編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

(相關(guān)資料圖)

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng)回看2022年，受到疫情、國(guó)際形勢(shì)等多重因素影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)外投資者的信心均受到一定程度的沖擊，而房地產(chǎn)開發(fā)又遭遇深度調(diào)整期，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展遇到了不小的阻力。

但新舊歲之交，一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，行業(yè)也隨之吃下了一顆“定心丸”。2023年，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將如何發(fā)展，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)又將迎來怎樣的圖景？觀點(diǎn)新媒體對(duì)話世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌，以其多年專注中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的視角和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)2023年的投資環(huán)境、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面貌進(jìn)行了深度剖析。

作為全球性的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，CBRE世邦魏理仕中國(guó)在2022年也經(jīng)歷了不平凡的一年。面對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)整期，從最初的諸多業(yè)務(wù)停滯，到最后取得超預(yù)期的成績(jī)，公司團(tuán)隊(duì)在短時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了變化、調(diào)整，及至蛻變。站在歲末年初的交界點(diǎn)，一系列積極的信號(hào)讓李凌對(duì)2023年的中國(guó)市場(chǎng)和行業(yè)前景充滿了信心和期待。

這份信心絕不是空穴來風(fēng)，在深入研判市場(chǎng)后，李凌總結(jié)了積極轉(zhuǎn)變的原因：“去年12月初新十條發(fā)布之后，疫情防控措施加速優(yōu)化，加之房地產(chǎn)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等行業(yè)支持政策接連出臺(tái)，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)帶來積極影響。”

另一方面，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前亞太區(qū)房地產(chǎn)私募基金的“干火藥”，即可投資資金高達(dá)650億美元，仍然處在歷史高位，“預(yù)計(jì)2023年二季度后，我們會(huì)看到外資大宗交易的活躍度逐步提升。”

2023年行業(yè)關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)折、機(jī)遇、信心

盡管宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)依然具有很大的不確定性，但值得注意的是，市場(chǎng)投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，投資機(jī)會(huì)正在增多。在李凌看來，沒有完美的政策，也沒有完美的市場(chǎng)，但是逐步回歸正常生產(chǎn)生活的腳步勢(shì)不可擋。當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的相關(guān)要素、機(jī)構(gòu)不斷聚合、發(fā)力，商辦大宗交易市場(chǎng)也將逐步迎來春天。

1月5日，世邦魏理仕投資及資本市場(chǎng)部作為賣方獨(dú)家代理，助力鐵獅門、上海城投并協(xié)助凱德投資及大家投控進(jìn)行人民幣基金募集，最終協(xié)助買賣雙方完成楊浦區(qū)標(biāo)桿商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目尚浦中心F3交易。此次交易歷時(shí)兩年，在多變的市場(chǎng)環(huán)境下，世邦魏理仕攜手買賣雙方，積極克服市場(chǎng)不確定性，最終順利達(dá)成合作，重塑行業(yè)信心。

年初的“開門紅”，讓李凌對(duì)2023年有了更具底氣的預(yù)測(cè)，“2023年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)來說，是打翻身仗、迎接轉(zhuǎn)折的一年。”

提及具體的市場(chǎng)走向，李凌有自己的洞察：“房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期，價(jià)格肯定有波動(dòng)，收益也肯定有波動(dòng)，但是房地產(chǎn)是金融資產(chǎn)的壓艙石，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)越品質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)具備穿越周期的價(jià)值，我們要身在低谷，心有高峰。”

2022年初世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)2022年投資者意向調(diào)查》報(bào)告顯示，投資者對(duì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心增強(qiáng)，購(gòu)置和出售意愿增強(qiáng)，彼時(shí)世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2022年中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%到15%，有望突破3000億元。

雖然從實(shí)際看，疫情爆發(fā)對(duì)交易推進(jìn)和資產(chǎn)價(jià)格的干擾較大，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額實(shí)際錄得2200億元，同比下滑了22%。但從最新的情況看，國(guó)家出臺(tái)了一系列構(gòu)建新的房地產(chǎn)體系的相關(guān)政策，因此在未來市場(chǎng)環(huán)境下，這種干擾會(huì)逐步消退。

“從2022年三季度至今，市場(chǎng)穩(wěn)定了很多，許多傳統(tǒng)房企都在恢復(fù)信心、回歸正軌。在未來的6到8個(gè)月，政策端會(huì)進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心、繁榮市場(chǎng)活躍度。”李凌指出，現(xiàn)在對(duì)房企來說，是一個(gè)向內(nèi)重塑、向外探索的好時(shí)機(jī)，利用好這一段時(shí)間和空間輾轉(zhuǎn)騰挪、自我整理、自我升級(jí)，才能在未來一兩年打一場(chǎng)漂亮的“翻身仗”。

