引言

(相關資料圖)

2022年全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰(zhàn)，為穩(wěn)定樓市，相關部門頻繁釋放積極信號，政策力度不斷加大。隨著房地產“三箭齊發(fā)”，房企債務危機得到緩解，房地產板塊的復蘇提振了市場信心，促進經濟基本面好轉。房地產涉及產業(yè)眾多，創(chuàng)造大量工作崗位，幾乎成了“大而不能倒”的產業(yè)。本文利用萬得產業(yè)鏈數(shù)據庫【Wind Product Chain Database】（以下簡稱Wind PDB）從產業(yè)鏈角度角度看房地產如何影響國民經濟和就業(yè)。

目錄

1.房地產對經濟和就業(yè)的影響

2.房地產對不同產業(yè)的影響

2.1 土地

2.2 金融業(yè)

2.3 建筑工程

2.4 房地產開發(fā)服務

2.5 房地產經營

3.房地產未來展望

房地產對經濟和就業(yè)的影響

2020年房地產開發(fā)投資拉動各相關行業(yè)增加值合計達到75172.97億元，占當年GDP的7.4%。具體來說房地產開發(fā)投資拉動第一、第二、第三產業(yè)增加值為4124.58、46448.48和24599.91億元，分別占其當年增加值的5.3%、12.09%和4.44%。

房地產開發(fā)投資能拉動多少就業(yè)呢？下表所示，與房地產密切相關的三個行業(yè)中（建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)），建筑業(yè)的就業(yè)拉動能力最大。建筑業(yè)每增加一億元總產出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計635人，其中直接拉動就業(yè)262人。金融業(yè)的就業(yè)拉動能力第二，金融業(yè)每增加一億元總產出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計511人，其中直接拉動就業(yè)270人。房地產業(yè)本身就業(yè)拉動能力并不大，房地產業(yè)每增加一億元總產出，可拉動各行業(yè)就業(yè)總計351人，其中直接拉動就業(yè)212人。按此計算，2020年僅與房地產密切相關的三個行業(yè)，房地產開發(fā)投資帶動就業(yè)就超過1.15億人，對民生影響巨大。

房地產對不同產業(yè)的影響

房地產通過產業(yè)鏈影響上下游產業(yè)，進而影響國民經濟和就業(yè)。

房地產開發(fā)上游主要包括土地、金融等基本要素；建筑工程；房地產開發(fā)相關服務；統(tǒng)購設備用具等，房地產開發(fā)下游主要包括房地產經營、房地產銷售、房地產輔助服務等。

結合上文房地產開發(fā)投資拉動國民經濟主要行業(yè)增加值情況，可總結出房地產業(yè)所涉及的眾多上下游產業(yè)中體量巨大且關系緊密的主要有下表所列舉產業(yè)：

具體來分析。制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、農林牧漁業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)涉及領域和產品繁雜，覆蓋房地產上下游，其與國民經濟和就業(yè)密切相關。剩余與房地產業(yè)強相關產業(yè)在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的位置如下圖所示：

為更清晰的說明相關產業(yè)與房地產業(yè)確實強相關，可以通過房地產三個重要指標數(shù)據：商品房銷售面積（房地產業(yè)景氣程度重要指標）、房屋新開工面積（房地產業(yè)上游景氣程度重要指標）、房屋竣工面積（房地產下游景氣程度重要指標）來分析。如圖所示，房屋竣工面積與商品房銷售面積相關性高，且存在6-12個月的超前期；房屋新開工面積與商品房銷售面積高度相關，且存在3-6個月的滯后期，如果短期內政策和資金密集扶持或打壓，超前期和滯后期會明顯收斂，2021年初三條線高度同步就是這種現(xiàn)象的典型代表。下面我們一一來分析相關產業(yè)在時空上如何受房地產業(yè)影響，進而影響國民經濟與就業(yè)。

1?土地

房地產景氣程度嚴重影響地方政府土地轉讓金收入。

土地作為房地產開發(fā)的基礎要素，土地成本一般占到房地產開發(fā)企業(yè)總成本的30%以上，房地產業(yè)景氣會帶來巨量土地出讓金，土地出讓金收入是地方政府財政收入的重要組成部分。如果房地產業(yè)不景氣，房地產企業(yè)拿地意愿將會大大降低，土地出讓金大大減少將風險傳導到企業(yè)和居民部門，對整體國民經濟和就業(yè)產生影響。

2?金融業(yè)

對房地產企業(yè)及購房者貸款是金融業(yè)重要收入來源。

金融業(yè)是房地產開發(fā)資金的重要來源，也是房地產調控的重要抓手，同時對房地產企業(yè)及購房者貸款服務是金融業(yè)重要收入來源，房地產行業(yè)景氣對銀行利潤和風險控制意義重大。如果房地產業(yè)不景氣，國家救市降低房貸利率損失利潤事小，房產價值縮水及大量失業(yè)造成的大規(guī)模房貸斷貸更有概率引發(fā)金融危機，風險將傳導至整個國民經濟。

