紅周刊 編輯部 | 秦佳麗

作為北京的衛星城，廊坊市區、“北三縣”、固安等地曾是滿足北京外溢購房需求的重要城市。《紅周刊》了解到，受2023年元旦假期提振、疫情管控放開等影響，沉寂許久的環京樓市近期成交量環比攀升。但相比疫情前同期水平，燕郊看房人群到訪量僅恢復到彼時的四分之一。

(資料圖)

據環京樓市的多位置業顧問近日向《紅周刊》反饋，2023年元旦假期出現了一波看房小高峰，12月份固安總成交量環比攀升4倍；北三縣有單個熱門項目銷量較此前高出10倍。不過，當地房價近期起伏不大，始于2017年的調控令讓環京樓市價格漸趨腰斬后，目前仍在筑底階段，“穩中有升”可能會是樓市支持政策發力后的主流。

具體到房企方面，曾經爭做“環京一哥”的榮盛發展、華夏幸福，近期環京項目成交額仍居于前列，不過與往年相比已大幅縮水。《紅周刊》了解到，兩家面臨債務困境的房企在業務布局上已開始“跳出”環京，處置環京資產也成為公司回籠現金的手段之一。有業內人士就此向《紅周刊》表示，華夏幸福、榮盛發展等房企進行資產處置后反而輕松，如果環京市場逐步回暖，這類房企仍然有機會重獲發展紅利。

固安、北三縣樓市回暖

準現房項目更易出售

在環京區域從事8年置業顧問的柳松（化名）向《紅周刊》表示，元旦假期前后，其所在的固安區域的住房成交量環比攀升：“疫情管控放開后，從12月18日到元旦，整個固安縣城的成交量大概500套，同11月份比起來，高出4倍左右。”

由于開發商習慣每年年底促銷沖刺，元旦收尾后，當地部分項目價格也環比略有恢復。“很多開發商幾乎元旦前一個價格、元旦后一個價格。之前固安縣城新房成交均價主要在9500元/平方米至10000元/平方米，假期結束后，在恢復原價的基礎上每平米高出了二三百塊錢，現在固安新房均價1萬元出頭。”他解釋道，“每年12月份都是各個開發商沖刺的時候，會先進行一波價格調整和優惠，所以和去年同期對比的話，最近價格其實基本持平，沒有太大變化。”

北京外溢客戶仍是固安的購房主力。“固安與北京大興首都機場一河之隔，高鐵、高速往來也比較方便，跟北京對比起來這里的房價還在可接受范圍內。”柳松表示，“與疫情管控期間客戶擔心工資不穩、月供還不上相比，現在客戶的焦慮情緒有所緩解，愿意大膽下手，一套房首付30萬元左右，從到訪到簽訂合同，我們項目最近的客戶轉換率可以達到4：1。”

疫情管控放松是近期環京地帶初步回暖的重要原因。盡管2022年8月份廊坊市明文取消相關地區限購限售受市場關注，但柳松認為，當地客戶到訪量其實跟疫情防控聯系得更加緊密：“限購明確放開之初，環京樓市客戶量稍微有所回升，但是成交量依舊不是特別好。10月份廊坊及周邊區域開始疫情管控，客戶一下子沒了，直到12月份管控放開，又有了起色。”

回顧2017年出爐的“環京最嚴限購令”，相關非本地戶籍居民家庭在當地購房需要繳納3年社保或納稅證明、限購1套住房，當地戶籍則限購2套。然而據當地置業顧問表示，在廊坊市2022年官宣松綁環京樓市前，部分地區其實早已“明里暗里”放松了限購。大廠縣置業顧問陳靜（化名）對此表示：“基本上2020年、2021年以后環京限購就已經陸續放開了。”

利率、首付雙降也在刺激當地樓市。柳松介紹，固安10月份至今首套房、二套房的商貸利率已下調至4.1%、4.9%。這是近一年來多輪調整的結果，2022年前，當地首套、二套房的商貸利率為5.39%、6.37%。

廊坊市區置業顧問劉明（化名）向《紅周刊》表示，目前廊坊市區首套房、二套房的商貸利率已下調至3.9%、4.9%；公積金貸款利率則低至3.1%、3.75%。另外，環京地區首套、二套房的首付比例普遍為20%、30%。

