響的月份，今年一月份市區(qū)二手住房的成交量，比2022年的二月份高出近40%，還比樓市還火熱時(shí)候的2019年的二月份也高一點(diǎn)。

文章到這里已經(jīng)洋洋灑灑好幾千字了，但是長三角是個(gè)復(fù)雜的市場，長三角的各個(gè)城市也值得更細(xì)節(jié)的分析。

只可惜，一篇文章能提供的信息永遠(yuǎn)是有限的。

通過我上面對長三角多城的行情分析，大家或許也看出來了，回暖已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，只不過不同的城市回暖速度不太一樣。

站在現(xiàn)在來看，無論是政策的密集出臺，還是經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，樓市的回暖，這些其實(shí)都是一個(gè)互相作用的過程，代表這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力和潛力。

如果從一季度來看2023年全年走勢，長三角絕對值得看好。

另外，最近有不少朋友都在咨詢長三角的投資機(jī)會(huì)，雖然這篇文章比較長，且基本各個(gè)重點(diǎn)城市行情都分析了，但是絕對不可能面面俱到。

如果你真的想在2023年優(yōu)化你的資產(chǎn)，尋找不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)，更建議你添加我的微信，直接咨詢或者聽一聽我的閉門直播，接下來我會(huì)多在直播中分析一些重點(diǎn)城市的機(jī)會(huì)，說不定就有你感興趣的。

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我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

關(guān)注我，買房路上不孤單！

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