當(dāng)提及當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的問題時(shí)，李凌也給出了較為積極的答案。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：接近成熟、未來可期

“今天中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍然處在發(fā)展前期，但是已經(jīng)很接近成熟期。”

深耕行業(yè)多年，李凌對(duì)當(dāng)下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有著確定性的見解：“我們（中國(guó)）走過很多路，在項(xiàng)目、市場(chǎng)上所經(jīng)歷的問題，其實(shí)國(guó)外很多市場(chǎng)都經(jīng)歷過，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，市場(chǎng)規(guī)律還是相似的。”

舉例來說，李凌指出，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)其實(shí)是完全不同的兩個(gè)領(lǐng)域，但在中國(guó)的實(shí)際情況下，不少國(guó)內(nèi)開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，仍會(huì)延用住宅開發(fā)的邏輯：在高信心、高需求的市場(chǎng)環(huán)境中，進(jìn)行高周轉(zhuǎn)的操作。本質(zhì)上來說，住宅項(xiàng)目建成后交付客戶就完成了價(jià)值構(gòu)建和變現(xiàn)；但是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是完全不同的“玩法”。

以商場(chǎng)項(xiàng)目為例，建成之時(shí)也是開啟招商和長(zhǎng)期資管運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)之時(shí)，“游戲才剛剛開始”，此后每年商場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方都要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和調(diào)整，這是一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。

同時(shí)，從細(xì)分領(lǐng)域的不斷涌現(xiàn)也能看出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正走向成熟的端倪。例如生命科學(xué)、長(zhǎng)租公寓等新的板塊動(dòng)能在不斷積聚。即便在2022年，長(zhǎng)租公寓全年大宗交易額超過了70億元，逆市增長(zhǎng)超過100%。

除長(zhǎng)租公寓外，科技園區(qū)、冷鏈物流等結(jié)構(gòu)性投資也比較火熱。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在這個(gè)階段，在看整體趨勢(shì)的同時(shí)，也需要注意細(xì)分領(lǐng)域的差異，這是一個(gè)市場(chǎng)開始成熟的標(biāo)志。

通過境內(nèi)外對(duì)比，李凌指出，從物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈冷庫，還有高標(biāo)廠房來看，中國(guó)當(dāng)前存量不比美國(guó)少，但是在高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的市場(chǎng)化大宗投資交易上跟美國(guó)的差距還是比較大。“未來一年，不管是高品質(zhì)的高標(biāo)物流倉(cāng)，還是冷鏈、生命科學(xué)園區(qū)、高智能的生產(chǎn)廠房，相信會(huì)有更多資金持續(xù)不斷涌入，投資意向和需求釋放肯定會(huì)顯現(xiàn)出來。”差距也意味著市場(chǎng)潛力和資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)空間。

此外，李凌還特別提到了商辦物業(yè)的投資窗口：“商辦物業(yè)投資板塊在過去兩年比較冷，成交不是特別活躍，但我們預(yù)判在2023年會(huì)迎來一個(gè)周期性窗口。”

“我們還存在一些成熟市場(chǎng)不具備的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”李凌坦言，今天中國(guó)市場(chǎng)完全不可同日而語，已經(jīng)逐漸發(fā)展出自己的特點(diǎn)。

這些差異和特性在李凌看來，都是一個(gè)市場(chǎng)從發(fā)軔到成熟過程中的必經(jīng)之路，“市場(chǎng)有自己的修復(fù)能力、調(diào)整能力”，而中國(guó)市場(chǎng)何時(shí)走向成熟呢？

“市場(chǎng)成熟就是要百花齊放，當(dāng)國(guó)內(nèi)本土機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商、投資者互相學(xué)習(xí)、互相競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，就可以推動(dòng)市場(chǎng)不斷繁榮和發(fā)展。”

經(jīng)過幾年的市場(chǎng)調(diào)整之后，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)具備了相當(dāng)強(qiáng)的吸引力，而防疫措施的優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將把這種吸引力轉(zhuǎn)化成投資者的信心。

李凌總結(jié)指出，當(dāng)下外資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)投資前景的預(yù)期正在轉(zhuǎn)向樂觀，尤其在今天的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，投資者以前瞻性的眼光和邏輯判斷出發(fā)，相信會(huì)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)投以極大的期望和信心，可以說，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可期。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌先生的采訪實(shí)錄（節(jié)選）：

觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)問題？對(duì)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)方面，有哪些判斷和預(yù)測(cè)？

李凌：疫情政策放開以后，過去一兩個(gè)月的情況可以用“急劇變化”來形容，隨著疫情防控措施的階段性變化，世邦魏理仕也對(duì)2022年?duì)I收的預(yù)算目標(biāo)做出了多次調(diào)整，最后幾十天可以說是如火如荼。

近期，我們發(fā)了公告，世邦魏理仕協(xié)助鐵獅門完成上海楊浦尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目的出售，收購(gòu)方是凱德，項(xiàng)目對(duì)價(jià)76億，這只是我們過去一個(gè)多月內(nèi)完成的多個(gè)交易中的一筆。

這一個(gè)多月的時(shí)間，原來以為2022年底前來不及完成的事情，最后都完成了，我們的團(tuán)隊(duì)取得了超預(yù)期的可喜成績(jī)。

縱觀2022年全年，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額錄得2200億元，同比下滑了22%。這一量級(jí)的數(shù)據(jù)很能說明問題，而細(xì)分來看，其中生命科學(xué)、長(zhǎng)租公寓等新的板塊動(dòng)能還在不斷地積聚。

在去年的市場(chǎng)情況下，長(zhǎng)租公寓全年大宗交易額超過了70億元，相對(duì)其它板塊而言，逆市增長(zhǎng)超過100%。

對(duì)于2023年的市場(chǎng)前進(jìn)，結(jié)合我們的實(shí)踐和洞察，可以預(yù)判的第一點(diǎn)是：預(yù)計(jì)在新的一年，全年大宗交易額有望同比增長(zhǎng)15%。在去年這樣的市場(chǎng)里，各類資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)很大，我們相信未來大家對(duì)于價(jià)格趨勢(shì)的判斷會(huì)更加明朗。

第二，商辦物業(yè)投資在過去兩年是比較冷的一個(gè)板塊，成交不是特別活躍，但是在2023年會(huì)迎來一個(gè)周期性窗口，而且長(zhǎng)租公寓、科技園區(qū)、冷鏈物流等結(jié)構(gòu)性投資近年比較熱，我們認(rèn)為前景非常廣闊。

2023年必將是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折的年份。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)調(diào)整之后，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)具備了相當(dāng)強(qiáng)的吸引力，而防疫措施的優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將把這種吸引力轉(zhuǎn)化成投資者的信心。目前國(guó)內(nèi)的低利率水平也創(chuàng)造了良好的投融資環(huán)境。

觀點(diǎn)新媒體：國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的態(tài)度，會(huì)用哪些指標(biāo)來衡量？除了上海，還有哪些城市比較受國(guó)外投資者的青睞？

李凌：世邦魏理仕每年都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者進(jìn)行一次問卷調(diào)查，從而更好地了解投資者在新一年的投資意向和策略。最新一次調(diào)查是去年11月至12月初完成，有超過200位關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)投資者參與，相信調(diào)查結(jié)果對(duì)判斷今年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)具有參考意義。

調(diào)查結(jié)果顯示，34%投資者計(jì)劃在今年加大國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。單從數(shù)值上看，投資者的意向?qū)Ρ热ツ辏?9%）有較明顯回落。但需要注意的是，問卷截止時(shí)防疫優(yōu)化新十條尚未出臺(tái)，因此后續(xù)還存在著較大的變動(dòng)因素。

而再之前2021年底的調(diào)查結(jié)果，是基于當(dāng)時(shí)良好的疫情防控和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，彼時(shí)奧密克戎和美聯(lián)儲(chǔ)加息這些重大不確定因素也尚未爆發(fā)，因此這一數(shù)據(jù)上的落差并不能簡(jiǎn)單解讀為今年商業(yè)地產(chǎn)投資將會(huì)遇冷。

恰恰相反，我認(rèn)為盡管短期內(nèi)因疫情感染人數(shù)和假期關(guān)系，投資者會(huì)存在一定的觀望心態(tài)，但防疫優(yōu)化以及2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先于全球主要經(jīng)濟(jì)體的復(fù)蘇，將大幅度提升投資者的信心。

從城市選擇上，上海、北京和深圳是2023年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資最受關(guān)注的城市，上海進(jìn)入了亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)跨境投資前十目的地榜單，這顯現(xiàn)出外資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)投資前景的樂觀預(yù)期。

觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)的信心會(huì)如何進(jìn)行恢復(fù)，何時(shí)可以恢復(fù)？最新提出可能還要不斷地降低首付等，這對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)端是不是有一些很好的作用？

