居民提前還貸，本來是一個常見現象，如今變得相當敏感。

(資料圖片僅供參考)

跳過現象，看幾個統計數據：

1、2022年，居民中長期貸款增加2.75萬億，相較2021年的6.08萬億下降了55%；居民短期貸款也較2021年下降了41%。

但2022年的商品房銷售額增速-26.7%，居民中長期貸款下降幅度超過銷售額的降幅，說明居民提前還貸還是較為明顯。

2、在2020年之前，居民中長期貸款的變化和房貸利率基本呈現負相關。

也就是說貸款利率越高，居民借房貸的意愿越差；貸款利率越低，居民借房貸的意愿越強。這是符合正常的邏輯的。

但是2020年疫情發生之后，盡管貸款利率持續下行，但居民房貸的意愿也持續下行。

這說明，房貸利率的降低，不僅沒有增強居民貸款的意愿，反而觸發了居民更快的提前還貸。

居民提前還款潮值得警惕，因為在金融市場，當個體行為趨向一致的時候，風險就會出現。

一、為什么會出現提前還貸浪潮呢？

1、新增房貸和存量房貸：利差過大。

存量房房貸利率：部分利率高于4.3%的平均值，有的甚至6%以上。

2020年以來，銀行發放的部分住房貸款利率在6%以上，不少人選擇了固定利率，所以他們的房貸利率相當高。

另外，盡管2022年LPR下降3次，但由于計息周期、加點等因素，部分存量房貸利率仍然遠高于基準利率。

這個也很容易理解，在房地產較熱的那段時間，房貸利率都是按照“LPR+基點”發放的，有的加50個基點，有的加75個基點。

現在呢？LPR基準利率已經降到了4.3%。

為了刺激大家買房，不少城市房貸利率都是按照“LPR-基點”發放，南寧最多減了60個基點，房貸利率已經打到了3.7%。

其實，不只是南寧，自鄭州今年1月29日率先降利率以來，全國已有近20個城市取消房貸利率下限。

目前，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

所以，對比一下，這一來一回，利率相差1%-1.5%，最高利率差高達2.3%。

按照貸款200萬額度，30年期限，以及1.2%的利差計算，新房和存量房利息總額相差高達50萬。

而且，200萬的貸款，貸款30年，單利息就得180萬，本息合計高達380萬。

所以，在有提前還款能力的情況下，居民選擇提前還款，很容易理解。

怎么解決這個問題呢？不患寡而患不均，縮小利差，把存量房房貸利率降下來。

實際上，早在2009年，我國之前就實施過，存量房房貸利率打折的政策。

當時亞洲金融危機剛過，經濟等待復蘇，為了刺激房地產市場，房貸利率也是一降再降。

房貸利率從6.6555%下降至4.158%，再下降至3.87%。

為了平衡存量客戶，國有銀行出臺政策，早前享受8.5折優惠利率的業主，申請后可享受7折優惠利率。

也就是，讓存量客戶也享受最低利率。

我們是如何看待這個措施的呢？以前會降低存量房貸利率，但是現在很難實施了。

具體邏輯不詳細解釋，給個關鍵詞：因城施策。

2、信貸成本和投資收益：不匹配。

居民提前償還房貸，還有一個重要考量就是，借貸成本和投資收益。

如果借貸成本小于投資收益，那么居民不會提前還房貸；如果借貸成本大于投資收益，居民就會提前還房貸。

比如，一個家庭擁有200萬的房貸，同時擁有200萬的現金。

目前，5年期存款利率是2.65%，居民把200萬存銀行，5年內獲得的收益為26.5萬。

但是，居民的借款成本多少呢？房貸利率4.9%，5年內付出的成本為49萬。

居民損失的借貸息差，就是銀行的主要收益來源。相當于，銀行低息借了你的錢，又高息把錢借給了你。

當然，居民的主要投資收益，不是銀行存款，而是各種理財產品、基金產品，以及股票等等。

2022年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格下行，一貫穩健的銀行理財產品出現“破凈”，浮虧10%-30%不等。

