最近開學季，問學區房的人比較多，臨時開一場直播，今晚5點30分，感興趣可預約。

以下是今日正文：

(資料圖)

根據最新消息：中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

這是自實行lpr以來，第七次下調五年期lpr。

根據相關政策，首套房貸利率下限可在當期LPR基礎之下下調20個BP，這意味著，部分城市首套房貸利率將最低有可能調至4.0%!

對于惠州而言，多數樓盤首套房利率是有折扣優惠的，此前已經實行3.8%的利率優惠，部分樓盤貼息可以做到3.7%。

關于LPR下調后，已買完房的房貸利率能否享受調整后的LPR，相關問題此前小編有整理一份Q&A，有需要的可查看：

Q：什么是LPR？

A：貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，并向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，于當日9時15分公布，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

Q：央行規定首套房貸利率下限調整為4.0%，惠州也是按這個執行嗎？

A：不是的。4.0%是央行規定的下限利率，是基于最新五年期LPR的4.2%基礎上，下調20個基點后計算出來的。惠州當前執行的房貸利率是在LPR基礎上根據城市特征調整的。惠州當前房貸主流銀行利率首套在3.8%。

Q：本次lpr下調，會節省房貸嗎？

A：會。30年期的100萬貸款，月供下降約58元，總利息下降約2萬元。但調整時間需要根據個人的房貸合同約定時間執行。

Q：LPR變動，以前的已經批貸的房貸，也可以享受最新利率嗎？

A：LPR是根據浮動的，每月20日，央行公布最新LPR，LPR變化后，已批貸的可根據自己貸款合同查看LPR變化時間。有人規定是每年1月執行新LPR，有人規定是批貸月執行新LPR。LPR在對應時間點進行調整。

Q：房貸利率已經確定，本次下調會受到影響嗎？可以申請下調嗎？

A：房貸利率由lpr和加點共同組成。房貸利率加點基數一旦確定，不能調整。

舉例：申請房貸時，LPR為4.2%，加點50個基點，為4.7%。你的房貸利率是由LPR+加點數共同決定的，所加的50個基點，是固定的，貸款其間一直按這個加點進行。但LPR是根據最新情況來變化的。

房貸利率=LPR（根據市場變化而變化）+加點數（貸款周期內保持不變）。

所以說，lpr下調10個基點，對于此前已經辦理了房貸的人來講，也會同步享受lpr降息帶來的影響。但是調整時間根據合同來決定。如果合同規定調整當月lpr又調升了，那lpr還是按照最新來執行的。

所以，lpr是浮動的，是根據經濟大環境來變化的，不是永久性利好。

Q：如果房貸利率在高點，有沒有什么好辦法來解決?

A：如果利率很高，比如2020到2021年間很多購房者的利率都在6%以上，甚至更高，這個時候可以考慮兩個解決方案:

1、可以考慮提前還房貸；利率山頂買的房，提前還房貸，也許就是最好的理財。

2、如果資金情況有限，不能提前還，可根據自身情況，將商轉公積金，享受公積金利率或者商轉組合貸，享受組合貸利率。

Q：此次央行與銀保監會的利率下限下調20個基點的規定是針對首套房的，二套房有沒有影響？

A：二套房暫時不受影響。惠州二套房利率當前為4.8-4.9%。

Q：剛買房，利率還沒確定，能申請按新的利率加點執行嗎？

A：根據自身銀行的實際情況，可與銀行貸款部溝通，如符合最新利率執行條件，可按最新利率執行。不過每個人的房貸利率是根據自身的財務情況、工作收入、職業等多方面共同決定的，最終需要以銀行審核為準；

Q：買房時間比較早，房貸利率比較高，能不想提前還款?

