邁點(diǎn)研究院《2022年全國(guó)中高端酒店開(kāi)業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2022年酒店業(yè)雖然一直受疫情的不斷干擾，但在危機(jī)中各酒店品牌依然保持良好發(fā)展勢(shì)頭，新店開(kāi)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。其中，中高端酒店新開(kāi)業(yè)數(shù)量新增客房均在2022年位于首位，分別達(dá)到422家、56361間。

“寒意”之下，酒店投資的步伐未曾停止。當(dāng)疫情管控全面放開(kāi)之后，酒店業(yè)又將迎來(lái)怎樣的一個(gè)回春之旅呢?

資產(chǎn)配置多元化，“組合拳”青睞

現(xiàn)代投資組合之父、著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬科維茨有言“資產(chǎn)配置是投資市場(chǎng)上唯一免費(fèi)的午餐”。“雞蛋不能放到同一個(gè)籃子里”，暗藏的投資策略就是資產(chǎn)配置多元化以便在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還能收獲多元收益，這也是一種應(yīng)對(duì)多變和不確定性環(huán)境的投資之道。

近些來(lái)，由于城市更新、鄉(xiāng)村振興等政策推動(dòng)以及地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)，酒店投資選擇更加豐富、物業(yè)重組與混搭蔚然成風(fēng)，因此，酒店資產(chǎn)配置多元化趨勢(shì)明顯。在這個(gè)過(guò)程中，酒店投資人在選擇物業(yè)的時(shí)候，從單純的獨(dú)棟物業(yè)選擇，轉(zhuǎn)變?yōu)榇?ldquo;組合拳”。

其一，降本增效，雙品牌/多品牌酒店開(kāi)發(fā)增多。

據(jù)浩華統(tǒng)計(jì)，大中華區(qū)域內(nèi)目前已有超過(guò)60個(gè)處于營(yíng)運(yùn)中的國(guó)際品牌酒店屬于雙品牌酒店項(xiàng)目，其中有超過(guò)三分之二開(kāi)業(yè)于2019年及之后。在已開(kāi)業(yè)及簽約酒店中，既有首次開(kāi)發(fā)的新酒店，也有開(kāi)業(yè)數(shù)十年后重新定位并引入雙酒店品牌的換代產(chǎn)品。洲際、萬(wàn)豪、溫德姆、希爾頓等國(guó)際酒店集團(tuán)對(duì)于此模式早已駕輕就熟。

浩華分析認(rèn)為，這種組合模式的優(yōu)越性在于：業(yè)主方能夠拓寬獲客面、實(shí)現(xiàn)更大的房?jī)r(jià)空間、內(nèi)部配合形成更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本、團(tuán)隊(duì)共享、轉(zhuǎn)型升級(jí)的靈活性;品牌方的集團(tuán)層面規(guī)模化優(yōu)勢(shì)凸顯、可增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、更易形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘、提高運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)、降低實(shí)操運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

分析人士指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于遞延增長(zhǎng)時(shí)期，會(huì)隨著防疫政策優(yōu)化及“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策的逐步見(jiàn)效而快速回歸，對(duì)于酒店投資人來(lái)說(shuō)，多元化投資結(jié)構(gòu)和組合拳模式有利于平穩(wěn)過(guò)度到行業(yè)全面回春。

其二，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，酒店投資擁抱綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“繽躍品牌的意向簽約項(xiàng)目非常多。從目前的溝通來(lái)看，它更受大型文體產(chǎn)業(yè)園區(qū)和健康產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的歡迎——期待繽躍酒店成為它們的配套酒店和產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴。”錦江酒店(中國(guó)區(qū))IU&繽躍&陶瑞品牌總裁喬阿在接手新品牌繽躍酒店后一直在外面跑項(xiàng)目，并向筆者坦言“定位為中國(guó)首創(chuàng)360度健康運(yùn)動(dòng)中高端生活方式酒店，繽躍在實(shí)際開(kāi)發(fā)中給了我們意想不到的市場(chǎng)反饋”。