3?建筑工程

房地產景氣程度直接影響建筑工程產業(yè)營收，并向上游建材、工程服務等產業(yè)延伸影響。

建筑工程產業(yè)上下游，建筑業(yè)、建材、采礦業(yè)以及電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)都通過建筑工程產業(yè)與房地產業(yè)相聯(lián)通，這些都是國民經濟重要載體、勞動力密集型產業(yè)，是國民經濟發(fā)展和穩(wěn)定就業(yè)的中堅產業(yè)。

建筑工程領域涉及上市公司眾多，以構件、建筑施工、制造零件和用品領域為例，共有418家相關A股上市公司。在鋼鐵領域，有河鋼股份、鞍鋼股份、太鋼股份、華菱鋼鐵等；水泥領域，有海螺水泥、冀東水泥、華新水泥等，這些公司的股價表現(xiàn)與房地產景氣程度相關性較高。

建筑工程投資在房地產開發(fā)企業(yè)成本中占比超過30%，且房地產開發(fā)投資對建筑業(yè)的拉動超過30%，建筑工程產業(yè)不僅規(guī)模巨大，而且受房地產景氣度影響最明顯。房地產業(yè)如果資金收緊，對上游建筑工程行業(yè)的大量未付賬款必難以兌現(xiàn)，建筑工程相關企業(yè)流動性承壓，大量抗風險能力弱的中小企業(yè)會逐步被淘汰；同時作為房地產上游產業(yè)重要參考數(shù)據的房屋新開工面積數(shù)據大幅下跌，嚴重影響建筑工程相關企業(yè)收入，風險進一步擴大，企業(yè)裁員，造成大量建筑產業(yè)工人失業(yè)，風險擴散到居民部門，國民經濟和就業(yè)受到重大打擊。

4?房地產開發(fā)服務

房地產景氣程度決定房地產服務產業(yè)合同額，影響巨大。

科學研究和技術服務屬于房地產開發(fā)上游房地產開發(fā)服務板塊，為房地產開發(fā)企業(yè)及建筑工程企業(yè)提供咨詢策劃、工程監(jiān)理、技術咨詢等專業(yè)技術服務，該板塊受到房屋新開工面積指標影響巨大，房地產業(yè)下行，影響房屋新開工面積，房地產開發(fā)企業(yè)及建筑工程企業(yè)需求減少，風險傳導到房地產開發(fā)服務產業(yè)；房地產經紀、物業(yè)管理服務作為房地產開發(fā)下游產業(yè)，受到房屋竣工面積和市場信心雙重影響，房地產業(yè)景氣度低會造成房地產經紀和物業(yè)管理服務產業(yè)大量裁員。房地產服務產業(yè)作為吸收大量就業(yè)的第三產業(yè)，如果營業(yè)收入受到大幅影響，很容易造成大量服務業(yè)技術人員失業(yè)，影響居民部門消費信心進而影響國民經濟。

房地產服務領域多為中小型公司，其中房地產咨詢服務主要涉及的A股上市公司有津濱發(fā)展和榮安地產；物業(yè)管理是目前的熱門賽道，大量公司在港股上市，目前A股主要物管公司有招商積余、萬科A等。

5?房地產經營

房地產通過面積供給、市場信心等多因素影響房地產經營產業(yè)。

位于下游的房地產經營產業(yè)，主要涉及房地產物業(yè)的經營，重要子領域包括辦公樓租賃、商鋪經營、酒店度假村經營等。房地產業(yè)景氣度低，房屋竣工面積會逐步減少，房地產經營產業(yè)所需的基礎空間增長乏力，影響房地產經營產業(yè)的擴張；同時房地產業(yè)下行引發(fā)企業(yè)和商家對廠房、辦公樓、商鋪需求降低，使房地產經營行業(yè)營收承壓，利潤降低，進而引發(fā)支出減少、裁員等，影響國民及經濟和就業(yè)。

房地產經營方面主要A股上市公司有陸家B股、陸家嘴、上海臨港等；酒店及度假村經營方面主要A股上市公司有錦江酒店、首旅酒店等。

房地產未來展望

目前，全國新房銷售依然處在筑底蓄力階段，由于房地產對上下游產業(yè)影響在時間上存在一定延遲，上下游產業(yè)大多處于摸底階段，土地市場持續(xù)降溫，22年第三輪土拍整體溢價率僅有2.5%；房企非銀融資雖在修復，但仍保持較大跌幅，12月融資總額同比下降32.9%，房地產不景氣對國民經濟和就業(yè)帶來的影響還未遠去，但也要看到政策端的“火力全開”，融資端“三箭齊發(fā)”，緩償債、保交樓，以提振市場信心，房地產企穩(wěn)、反彈未來可期。房地產及相關行業(yè)肩負著7.4%的GDP，影響超1億人就業(yè)崗位，需要回歸它該有的位置，發(fā)揮其穩(wěn)經濟、穩(wěn)就業(yè)的重要作用，不能野蠻生長成“大而不能倒”的產業(yè)！

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