地產寒冬，最難的時候已經過去。

【資料圖】

雖然市場信心與房企業績修復還需要一定的時間，但從政策導向和經濟基本面看，一切都在向好的方向發展。

復盤過去一年房企的變化，不難發現，國企全面崛起，民營陣營洗牌，是今年行業最大的特點。

但是，即使在民營房企遭遇重創的史上最難的這一年，我們依然驚喜的發現：

少數民企展現出強大的穩健性，成功挺過這一輪逆境。

從克而瑞榜單看，目前50強房企中，沒有爆雷的民企還有15家左右，包括：

碧桂園、龍湖、濱江、新城、美的置業、卓越、仁恒、中駿、路勁、雅居樂、萬達、新希望地產、金輝等。

其中，美的、新希望都有實業大股東撐腰，濱江、仁恒是屬于重倉核心城市，而龍湖、新城、卓越、中駿、萬達這幾家，則是贏在雙輪驅動。

事實上，住宅與商業地產并重，是多數成熟港資開發商已經驗證的成功模式。

但對內資民營房企來說，商業地產資金投入大、回收期長，必然拖累住宅板塊的高周轉擴張，多數民企都不敢輕易碰商業地產。

不過，正確的事情往往困難，先一步迎跨出舒適圈的民企，最終收獲了果實。

在這一輪行業調控中，龍湖、新城、中駿等企業，憑借均好性的發展模式和高質量的資產，成功活到了最后。

以中駿為例，2017年開始，中駿就提出“一體兩翼”戰略，明確了以地產開發為主體，以商業購物中心及長租公寓為兩翼的核心業務發展模式，開啟了更加均衡的業務布局。

目前通過整合旗下住宅、商業、長租業態，結合軌交優勢，中駿累計TOD項目開發近400萬方，中駿世界城簽約超過30個，開業數量達到10個，超級TOD綜合體已經成為中駿的重要名片。

例如今年3月將會開業的“北京西長安中駿世界城”，位于西長安街延線地鐵橋戶營站，建筑面積16萬方，商業面積8萬方，定位為“24H京西新奧萊”。

項目配套公寓、寫字樓、高端住宅，集公交樞紐與地鐵接駁于一身，擁有四縱三橫交通網絡，將引進超300家國內外品牌，成為京西新一代城市會客廳。

北京西長安中駿世界城·效果圖

除北京外，在上海、合肥、福州、南昌等一二線城市，也都已經布局中駿世界城項目，并且很多都是與軌交結合的超級TOD綜合體，中駿商業及TOD版圖已形成規模。

記得當年中駿剛提出一體兩翼的時候，很多同行還不是很看好，在大家印象中閩系更多在玩高周轉，商業往往成為拿地的噓頭。

但中駿卻是真的沉下心來，認認真真打造中駿世界城品牌，通過提升商業運營能力，帶動資產價值的升級和資產結構的優化。

例如泉州中駿世界城，通過不斷迭代更新品牌矩陣，屢屢刷新泉州城市消費潮流新高度，僅今年就將完成DIOR、CHANEL、Armani、Cartier、OMEGA等國際品牌城市首店的開業。

泉州中駿世界城·實景圖

如今，中駿世界城已在全國遍地開花，超級TOD綜合體成為中駿新的增長點，多個項目屢獲商業地產殊榮，中駿的商業能力已真正建立起來。

回過頭看，正是因為3年前的戰略選擇，使中駿將部分資源投入到兩翼業務，一定程度上放緩了開發板塊的擴張強度，幫助其控制了杠桿。

另一方面，超級TOD綜合體打造，往往屬于城市核心地段，商業優勢加軌交優勢，使得中駿新拿的項目有更高的資產質量，因此不管是住宅部分的銷售，還是持有物業的資產價值，都更加有保障。

所以，在濤哥看來，像龍湖、新城、中駿等企業在這一輪調控中能夠活下來，核心還是受益于雙輪驅動的模式：

其一，通過住宅開發與商業經營均衡發展，他們在投資布局上更冷靜，杠桿往往不會放的過高，控制了風險；

其二，商業對地段的高要求，使得他們必須更加謹慎的拿地，確保土地獲取的高質量，保障了后續銷售與經營；

其三，持有型物業帶來資產結構優化和資產價值的提升，幫助他們在面對周期風險時，有更多的融資抵押物，成為最后的底牌。

據濤哥了解，雖然這輪調控對很多民企造成了致命的打擊，但像龍湖、新城、中駿這些公司，都還遠遠沒有到山窮水盡的地步。

他們手里還有不少核心城市資產可以抵押，還有一定的安全墊。

也正因如此，在近期政策轉向，央行“四箭齊發”支持房企的時候，這些公司第一時間獲得了金融機構的支持。

同樣以中駿為例，自2022年12月起，中駿已陸續與工行上海分行、民生銀行總行、建行上海分行、中行上海分行等10家銀行簽署戰略合作協議，累計獲得各大銀行授信金額突破430億，展現出金融機構對其穩健發展的認可。

而在1月18日，他們又成功發行2023年度第一期中期票據，發行規模15億，為期3年，中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，體現出官方機構對中駿的支持。

去年以來，中駿堅持穩健經營、積極償債，年內累計償還境內外公開債務超110億元，守住了“零違約”記錄，成為上海為數不多的成功扛過這一輪調控的民企之一。

克而瑞數據顯示，去年中駿實現全口徑銷售金額約606億，同時他們積極響應政府“保交付”的號召，實現住宅交付近5萬套。

中駿住宅項目·實景圖

很多時候，我們常常說國企央企有難以比擬的優勢，但實際上如果客觀的看，國央企在行業高速發展期，他們的杠桿率確實更低，安全性更高。

同時，我們也看到像華潤、招商、金茂等央企，以及萬科、金地、遠洋等混合所有制企業，他們都很早就開始啟動住宅+商業雙輪發展的模式。

因此，如果我們拋開背景差異客觀的看，濤哥認為在這輪行業沖擊中活下來，更多還是需要控制杠桿、平衡風險、均好發展。

而這些民企也能做到，龍湖、新城、中駿、卓越、萬達等，就是很好的案例。

所以，通過現象看本質，濤哥覺得未來地產并非全部是國企的天下，優秀民企同樣有發展的空間和競爭的機會。

核心在于，能否調整好發展的模式，能否培養出綜合性的開發能力，形成更加可持續性的市場競爭力。

關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。

關鍵詞： 商業地產