固安樓市成交量回升，一定程度上呈現出了環京地區的年底翹尾行情。由于元旦假期感染過峰后需求釋放、前期出臺的政策逐步顯效，加之房企積極的推盤促銷，環京部分區域在近期呈環比復蘇。

克而瑞數據顯示，2022年12月份，廊坊市區新房合計成交250余套，環比上漲超過100%；固安新房成交面積約1.34萬平方米，環比上漲12%。

不過，不同區域也存在板塊分化，例如燕郊板塊由于12月無新增供應等原因，當月成交量環比下降近35%。另值得一提的是，盡管近期環京成交量呈環比回暖跡象，但仍未恢復至往年同期水平，廊坊市12月份成交量同比仍下滑約70%。三河市燕郊紅福二手房經理曹月朋向《紅周刊》介紹，元旦期間看房人群環比增長翻倍，但也僅相當于疫情前同期的四分之一。

多位置業顧問向《紅周刊》印證了環京樓市成交的整體回升與局部分化。陳靜表示，自疫情管控結束后，北三縣成交量幾乎全線上升，12月份到元旦期間，當地有臨近地鐵的單個售樓處月度成交量接近200套。這與此前形成鮮明反差，據介紹，10月份及11月份，北三縣很多項目的月度成交量僅在10套～20套左右。

劉明表示，廊坊市區不同板塊表現各異：“房價相對便宜的安次區最近成交量比較好，而經濟技術開發區、廣陽區的部分項目，元旦后到訪量和成交量不如節前。”

交付時間成為影響成交量的重要原因，準現房、單價低項目更有優勢。劉明介紹：“現在期房不是特別好賣，節前廊坊一波成交高峰主要是趕上一批即將交房的項目，比如安次區賣得好的大部分是現房，能夠看到實體或者交房時間比較早。等到2023年的話，很多項目交付時間安排上會受影響。”

對于目前環京部分區域的成交回升，上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進向《紅周刊》表示，當前北京周邊，包括全國其他部分城市開始呈現出積極信號。在這背后，一方面是由于樓市提振政策效果局部顯現；另一方面是疫情管控放松減少了對市場交易的干擾。“城市圈的市場邏輯是比較清楚的，復蘇的基礎條件是人口優勢和外溢購房需求，環京樓市最近幾年并不好，被抑制的需求釋放，反而創造了一些新的機會。”

環京房價逐漸筑底

樓市趨穩仍是主流

不過，環京樓市目前未能實現“量價”同步回升，當地商品房價格仍處于筑底階段。據多位置業顧問反饋，環京地區房價近期并無太大起伏。

在陳靜看來，目前北三縣房價處于價格低點。“對比疫情前，個別區域價格下滑了大概50%至60%。”不過，由于近期持續釋放的政策利好，陳靜對2023年環京樓市抱有相對正面的預期，“如果‘兩會’再出爐相應政策，市場基本上就穩了。”

而在柳松的預期中，由于“房住不炒”各類調控政策，接下來環京樓市價格不會出現太大反彈，只會平穩緩慢上漲：“可能均價一個月上浮一兩百元、一整年上浮一兩千，不會出現太大浮動。”

《紅周刊》查詢全國房價行情網數據了解到，截至今年1月5日，廊坊市近一月房屋掛牌均價為12527元/平方米，較12月份的掛牌價格下降0.46%；其下轄的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣掛牌價格近一月掛牌均價為16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米，較12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。

這與早年環京地區的房價神話形成鮮明對比，不少購房客經歷過環京樓市房價腰斬。柳松回憶：“2016年整個環京市場經歷了一波高峰，包括廊坊、固安、北三縣等房價出現大幅上漲，當時固安每平米最高單價接近3萬元，燕郊每平米最高4萬多元。2017年環京限購令出臺后，當地房價砍下一半，其中燕郊下降最多，現在單價大多在14000元至15000元。”

目前，環京樓市仍不失為一線房企的布局區域。根據克而瑞環京投資決策系統發布的2022年1～11月環京新型都市圈房企排行榜，碧桂園、萬科、遠洋集團等頭部房企入圍該環京銷售榜單前列。發跡于廊坊的華夏幸福、榮盛發展也以9.64億元、13.35億元的區域銷售金額入圍該環京都市圈銷售榜單TOP10。