李凌：去年年底，監(jiān)管層從信貸、債券、股權(quán)等多個(gè)渠道支持房地產(chǎn)融資，政策信號(hào)非常明確清晰。

從去年三季度開始，市場(chǎng)穩(wěn)定逐步趨穩(wěn)，很多傳統(tǒng)房企都開始恢復(fù)信心。

無論從哪個(gè)維度來看，現(xiàn)在對(duì)房企來說，是一個(gè)向內(nèi)重塑、向外探索的好時(shí)機(jī)，利用好這一段時(shí)間和空間輾轉(zhuǎn)騰挪、自我整理、自我升級(jí)，才能在未來一兩年打一場(chǎng)漂亮的“翻身仗”。

我們的預(yù)判是，未來6到8個(gè)月，政策還會(huì)往進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心、繁榮市場(chǎng)活躍度的方向傾斜。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)，從萬科泊寓、龍湖冠寓模式來看，未來是不是還必須要有金融的手段變現(xiàn)，同時(shí)也可以有更多盈利空間？

李凌：萬科不僅做了公寓嘗試，還做了工業(yè)地產(chǎn)，做了倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈等等，企業(yè)的戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)模式和這個(gè)團(tuán)隊(duì)的基因、核心能力是很有關(guān)系的。

例如有一家專門做長(zhǎng)租公寓投資的品牌，主要集中在上海，目前有十多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目最低年收益率都有7%以上。

這個(gè)專門做長(zhǎng)租公寓的投資平臺(tái)也不是第一個(gè)項(xiàng)目就能做到這樣的收益率，但如果和萬科PK房地產(chǎn)開發(fā)，肯定不具備優(yōu)勢(shì)。他們?nèi)刖珠L(zhǎng)租板塊時(shí)，也走了很多彎路。積累了大量經(jīng)驗(yàn)后，才打造出特別適合這個(gè)賽道的團(tuán)隊(duì)。

以前大家看到國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓、租賃公寓的拿地、R4用地都有很多要求，國(guó)企或者是國(guó)內(nèi)大開發(fā)商才有資質(zhì)，外資、小的民企參與進(jìn)去的難度比較高。

但現(xiàn)在，政策已經(jīng)在逐步放開，如果想把長(zhǎng)租公寓做成一項(xiàng)社會(huì)性事業(yè)，就一定會(huì)讓社會(huì)力量更多地參與進(jìn)來，只有這種參與才能發(fā)展、做大，才能盡快成為一個(gè)能夠有機(jī)增長(zhǎng)的市場(chǎng)，不僅能在短時(shí)間內(nèi)提升規(guī)模，還能在競(jìng)爭(zhēng)中做出品質(zhì)。

觀點(diǎn)新媒體：去年12月初，證監(jiān)會(huì)表示要繼續(xù)推動(dòng)REITs向長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)擴(kuò)容，您覺得REITs底層資產(chǎn)繼續(xù)擴(kuò)容到這些領(lǐng)域的必要條件有哪些？對(duì)相關(guān)的企業(yè)有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

李凌：我們的REITs一開始是針對(duì)國(guó)企、央企做得比較好的成熟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但現(xiàn)在REITs已經(jīng)擴(kuò)容到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域了。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是比較有限的，而中國(guó)這么大的租房需求要解決，REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容的時(shí)候，優(yōu)先把租賃住宅放進(jìn)來是必然的，而且會(huì)擴(kuò)大租賃住宅在這里面的占比，這是勿庸置疑的。

從長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)特性而言，非常符合REITs這樣一個(gè)金融產(chǎn)品的訴求，長(zhǎng)期、可持續(xù)營(yíng)運(yùn)，未來市場(chǎng)需求比較明確，租金上漲預(yù)期也比較明確，尤其是高品質(zhì)項(xiàng)目。

據(jù)了解，目前滬深交易所公募REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目大概200多個(gè)，與此同時(shí)各省市還在不斷推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)公募REITs項(xiàng)目的儲(chǔ)備，所以我們認(rèn)為從項(xiàng)目發(fā)行、金融市場(chǎng)承接能力，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容的預(yù)期是明確的，但過程一定是漸進(jìn)的，包括商辦資產(chǎn)的納入也需要一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。

觀點(diǎn)新媒體：世邦魏理仕重點(diǎn)是在商業(yè)地產(chǎn)方面服務(wù)，但也有物流地產(chǎn)板塊，這部分的趨勢(shì)您覺得接下來會(huì)怎么樣？

