內地與香港恢復通關，生活復常，兩地樓市同開靚局，成交量大幅反彈。美聯物業中國部營運總裁兼深圳&北京&重慶董事總經理白紀遠指出，自通關后，深圳及大灣區的物業成交均顯現升幅；美聯物業住宅部營運總監張子存表示，「通關」令過去3年壓抑的購買力爆發，而國內資金更已逐步流入市場，令樓市「牛蹤乍現」，去年第4季內地買家入市占比，已率先創11年季度新高，反映香港樓市對國內人士及新香港人的吸引力，相信隨著兩地復常速度加快，該比例會進一步上升。因此美聯物業住宅部及美聯物業中國部已攜手準備一連串「互聯互通」的服務，幫助兩地有需要的客戶在心儀城市置業安居。

白紀遠表示，自1月8日香港與內地通關后，深圳樓市多項數據均顯現升幅，客戶對深港物業的咨詢量較通關前急升8成，訪客量亦升7成，而香港的客戶交易量占整體交易的比率，則由4%大升至10%。物業交易量更是倍升，深圳市買賣交易量升88%，住宅租賃量更錄得1.35倍，商鋪租賃量亦增加1.25倍，各大關口區域升幅更是驚人，買賣交易量升1.38倍，住宅租賃量升2倍，商鋪租賃量亦升1.8倍，全面反映通關對深圳樓市的刺激作用。

通關刺激 大灣區價穩量升

白紀遠又指出，如果將視野放到整體大灣區，成交數據更反映多地樓市已被「通關」激活，當中以佛山市的表現最為突出，根據美聯物業全國研究中心綜合各城統計局數據，2月份一手成交按月升約1.6倍，二手成交亦按月升54%；中山市2月份一手成交按月亦升逾1倍(見圖一)。相較于成交大起大落，大灣區樓價于近兩年相對穩定，當中以人民幣200萬元至300萬的住宅最受買家歡迎。

大灣區樓市價穩量升，除了吸引國內客戶，對港人買家亦有高度的吸引力。大灣區各城市交通便利，全面服務9+2城市群的快速便捷交通體系，海陸空無縫連接，形成「1小時生活圈」，大利香港與內地增加往來。與此同時，港人國內置業所受的限制亦不多，在大灣區內地九市至少可以買一套住宅，在肇慶市更是不限購也不限售；至于近在咫尺的深圳，則限購一套住宅，并不能購買商辦產品，并有三年的限售期。

新年香港樓市現牛蹤

張子存指出，疫情對本港樓市的沖擊于去年達至頂峰，加上移民潮、息口上升及股市調整等因素影響，香港樓價去年下跌約15%，整體住宅交投亦按年跌近4成。時移世易，2023年香港樓市即現新氣象。張子存認為，隨著香港與內地通關，以及防疫措施大幅放寬，加上新一份「財政預算案」調低首置印花稅，刺激住宅物業交投顯著回升，樓市交投亦見「牛氣」，今年2月一手成交量高達867宗，按月升逾七成，按年更爆升逾6倍，預計同期二手成交量亦高達5,000宗，按月升逾兩成，按年亦激升逾75%。預計首季新盤成交將重返4,200宗水平，按季大幅反彈約3.9倍；期內二手成交則有望達1.4萬宗，按季亦大升約68%，至于樓價，相信首季可升6%。

國內購買力釋放 新香港人入市比率創新高

值得留意的是，疫情期間，由于香港與內地封關，大量國內買家未能來港置業，因而積存大量的購買力，這方面可從涉及BSD個案的下跌反映。2017年至2019年三年之間，平均每月涉及BSD的宗數約263宗，但自疫情爆發后，2020年至2022年3年平均每月僅約64宗。粗略估計，因為疫情，平均每月被壓抑的BSD購買力約200宗，以3年計即共約7,200宗，勢必成為推動成交更上幾層樓的動力，料BSD宗數將呈升勢。

張子存認為，現時北水并未大舉來港，現時的購買力主要是來自本地及居港多時的「新香港人」。事實上，自去年第四季開始，已見新香港人買家積極入市。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內地買家占整體一二手成交的占比高達11%，是為自12年第三季以來，首季重返雙位數水平(見圖二)，比率創11年季度新高。由于去年第四季尚未通關，因此估計這批買家以新香港人為主，因受到通關的消息吸引，加速入市致令比率上升。張子存認為，隨著過去三年累積的購買力爆發，配合通關因素，國內買家對本港樓市的影響力將大增，加上本港樓價仍未重返高位，對國內買家構成入市的誘因，料占比有望進一步提高。

張子存認為，對本港樓市另一利好的因素是，特區政府提出各項「搶人才」措施，為本港補充流失的人力及資金，新推出「高才通」反應尤其熱烈，預計各項措施可每年吸引4.5萬名各地精英來港，為香港補充近12萬人口，這些新來港的專才相信會有大部份是來自國內，為租買帶來新的動力，并進一步推高國內買家于整體交投的占比。

香港與內地「互聯互通」 助客戶置業安居

白紀遠指出，隨著香港與內地復常通關，相信會持續有港人前往國內，尤其是大灣區購買物業，美聯中國已增兵遣將，全力為香港客戶提供幫助。美聯中國于大灣區已代理超過400個優質一手樓盤，在香港與內地關口增設更多地鋪并增聘3成人手，即將于香港設立內地物業展銷廳，更會與美聯物業合辦「看樓團」，雙方互相介紹客源，務求為客戶提供最便捷的置業服務。

張子存強調，國內買家已經成為未來本港樓市增長的重要動力，為吸納國內客源，及方便國內客戶來港置業，美聯物業已經與美聯中國制定連串的「中港互聯互通」協助置業措施，包括：

1. 與發展商攜手舉辦大型看樓團，為中港客戶介紹兩地新盤；

2. 于中港交通要點及新盤重鎮開設「專門店」，為有意來港置業或租樓的內地客及透過專才計劃來港的人士提供一條龍置業顧問服務；

3. 于美聯中國官網上增設「香港專區」，介紹香港一二手單位及房地產信息，香港網站及筍盤APP亦已加入「通關買房之選」，以便接收最合符國內客戶偏好的筍盤推介；

4. 豐富「專才港漂區」專頁內容，針對港漂及入境內地客，推介港漂熱搜二手盤、焦點新房、來港置業貼士、樓盤推介國語視頻等，專頁將引入移民、優才計劃、教育等一條龍服務，全方位滿足「港漂」及「搶人才」計劃引發的市場需要；

5. 于各區增設近400名「通關專員」，由熟悉普通話或不同地區方言的前線精英協助有興趣在中港置業的客戶物色理想好房。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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