對比2021年同期，如今的銷售額縮水明顯。據克而瑞榜單，2021年1～11月，榮盛發展、華夏幸福分別以62.51億元、28.89億元的區域成交額穩居環京新型都市圈銷售榜單TOP3；而在2020年同期，兩家房企在環京新型都市圈的成交額達146.16億元、57.31億元。

而且，為加速庫存去化，近期環京區域房企降價銷售并不少見。以華夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悅府項目為例，《紅周刊》查詢安居客等中介平臺了解到，該項目自2022年四季度以來進行多次調價，該年10月、12月及2023年1月，柏悅府披露的參考價格依次為17000～18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米，當前參考價格較早期下降逾三成。

“環京一哥”跳出環京

出售資產成債務化解途徑

作為發跡于廊坊的本土企業，華夏幸福、榮盛發展在“環京一哥”的座次上角逐多年。截至2020年，華夏幸福在環京地區（河北廊坊、張家口等）的營收占比超過五成，榮盛發展則在河北區域營收占比超過四成。

不過，《紅周刊》了解到，經歷了2017年環京樓市調控與2021年房地產行業深度調整，陷入債務危機的華夏幸福、榮盛發展大有“跳出”環京之勢。榮盛發展近年追求“兩橫、兩縱、三集群”項目布局，長三角地區開始成為其重要銷售區域；華夏幸福表態2023年底前完成債務重組、2025年前完成向“產業新城服務商”的轉型，提供規劃、融資、代建和運營等輕資產服務。

2019年至2022年中期，華夏幸福披露其在環京地區（河北廊坊、張家口等）的營收依次為579.79億元、520.48億元、186.02億元、32.53億元，在總營收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%，昔日的主力區域營收占比逐年下降；與之對應的，其環杭州區域于2021年底的營收占比22.23%，僅次于環京。

同時期的榮盛發展在河北地區營收依次為252.85億元、346.50億元、188.40億元、31.91億元，在總營收中占比35.66%、48.45%，39.88%、22%。對比之下，榮盛發展目前在長三角區域營收逐漸提升，2022年上半年，其在浙江、安徽兩大區域營收占比分別為19.69%、17.59%，營收規模緊隨“大本營”河北之后；來自陜西區域的營收增長幅度最大，較上年同期增長5433%。

華夏幸福、榮盛發展正忙于債務化解與保交樓。華夏幸福近期發布的關于債務逾期、債務重組進展等事項公告顯示，截至2022年11月30日，華夏幸福《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計114.19億元；2022年11月1日至2022年11月30日，公司累計未能如期償還債務金額合計601.76億元。榮盛發展截至2022年第三季度負債合計約2344.80億元，資產負債率85.33%，負債率仍處于較高水平。

《紅周刊》了解到，在債務重組道路上，以股換債、債務展期、定向增發等成為兩家房企的主要“回血”工具。其中，華夏幸福近期擬對旗下物業、代建平臺的部分股權進行“債轉股”，即債權人將以不超過400.39億元債權換取相應股權或收益權；榮盛發展尋求債務展期，繼2022年上半年成功將兩筆合計7.8億美元境外債展期后，12月份再度將一筆13.8億元境內債展期兩年。此外，兩家房企將旗下多宗資產包擺上貨架。

事實上，變賣資產成為兩家出險房企回籠資金的便捷方式，環京資產也在其出售之列。譬如，僅在2022年12月份，華夏幸福便在“大本營”廊坊先后進行兩筆資產包出售，總價款合計16.92億元，接盤方包括大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司、固安產發產業港投資有限公司等當地國資平臺，轉讓價款擬用作保交房等相關支出。

而在嚴躍進看來，如果環京市場逐步回暖，華夏幸福、榮盛發展等區域房企仍然有機會獲得發展紅利。“這些房企最近出售項目得心應手，其實處置完以后反而輕松，可以進入新一輪的發展期。從這個角度看，這類債務壓力較大的區域代表房企仍然具備成長性，可以期待其走出困境。”

（本文已刊發于1月7日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

關鍵詞： 環京樓市