A：關于是否選擇提前還房貸，需要根據自身情況進行綜合衡量，而不是僅僅看利率。

首先是違約金的情況。

在買房時你與銀行簽定的貸款合同上，通常都有一個關于違約條款的約定，當時買房因為覺得反正要貸款，合同也是制式的沒有仔細看，就直接簽字了。

這一點，希望還沒買房的你，違約條款一定要認真看，接受不了是可以換銀行貸款的嘛，畢竟大多數樓盤都不止一家合作銀行。

關于違約條款中，其中有一條，是針對提前還款違約金約定的。這一點每個銀行都不相同，比如農行，如果提前還房貸，需要提前30天申請，而且要一個月房貸金額作為違約金。

但之前房價君與建設銀行的房貸合同中，約定的是未還本金的1%作為違約金。

招商銀行的違約金，同樣也是未還本金的1%，每個銀行都有不同規定，這一點，如果你有提前還款的打算，一定要看清楚。

大家也可以在評論區說一下自己的提前還貸違約金，給其它人做個參考。

違約金過高，而你所貸款余額并不多的情況下，是可以選擇不用提前還貸的。這是一筆經濟賬，算的贏的情況下才建議提前還。

再來看第二點，你也很想提前還貸，但是又沒有那么一大筆資金，靈活還貸，成為很多人的選擇。

靈活還貸，顧名思議，你現在手里有10萬，又不買房又不投資，存款利率又低到沒眼看，那這個時候也可以向銀行申請先還10萬，這樣一來，總的貸款金額減少了，利息自然就變少了。

這個時候，靈活還貸怎么還？也需要根據自身的情況進行考慮。

一般來講，有兩種選擇：

一是貸款期數不變，比如同樣貸款20年，但因為提前還了一筆錢，你每月的月供就變少了，如果在不確定的當下，你的收入浮動太大，未來可能收入依舊有影響，原來的月供有壓力，那么可以用這種方式。

另一種是貸款年限縮短，比如原來貸款年限為20年，提前還掉一筆錢后，將貸款年限縮短為15年，但每月還款金額依舊不變，如果你收入穩定，可以嘗試這種方式。

但無論是縮短還款年限，還是減少月供，因為提前還款后本金變少，因此利息都會有不同程度的減少。

最后，關于通過轉貸的形式來降低利率，這一點慎重考慮哦。

很多人想提前還款，但是手里現金不夠，房價君也曾收到過不少轉貸的電話。那么所謂的轉貸，是怎樣操作的呢？

現在比較多的有兩種：

抵押消費貸和抵押經營貸。但值得注意的是，這兩種貸款類型，各大商業銀行都有推出類似產品，但是從嚴格意義上來講，資金都是不能用于購房或投資用途的。

但房價君也知道，總有藝高人膽大的，那我們就來看看具體怎么操作。

一種是自己有流動資金，可以先還完銀行房貸欠款，接下來再將房屋抵押，進行抵押貸款，大概能貸出房子估值的7-8成做流動資金，利率大概率會比房貸低，多數都在3點幾的利率，這樣一來，相當于把房貸利率轉成了抵押貸的利率。

另一種是，自己沒有流動資金，則需要去找過橋公司進行資金墊付（部分銀行現在簡化流程，不用過橋，抵押貸資金先下來，然后再去還房貸，具體條款視銀行而定），同樣向銀行申請提前還貸，這樣需要日息大概千分之一的利息。另外，如果找貸款公司辦理抵押貸，還需要1-3%的手續費。

因為實際操作過程中，計算方式可能會有出入，比如貸款年限，抵押貸也許不能像房貸一下子貸那么久，再比如，經營貸的需要維持公司正常經營，費用也會有變化等等。最主要的是，不管哪種抵押貸，錢款用于購房，都是違規的，那這其中必然會產生違規風險。

至于用不用這樣的方式去做轉貸，就看個人的想法了。

不過有一種降低利率的方式，是安全及保險的，那就是符合公積金貸款政策的購房者，如果你是首套唯一住房，已經出紅本的房產，還款滿足要求年限，那么就可以申請商貸轉公積金貸款，公積金貸款的利率，只有3.25%，遠低于各種商業貸款哦。

好了，今天的內容就是這樣，碼字不易，記得點贊點在看，另外如果你有買房需求，可 添加1對1微信，咨詢更多樓盤信息及獲取惠州熱門樓盤價格表。

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