繽躍的案例并不罕見(jiàn)。事實(shí)上，繼高端品牌酒店之后，近年來(lái)中高端品牌酒店開(kāi)始進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)和綜合體項(xiàng)目。

這一現(xiàn)象背后是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和綜合體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展的需求，釋放出了酒店投資機(jī)會(huì)。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目打造從空間開(kāi)發(fā)走向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)來(lái)促進(jìn)全鏈條提質(zhì)轉(zhuǎn)型，需要引入新鮮有活力的業(yè)態(tài)入駐來(lái)盤(pán)活園區(qū)生態(tài);另一方面，成熟的商業(yè)綜合體每年都會(huì)面臨業(yè)態(tài)調(diào)整的問(wèn)題，基本上三年就要有40%左右的業(yè)態(tài)面臨調(diào)整，尤其是怎樣尋找合適的業(yè)態(tài)也是文旅特色商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型的一個(gè)痛點(diǎn)。酒店作為一種綜合性消費(fèi)業(yè)態(tài)，能夠?yàn)槠鋷?lái)品牌口碑、客流量、新消費(fèi)場(chǎng)景等新生力。簡(jiǎn)言之，基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)需求，園區(qū)和綜合體在搭臺(tái)以迎接優(yōu)質(zhì)酒店品牌來(lái)唱戲。

因勢(shì)而動(dòng)，酒店品牌卡位“靈活投資”新模式

疫情承壓下，酒店開(kāi)業(yè)速度放緩，其中的原因之一就是“開(kāi)到一半，投資人沒(méi)錢(qián)了”，投資預(yù)算的捉襟見(jiàn)肘和不可控因素，都有可能導(dǎo)致酒店投資半途而廢、兩敗俱傷。在此背景下，為了更貼合當(dāng)下投資人現(xiàn)狀，酒店品牌紛紛開(kāi)始研究“靈活投資”的新模式，賦予酒店業(yè)主方更靈活的合作選項(xiàng)。

從品牌方來(lái)看，模塊化投資也成為了其品牌創(chuàng)新的新方式，例如餐吧、酒吧、咖啡吧等類(lèi)插件投資模塊被推向投資市場(chǎng);投資人可根據(jù)物業(yè)條件和投資規(guī)劃，進(jìn)行模塊化投資，以此來(lái)希望通過(guò)投資靈活性來(lái)最終實(shí)現(xiàn)“每一平米都產(chǎn)生收益”，真正實(shí)現(xiàn)投資自由——“什么賺錢(qián)，我就投什么”。

“跑了一年項(xiàng)目之后，我們決定對(duì)繽躍酒店的開(kāi)發(fā)方向重新定位。”喬阿認(rèn)為，品牌應(yīng)該根據(jù)投資人需求去做定制化投資方案，打破常規(guī)中高端酒店選址思維，因勢(shì)而動(dòng)，繽躍酒店將開(kāi)啟兩種發(fā)展模式的卡位發(fā)展。

模式一，保持中高端有限服務(wù)連鎖發(fā)展模式，設(shè)計(jì)“切準(zhǔn)高坪效多業(yè)態(tài)，匹配高單房產(chǎn)出”的有限投資模式，去拓展核心城市核心商圈的物業(yè)資源。它瞄準(zhǔn)社區(qū)消費(fèi)的高預(yù)期、鎖定1-3線城市核心商圈，打造中小房量網(wǎng)紅地標(biāo)。

西安市大雁塔繽躍酒店就是典型代表。該項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安南路，背靠西安著名景區(qū)大雁塔，北鄰西安南郊最繁華地帶小寨賽格商圈，且是西安主要地鐵線路2號(hào)線的中間站，周邊高校林立，集繁華商圈和大學(xué)城為一體，從位置與客群上與繽躍理念完全契合結(jié)合，為繽躍品牌新一線城市核心商圈代表項(xiàng)目。