李凌：從國(guó)內(nèi)情況看，真正高標(biāo)的物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈冷庫，還有高標(biāo)的智能化廠房，中國(guó)現(xiàn)在的存量已經(jīng)不會(huì)比美國(guó)少。但是在高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的市場(chǎng)化大宗投資交易上，跟美國(guó)的差距還是比較大的。

但是，差距也意味著市場(chǎng)潛力和資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)空間。未來一年，不管是高品質(zhì)的物流倉(cāng)，還是冷鏈、生命科學(xué)園區(qū)、高智能的生產(chǎn)廠房，我們相信會(huì)有更多資金會(huì)持續(xù)不斷涌入。

如果說，2022年一些項(xiàng)目研判和推進(jìn)遇到一些阻滯，那今年這些投資意向和需求釋放肯定會(huì)顯現(xiàn)出來。

觀點(diǎn)新媒體：與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比，我們的差距在哪里？或者我們現(xiàn)在在哪個(gè)階段？

李凌：今天中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)仍然處在發(fā)展前期，但是已經(jīng)很接近成熟期。

其實(shí)我們今天走過很多的路，包括一些項(xiàng)目、市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，國(guó)外很多市場(chǎng)也都經(jīng)歷過，但在中國(guó)這樣一個(gè)特定市場(chǎng)下，很多事情，不管是甜的還是苦的，從量級(jí)上都被無限放大了，放大之后大家會(huì)覺得好像很不一樣。但是透過現(xiàn)象看本質(zhì)，規(guī)律還是一樣的。

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)領(lǐng)域，但在中國(guó)的實(shí)際情況下，不少國(guó)內(nèi)開發(fā)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)還會(huì)延用住宅開發(fā)的邏輯，把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目想成了住宅地產(chǎn)，進(jìn)行高周轉(zhuǎn)操作。

但是他們忘了一件事情，在一個(gè)積極向好的市場(chǎng)里，大家對(duì)住宅是有信心、有需求的，只要把房子蓋好，客戶買單之后就可以用了。

而商業(yè)地產(chǎn)蓋好之后，游戲才剛剛開始。哪怕是業(yè)內(nèi)知名的開發(fā)商，他們的項(xiàng)目建好就面臨著招商問題。如果在大城市開業(yè)率達(dá)不到85%、90%以上，那么這個(gè)商場(chǎng)基本上是失敗的。

開業(yè)之后也不是萬事大吉，每年都要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位，這是不斷循環(huán)往復(fù)的過程。為什么做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商把商場(chǎng)和綜合體蓋好后不是馬上賣，而是運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間再賣，是因?yàn)橐咽找婧同F(xiàn)金流做出來。

說到新一輪周期，過去這幾年確確實(shí)實(shí)很多地方發(fā)生了過度投資的情況，尤其是二三線城市，大家都去建綜合體項(xiàng)目。是不是每個(gè)城市或者每個(gè)區(qū)域都有這樣的需求呢？肯定不是。但市場(chǎng)有自己的修復(fù)能力、調(diào)整能力。

這個(gè)市場(chǎng)何時(shí)會(huì)走向成熟呢？我們和一些東南亞、印度、歐洲國(guó)家不太一樣的地方在于，不管是從開發(fā)端、營(yíng)運(yùn)端、招商還是綜合管理，做得最好的不僅僅是外資，事實(shí)上有很多國(guó)內(nèi)綜合開發(fā)營(yíng)運(yùn)商的產(chǎn)品以及業(yè)績(jī)，都超過了外資開發(fā)商。

市場(chǎng)成熟就是要百花齊放，當(dāng)國(guó)內(nèi)本土機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商、投資者互相學(xué)習(xí)、互相競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，就可以推動(dòng)市場(chǎng)不斷繁榮和發(fā)展。

綜合來講，我們認(rèn)為除了周期性增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)起步往成熟發(fā)展的階段，我們還存在一些成熟市場(chǎng)不具備的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

中國(guó)從改革開放之后開始向發(fā)達(dá)市場(chǎng)學(xué)習(xí)，逐步發(fā)展到今天，我們今天的市場(chǎng)已經(jīng)完全不可同日而語，已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)了。

觀點(diǎn)新媒體：展望2023，您想用什么話開篇？或者想給業(yè)內(nèi)說些什么？

李凌：大家都經(jīng)歷了非常不一樣的2022年，2022年的收官也算是2023年的重新啟航，希望大家對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)持續(xù)保持信心。

世邦魏理仕團(tuán)隊(duì)也將在新的一年籌謀布局、積極努力，為市場(chǎng)的繁榮和進(jìn)一步發(fā)展貢獻(xiàn)我們自己的力量。

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