作者：奇齊

01

【資料圖】

周末，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的一篇文章，讓一潭死水的樓市瞬間泛起漣漪。

作為住建部有著一定官方背景的融媒體，中房報(bào)呼吁“三降”，降首付、降稅費(fèi)、降房?jī)r(jià)。

特別是“降房?jī)r(jià)”。

文中提到“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。”

這樣的發(fā)聲，讓人很難不聯(lián)想到是官方表態(tài)。

消息一出，瞬間引爆了輿論。

要知道，對(duì)“開(kāi)發(fā)商降價(jià)”這件事，一些地方之前可不是這個(gè)態(tài)度。

如果大家經(jīng)常在互聯(lián)網(wǎng)上沖浪，對(duì)地方“不準(zhǔn)降價(jià)賣(mài)房”的政策導(dǎo)向，不會(huì)陌生。

去年8月，合肥長(zhǎng)豐縣一樓盤(pán)推出直降4000元/㎡，結(jié)果被定性為非法銷(xiāo)售，被叫停。

今年5月，昆山兩家房企因?yàn)椤吧米源蠓冉祪r(jià)銷(xiāo)售”，被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開(kāi)通報(bào)批評(píng)并處罰。

這些都不是個(gè)案，因?yàn)?/font>很多省份，都專(zhuān)門(mén)出臺(tái)過(guò)相關(guān)“限跌令”。

比如東北“一哥”沈陽(yáng)，就發(fā)布過(guò)“盡量避免以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者達(dá)到銷(xiāo)售目的”的通知；西南地產(chǎn)大市昆明，也發(fā)布了“房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽”的說(shuō)明。

安徽蕪湖宣布，如果銷(xiāo)售價(jià)格低于備案價(jià)格5%以上的，需重新申報(bào)。

湖南岳陽(yáng)市規(guī)定，新房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格85%。

總之，“限跌”一直是過(guò)去樓市調(diào)控政策里，被奉為圭臬的一個(gè)大方針。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，過(guò)去是不允許降價(jià)的。

02

盡管過(guò)去一段時(shí)間，無(wú)論是民眾也好，大V也罷，都討論過(guò)有關(guān)“限跌令”的合理性，比如馮侖，就公開(kāi)抨擊過(guò)“限跌令”，認(rèn)為不讓開(kāi)發(fā)商漲價(jià)降價(jià)，是侵害企業(yè)自主定價(jià)權(quán)。

嚴(yán)重違反了《物權(quán)法 》。

但其實(shí)網(wǎng)友們心里也明白，房?jī)r(jià)作為跟民生百姓息息相關(guān)的一件事，早已不能單獨(dú)用《物權(quán)法》去規(guī)范了。

“限跌令”，看似是不合理，但是地方上的一個(gè)“急招”，最終目的就是為了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)。

畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)出問(wèn)題，銀行、信貸、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流、老百姓的資產(chǎn)、當(dāng)?shù)卣耐恋厥袌?chǎng)，全都會(huì)受到巨大影響。

因此，“限跌令”一直心照不宣地實(shí)施著，開(kāi)發(fā)商也默默遵循，民眾也大多理解。

但沒(méi)想到，情況逐漸失去了控制。

8月中，克而瑞公布百?gòu)?qiáng)房企的全國(guó)總銷(xiāo)售額，整個(gè)7月只有3504億，相比往年跌了三分之一。

頭部開(kāi)發(fā)商，都沒(méi)什么資金進(jìn)賬。

而與此同時(shí)，匯率也開(kāi)始失守，人民幣貶值嚴(yán)重。

很多借美元債的開(kāi)發(fā)商，借錢(qián)匯率是6.2，到了要還錢(qián)的時(shí)候，匯率來(lái)到了7.3。

8月初，碧桂園宣布債務(wù)違約，正式爆雷。這家曾經(jīng)的宇宙房企，光是美元債，就借了不少，再加上老百姓的錢(qián)袋子緊繃，房企交付成了難題，大家更不敢買(mǎi)房了，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款出了大問(wèn)題。

一系列的連鎖反應(yīng)下，局勢(shì)出現(xiàn)了巨大的變化。

8月中旬，江西省省會(huì)南昌爆出了一件地產(chǎn)圈大八卦。

下轄的南昌縣的一個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)殇N(xiāo)量不佳，收到了當(dāng)?shù)卣块T(mén)的工作函，要求“及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，壓實(shí)營(yíng)銷(xiāo)責(zé)任，對(duì)銷(xiāo)售不力的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行約談、調(diào)整、解聘。”