“今年想嘗試新賽道的酒店投資，從投資圈兒朋友那里聽(tīng)到了繽躍酒店。這個(gè)品牌在選材、選品、空間/功能設(shè)計(jì)等方面異于同類(lèi)產(chǎn)品，從造價(jià)來(lái)看，有限標(biāo)準(zhǔn)版單房投入11.4萬(wàn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)版14.8萬(wàn)。其實(shí)，它在中高端酒店市場(chǎng)具備投資優(yōu)勢(shì)。”一位從事多年酒店投資的資深人士坦言，說(shuō)實(shí)話，有點(diǎn)兒心動(dòng)，也有一些擔(dān)憂，準(zhǔn)備去實(shí)地考察一番再做決定。

模式二，創(chuàng)新非有限產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃發(fā)展模式，重業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)重多品牌互補(bǔ)，通過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模塊+產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式定制/業(yè)態(tài)組合服務(wù)模式定制”實(shí)現(xiàn)圈層爆破，將投資延展至文體產(chǎn)業(yè)園區(qū)及健康配套開(kāi)發(fā)。

例如，繽躍酒店·南昌文化體育產(chǎn)業(yè)園店位于南昌市雷公坳文化體育產(chǎn)業(yè)園內(nèi),作為江西第一個(gè)以文化體育為主題的新型體育服務(wù)綜合體,繽躍酒店此次進(jìn)駐通過(guò)著力打造“文體產(chǎn)業(yè)區(qū)+”的形式鏈接并賦能于推動(dòng)雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園功能規(guī)劃;圍繞酒店消費(fèi)場(chǎng)景,繽躍酒店為雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園建設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、搭建成熟運(yùn)營(yíng)體系、流量拓客方法等多維度,鏈接運(yùn)動(dòng)、餐飲、購(gòu)物、交通等各消費(fèi)場(chǎng)景,滿(mǎn)足用戶(hù)在園區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)需求;并結(jié)合南昌本地人文特色,做到符合“江西標(biāo)準(zhǔn)、江西模范”,做出“傳播江西故事”的特色屬地化品牌服務(wù),為建設(shè)江西大健康產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)園區(qū)(基地)的戰(zhàn)略方針起到帶頭模范作用。

繽躍品牌作為國(guó)內(nèi)首創(chuàng)360度健康運(yùn)動(dòng)中高端生活方式酒店，為賦能產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，拉動(dòng)大健康產(chǎn)業(yè)落地價(jià)值，突破單一住宿產(chǎn)品局限，由繽躍酒店為統(tǒng)籌，聯(lián)動(dòng)大健康產(chǎn)業(yè)鏈，已形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)合作圈。據(jù)繽躍品牌方面透露，繽躍與9個(gè)省市政府牽頭的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)動(dòng)酒店及健康產(chǎn)業(yè)集群達(dá)成合作意向，有望兩年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)及文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)大健康產(chǎn)業(yè)配套頭部品牌;同時(shí)，全息文旅解決方案(覆蓋運(yùn)動(dòng)、健康、膳食、賽事、場(chǎng)館、住宿、研學(xué)等多維場(chǎng)景體驗(yàn))，將助力文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地與鄉(xiāng)村振興發(fā)展，為品牌自身探索新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)藍(lán)海市場(chǎng)。

“衣食住行很多領(lǐng)域都跟運(yùn)動(dòng)元素息息相關(guān)，繽躍模式與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生態(tài)存在某種程度上高匹配度。我們看好這種模式未來(lái)的發(fā)展前景。我們做過(guò)很多市場(chǎng)調(diào)研，因?yàn)橛绣\江的集團(tuán)品牌背書(shū)，我們對(duì)繽躍會(huì)多幾分信任。”一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資人強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)首當(dāng)其沖會(huì)更加關(guān)注合作品牌的背景，因?yàn)槠放票澈笫沁\(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及其實(shí)力的保障，未來(lái)希望借助繽躍專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力來(lái)撬動(dòng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、盤(pán)活園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

回春之旅：從單一業(yè)態(tài)到綜合型服務(wù)的擴(kuò)張路徑

解封之后，酒旅業(yè)開(kāi)啟了回春之旅。同程旅行發(fā)布《2023春節(jié)假期旅游消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》報(bào)告顯示，今年春節(jié)期間的出行需求大幅上漲，中長(zhǎng)線休閑度假需求快速回歸。近一周以來(lái)，同程旅行春節(jié)出行的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)線度假游產(chǎn)品咨詢(xún)量同比上漲近20倍。

