作者：余飛

01

大連、南京跟進(jìn)

(相關(guān)資料圖)

前兩天，沈陽取消限購，開啟裸奔模式，本號當(dāng)時就說了，接下來會有更多城市跟進(jìn)。

除了北上廣深不會全盤放開之外，其余城市全面取消限購的可能性很大。

話音剛落，大連、南京這兩座特大城市，宣布跟進(jìn)。

9月7日，大連市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房屋消費的通知》，明確提出：

關(guān)于居民家庭在我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在我市購買商品住房的，不再受住房總套數(shù)限制。

在此之前，大連的中山區(qū)（不含東港商務(wù)區(qū)）、西崗區(qū)、沙河口區(qū)三個區(qū)，雖然沒有購買門檻限制，但有套數(shù)限制，最多只能購買兩套。

如今最后的這條限制，也徹底解除了。

除了解除限購?fù)猓€有取消限售、降稅、給購房補貼等舉措。

在降稅方面，大連提出，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

購房補貼，針對非住宅商品房和住宅商品房，給出了不同的補貼方法。

同一天，南京市也發(fā)布樓市新政，提出：

第一，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。

第二，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

第三，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

去年南京樓市不斷放松限購，在此之前，南京的限購區(qū)域僅剩下四大核心區(qū)建鄴、秦淮、鼓樓、玄武，社保要求僅6個月。

如今，什么都不用了，來者不拒。

而且，南京率先開始執(zhí)行降首付措施。首套20%，二套30%。利率也下調(diào)了。

02

肅殺的大連、南京樓市

在最近開啟的全面救市之前，本號在8月份就說過，當(dāng)下沒有不需要救市的城市。

沈陽解除限購背后，是這座城市量價齊跌，庫存高企，最嚴(yán)重的是土地根本賣不動。

數(shù)據(jù)顯示，2020年沈陽賣地收入535億元，2021年447億元，2022年137.13億元。今年上半年，沈陽、福州、貴陽、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟南均不足10%。

大連、南京又何嘗不是如此。

大連方面：

8月，大連商品住宅成交規(guī)模為19.34萬平，環(huán)比增加105%，同比縮減26%。

而且，從成交的絕對量來看，大連現(xiàn)在的月度成交量相比于2021年已經(jīng)腰斬、膝斬。

圖：2021年-2023年大連商品住月度成交情況

注：數(shù)據(jù)覆蓋中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)、沙河口區(qū)、金普新區(qū)、高新園區(qū)、大連保稅區(qū)

累計來看，2023年1-8月，大連商品住宅累計成交規(guī)模為128.79萬平，同比縮減26%。

房價方面，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，7月份大連新房環(huán)比下跌0.7%，同比下跌4.8%，同比跌幅位居全國第二，僅次于湖北宜昌。

二手房價格方面，7月份環(huán)比下跌了0.8%，同比下跌4.9%，同比跌幅位居全國第13位。

從機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看，到今年年中，大連的房價相比于2021年9月的高點，已經(jīng)跌去了10.2%。

賣地方面，上半年沈陽僅完成供地計劃的3%，大連也只完成了供地計劃的4%。

此外還要說明一點的是大連的庫存量。

去年4月份的時候，克而瑞披露大連的廣義商品房庫存量1.5億平米左右，位居全國第二，僅次于貴陽。之后，不知道什么原因，就不再公布，在克而瑞最新公布的狹義庫存量中，大連也不在其中。

商品房的廣義庫存與狹義庫存概念不同。

狹義庫存，是指已完工但未銷售的房子，是看得見、正在動工的房子。

廣義商品房庫存， 是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和, 即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。它包括已完工未銷售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動工還未獲得預(yù)售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。

1.5億廣義庫存是什么概念？之前在寫大連的文章中，我已經(jīng)計算過，按照大連目前的人均住房面積計算，可以容納當(dāng)下大連整個城區(qū)521萬人口。（大連2020年常住人口745萬人，城區(qū)521萬人）。

南京方面：

7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升，但也僅僅增加了一丟丟，成交絕對量仍是年內(nèi)第二低。

二手房成交量方面，8月份也略有增加，但仍在成交低位，相比于3月份的高點，仍是腰斬局面。

房價方面，南京我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份南京二手房成交均價29245元/㎡，環(huán)比下跌2.9%，再次回歸到3萬大關(guān)以內(nèi)。

賣地收入相比于往年，也是不忍直視。

上半年南京賣地收入355億，雖然較去年同期有所增長，但2020年上半年南京的賣地收入是750億元，今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。

成交量、房價、賣地收入三殺，是沈陽、大連、南京在最近率先跳出來，取消限購的直接原因。

然而，目前誰又不是這個局面？

接下來各類城市的限購放松應(yīng)該是：

1、北上廣深一線城市要看目前的救市措施效果如何，如果效果不錯，就不會放松限購，如果效果不如人意，外圍區(qū)限購很有可能放松乃至取消。

2、二線城市及以下，可能會全部放開限購。

03

能有效果嗎

最近的一系列措施，對二線及以下城市的作用不是很大。

因為，最近發(fā)布的一系列大招，二線及以下城市去年以來基本都相繼落地了，比如降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購等。

大連之前購房已經(jīng)不設(shè)置門檻，現(xiàn)在只是徹底解除了購房套數(shù)限制。南京之前雖然保留核心四區(qū)的限購，但社保只需要6個月，而且可以一次性補繳，和不限購沒有什么差別。

君不見，去年就放開限購的福州、沈陽、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市，并沒有擋住房價下行。

降首付、豁免交易稅費、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，乃至接下來可能大面積展開的放開限購，只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已。

一線城市短期內(nèi)會有一定的效果，中長期來看，仍改變不了大局。

畢竟一線城市中有一部分剛需，至今沒有上車，的確是因為首付壓力大，利率偏高，認(rèn)房認(rèn)貸等因素阻擋。

但當(dāng)這部分需求消耗完之后，樓市仍會回到下行通道中來。本號之前已經(jīng)給出了自己的觀點：

樓市走位會和一季度很像，一線城市的成交量回升可能也就兩三個月的光景，之后仍會回到下行通道中。

邏輯并不復(fù)雜，人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求，這些導(dǎo)致樓市全面調(diào)整的因素，沒有絲毫改變。

這些壓力，會在這波短暫興奮之后，迫使樓市繼續(xù)調(diào)整，而且調(diào)整周期不會短。

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