事情一出，網(wǎng)友們繃不住了，都2023年了，還有這種笑死人不償命的事情。

大家關(guān)注的焦點(diǎn)一方面是覺(jué)得官方管得太寬了，另一方面居然如此不尊重勞動(dòng)法，提出“解聘團(tuán)隊(duì)”這樣的建議。

但這件事背后還有一個(gè)重要的后續(xù)，根據(jù)澎湃新聞報(bào)道，當(dāng)?shù)卣m然管得寬，但是是允許開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)銷(xiāo)售。

結(jié)合文章開(kāi)頭提到了中房報(bào)的呼吁“應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。”

大家是不是能感受到一些信號(hào)了。

沒(méi)錯(cuò)，曾經(jīng)鐵網(wǎng)一張的“限跌令”，終于開(kāi)始松動(dòng)了。

新房?jī)r(jià)格松動(dòng)體現(xiàn)在三方面：

1、政策導(dǎo)向開(kāi)始松口。

這一點(diǎn)，從《中房報(bào)》的吹風(fēng)方向，大家應(yīng)該已經(jīng)可以感受到了。

2、開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿強(qiáng)烈。

在碧桂園爆雷前夕，我聽(tīng)過(guò)一個(gè)小道消息，一家為數(shù)不多未爆雷的民企，提前得知碧桂園的資金流動(dòng)性困難后，內(nèi)部要求“不顧一切打折促銷(xiāo)，只求回款。”

畢竟目前前100強(qiáng)房企，46家出了問(wèn)題，前30強(qiáng)房企，20家爆雷，前10更是只剩龍湖一家民企獨(dú)苗。

這種情況下，利潤(rùn)都是浮云，虧本甩賣(mài)，斷臂求生才是開(kāi)發(fā)商活下去的唯一選擇。

3、民眾對(duì)于降價(jià)的態(tài)度。

應(yīng)該說(shuō)，不少人對(duì)于新房降價(jià)都是喜聞樂(lè)見(jiàn)的，畢竟房?jī)r(jià)過(guò)去20年房?jī)r(jià)漲幅，讓不少開(kāi)發(fā)商賺得盆滿缽滿。

再看到恒大等的房企所作所為，如今民眾對(duì)于能看到開(kāi)發(fā)商割肉，都是拍手稱(chēng)快的。

因此，無(wú)論從政策層面，還是房企活下去的意愿和民意基礎(chǔ)，新房?jī)r(jià)格下調(diào)，都成了現(xiàn)在的一個(gè)趨勢(shì)所在。

換句話說(shuō)，這才是“救市”眾多方案里中能夠奏效的一條路徑。

03

當(dāng)然，這條舉措，會(huì)讓很多人產(chǎn)生陣痛。

首先，割肉的是開(kāi)發(fā)商。這一點(diǎn)剛才說(shuō)過(guò)了，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)想明白了，虧本甩賣(mài)，但是保留一個(gè)可以留在牌桌上的資格。

其次，陣痛的是二手房房東們。要知道二手房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，在當(dāng)下的市場(chǎng)，完全受到周邊新房?jī)r(jià)格影響的，一般是周邊同地段的8折左右，根據(jù)房齡和產(chǎn)品力有些許不同。

如今新房一旦開(kāi)啟降價(jià)模式，那么二手房?jī)r(jià)肯定就得隨行就市了，至于房東的心情，沒(méi)人顧及了，畢竟大局為重。

最后，遭遇陣痛的當(dāng)然是一些地方政府。

一旦“限跌令”收回，土地價(jià)格肯定難以為繼，這時(shí)候，如何支付政府的公共支出，如何盤(pán)活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，如何保持當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)轉(zhuǎn)，如何支付公務(wù)員工資。

這些資金缺口，一方面可以通過(guò)縮減開(kāi)支，很多地方縮編，清退合同工，甚至關(guān)掉公交車(chē)的空調(diào)，已經(jīng)在執(zhí)行了。

而與此同時(shí)，操盤(pán)手們也在想方設(shè)法拓展收入，比如上半年出圈的淄博燒烤旅游，貴州萬(wàn)人空巷的村BA，都是盤(pán)活經(jīng)濟(jì)的方式。

但這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房地產(chǎn)，畢竟房地產(chǎn)既能賣(mài)地，又能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖ圃鞓I(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)，還能解決就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，放在任何一個(gè)地方都是香餑餑。

所以，適當(dāng)降低新房房?jī)r(jià)，守住房地產(chǎn)的盤(pán)子，才能讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)住。

當(dāng)然，前提是百姓們兜里有錢(qián)，也對(duì)未來(lái)有信心。

這非常考驗(yàn)當(dāng)前操盤(pán)手的能力。