同時(shí)，國(guó)門(mén)重開(kāi)，入境的需求比出境上漲得要更快。2022年12月末，攜程數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地入境機(jī)票訂單環(huán)比增長(zhǎng)412%，是出境機(jī)票訂單漲幅的1.6倍;入境機(jī)票平均價(jià)格在本來(lái)就已很高的基礎(chǔ)上又環(huán)比上漲8.6%，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的狀態(tài)。

這波兒旅游熱的回暖之風(fēng)，將吹拂酒店投資圈兒。在筆者看來(lái)，酒店投資的回春之旅，離不

健康的投資模型是投資人投資酒店產(chǎn)品的重要考察點(diǎn)，它濃縮為一個(gè)關(guān)鍵詞“降本增效”。這一點(diǎn)無(wú)論是個(gè)人投資人還是機(jī)構(gòu)投資人，投資訴求都是一致的。

如何設(shè)計(jì)健康的酒店投資模型?繽躍給出兩大關(guān)鍵詞：

其一，收入提效。按照預(yù)期，由于繽躍健身艙、充能補(bǔ)劑、加壓淋浴等附加值客房功能加持，繽躍ADR將達(dá)到500-800元，每日綜合RevPAR超其他中高端商旅80元。除基本房費(fèi)外，繽躍打造“健身公區(qū)+餐飲零售+周邊溢價(jià)”的鐵三角非房收益模型，盈利模式穩(wěn)，非房營(yíng)收超其他中高端商旅酒店50%。健身房和餐廳，構(gòu)成了繽躍非房營(yíng)收的兩大核心。一方面，繽躍酒店開(kāi)創(chuàng)了健身團(tuán)操房模式，以團(tuán)課售賣(mài)為中心的盈利模式，最大范圍的整合社區(qū)用戶(hù)和酒店客戶(hù)，7/24h開(kāi)放，團(tuán)課采用線上預(yù)約制，對(duì)于在店客人團(tuán)課收費(fèi)，有優(yōu)先排隊(duì)權(quán)，器械免費(fèi)使用;對(duì)于不是住店用戶(hù)(散客、周邊居民)，采用單次收費(fèi)、會(huì)員卡售賣(mài)、團(tuán)課收費(fèi)、器械使用收費(fèi)等。另一方面，采用“堂食+外賣(mài)+自助零售”多元化的輕食餐飲售賣(mài)設(shè)計(jì)，讓繽躍成為本地化的充能代餐點(diǎn)，三種模式組合讓繽躍餐飲凈利潤(rùn)率達(dá)+38.8%，非房收入多增+25%。

其二，運(yùn)營(yíng)降本。繽躍的多元化場(chǎng)景體驗(yàn)，不僅能為投資人帶來(lái)增收的同時(shí)，更降低了投入成本，提高綜合運(yùn)營(yíng)坪效。例如，健身房、餐廳是與戰(zhàn)略合作方共創(chuàng)，成本上共同承擔(dān)，收益上共同分享，把專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)去做，既能減少投入成本，又能提高運(yùn)營(yíng)坪效。未來(lái)，該創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)“降低30%運(yùn)營(yíng)成本，提高50%運(yùn)營(yíng)坪效”。

站在大健康藍(lán)海賽道上，在酒店行業(yè)龍頭集團(tuán)背景下，用同樣的投資，甚至低于同檔投資的20%，坐擁比其他中高端酒店多出30%收益的投資項(xiàng)目。喬阿在采訪中表示：“繽躍希望可以成為讓投資人多賺30%的健康運(yùn)動(dòng)藍(lán)海酒店品牌。”