本來我借銀行的錢（房貸），成本（房貸利率）就得5%，投資端獲得5%的收益才勉強實現盈虧平衡。

現在投資端不僅沒有收益，反而出現了顯著虧損，這樣一疊加，里里外外虧了15-35%。

所以，很多人干脆“平倉”，不搞借錢投資了，于是就選擇提前還房貸。

這樣一來，雖然不能賺錢，但至少鐵定不會虧錢了。

借貸成本和投資收益失衡，這個問題有辦法解決嗎？很難。

都想要股市長牛，資本市場盛世，投資收益一騎絕塵，這么多年的實踐證明，越是想要資本市場牛市，就越容易搞砸。

“4000點是牛市的起點”類似的鬧劇屢見不鮮。

歸根結底，還是得回歸到實體經濟上來。具體到實體經濟層面的問題，又不是靠幾個政策，靠幾個部門就能解決的。

3、預期悲觀：機遇減少。

機會是有可以用金錢衡量的。

當機會到來的時候，你不能抓住，就是不是機會。

投資領域也一樣，一個千載難逢的投資機會出現了，但是你手里沒有資金，你就沒法投資。

因為對未來抱有希望，所以不少人即便在當下不賺錢的時候，也會保有一定的借款，以便在未來抓住機遇。

在這個邏輯層面：居民的借貸成本就是，房貸利率；對應的是，“預期”投資收益。

注意，預期收益，是常見的金融學詞匯，有具體的計算公式。

當借貸成本小于預期投資收益的時候，理性的人就會繼續持有房貸，即便現在不怎么賺錢。

當借貸成本小于預期投資收益的時候，大家就會毫不猶豫的提前還房貸。

所以，關鍵詞在，“預期”二字，跟經濟前景，市場信心等密切相關。

那么，預期悲觀的問題可以解決嗎？可以，但是也不容易。

二、大家一致提前還房貸，會發生什么呢？銀行業承壓，盈利惡化。

這個也容易理解，居民的房貸，是銀行的收入；居民的存款，是銀行的成本，銀行靠凈息差賺錢。

居民提前還房貸，可以簡單理解為，銀行收入減少，但是成本可沒減少，這會造成銀行利潤下降，整體盈利惡化。

概括起來就是，居民部門資產負債表收縮，風險開始向銀行部門轉移。

接下來一個問題是，居民提前還房貸，從宏觀上如何理解呢？

家庭部門資產負債表衰退。或者，私人部門再平衡。

一個家庭，擁有一套房產300萬，現金200萬，房貸200萬，資產負債表上是如何體現的呢？

資產端：300萬房產+200萬現金；總資產共計：500萬。

負債端：房貸200萬；

所有者權益（凈資產）：300萬。

當居民提前償還貸款的時候，資產端減少了200萬，負債端也減少了200萬，總資產下降至300萬，所有者權益（凈資產）不變。

一個個家庭的資產負債表相加起來，就是這個國家家庭部門的資產負債表。

為什么要重視家庭部門資產負債表收縮？看看90年代日本房地產泡沫破裂，家庭部門也出現了資產負債表收縮，結果導致日本失去40年。

跟當年日本相比，當下我們有一個特征就是，企業部門并沒有出現資產負債表衰退。

從企業貸款的數據看，2022年仍保持了同比正的增速。

并且，企業中長期貸款增加的規模和一般貸款利率仍呈現負相關的關系，當貸款利率下行的時候，企業中長期貸款增加較多。

這說明什么？

1、當下企業部門，投資收益大于借款成本；

2、企業家還沒完全躺平，他們認為，房地產調控放松，以及疫情防控放開之后，未來投資賺錢的機會，以及預期投資收益，能夠覆蓋借款成本。

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關鍵詞： 房貸利率 提前還貸潮