投資產(chǎn)品的模型是基礎(chǔ)，而真正能讓酒店投資持續(xù)升溫的則是充滿(mǎn)活力且具有競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)能力。連鎖酒店的品牌效益和集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，這已經(jīng)是行業(yè)認(rèn)同的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。當(dāng)這些優(yōu)勢(shì)遇上強(qiáng)大的合作伙伴時(shí)就是一種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，例如繽躍酒店以錦江WeHotel平臺(tái)超1.82億會(huì)員為基礎(chǔ)，將繽躍大健康聯(lián)盟中的悅跑圈、薄荷健康、綠客盟、零健身等優(yōu)質(zhì)品牌的會(huì)員體系及線下場(chǎng)景融匯貫通，形成4.1億會(huì)員流量池，輕松協(xié)助門(mén)店落地后跨越爬坡期，實(shí)現(xiàn)跨平臺(tái)用戶(hù)引流。

但筆者想強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)酒店品牌入駐綜合體或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，它所需要的運(yùn)營(yíng)能力絕不僅止于酒店運(yùn)營(yíng)、而是一種產(chǎn)業(yè)/生態(tài)運(yùn)營(yíng)能力，這種運(yùn)營(yíng)能力必須被持續(xù)升級(jí)。

“對(duì)于很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文體綜合體來(lái)說(shuō)，它們希望繽躍能夠承接其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。統(tǒng)籌大健康產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商，聯(lián)動(dòng)承接賽事、運(yùn)動(dòng)托管等外延需求，完善綜合型服務(wù)，打造全國(guó)文體產(chǎn)業(yè)園頭部合作品牌。這就是繽躍的未來(lái)之路。”錦江酒店(中國(guó)區(qū))IU&繽躍&陶瑞品牌總裁喬阿透露，在簽約項(xiàng)目荔波甲良牛王城合作中，繽躍多業(yè)平臺(tái)矩陣將獨(dú)家賦能綜合體項(xiàng)目,包括斗牛文化專(zhuān)業(yè)普及、拳王賽事訓(xùn)練營(yíng)地、寫(xiě)生度假活動(dòng)串聯(lián)等等，將卡路里精算餐飲體系、管家式服務(wù)一站體驗(yàn)以及大健康平臺(tái)全域貫通。

總言之，酒店品牌入駐綜合體或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它所需的運(yùn)營(yíng)能力是從單一住宿到健康產(chǎn)業(yè)綜合型服務(wù)的升級(jí)進(jìn)化。

寫(xiě)在結(jié)尾

有業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)酒店資產(chǎn)已經(jīng)到了一個(gè)過(guò)去周期謝幕，新的周期開(kāi)啟的時(shí)候。短期內(nèi)以消化存量資產(chǎn)為主流，中長(zhǎng)期則是一個(gè)重新發(fā)現(xiàn)行業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)力的并且培養(yǎng)它的過(guò)程。由于政策鼓勵(lì)和市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的力度加大，城市更新和鄉(xiāng)村振興進(jìn)程加快，越來(lái)越多產(chǎn)業(yè)園區(qū)、綜合體等大型集群項(xiàng)目將涌現(xiàn)酒店業(yè)，它們?yōu)榫频甑钠放品胶屯顿Y人釋放了新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。

而且，這個(gè)投資市場(chǎng)的規(guī)模巨大。例如，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)全民健身場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)發(fā)展群眾體育的意見(jiàn)》提出：明確支持社會(huì)力量參與建設(shè)室外健身設(shè)施的政策，“十四五”期間，在全國(guó)新建或改擴(kuò)建1000個(gè)左右體育公園，打造全民健身新載體;社區(qū)健身設(shè)施未達(dá)到規(guī)劃要求或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的既有居住小區(qū)，要緊密結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌建設(shè)社區(qū)健身設(shè)施。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》指出：推動(dòng)傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)困難的傳統(tǒng)百貨店、大型體育場(chǎng)館、老舊工業(yè)廠區(qū)等改造為商業(yè)綜合體、消費(fèi)體驗(yàn)中心、健身休閑娛樂(lè)中心等多功能、綜合性新型消費(fèi)載體。

酒店投資人不會(huì)忽視這樣的投資機(jī)會(huì)，而品牌方更要快馬加鞭超前完成運(yùn)營(yíng)能力的自我升級(jí)進(jìn)化。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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