8月底的房地產市場，屬實熱鬧，政策大招一個接著一個。

首先是“認房不認貸”。

8月25日，住建部等三部委聯合發文推進“認房不認貸”落地。沒過幾天，深圳、廣州、成都、武漢等多個城市就紛紛響應，宣布實施“認房不認貸”政策。

(資料圖)

其次是下調存量房貸利率和首付比例。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發文，引導降低存量首套住房貸款利率，以及下調首付比例下限。

一系列利好政策出臺，讓明源君的朋友圈再次恢復了往日的喧鬧。

有人說樓市終于迎來重磅利好，房企的苦日子熬到頭了。

也有人說很多城市首套首付早就兩成了，存量房貸利率下調又鎖定于首套，且以購買當年最低利率為限。所以政策寬松度不及預期，市場起效也難。

當然，還有人預測，這些政策只是前菜，更給力的大招正在路上。

上述政策組合拳，到底哪些才是實質性利好。今天，明源君就來逐條分析下。

全國統一兩成首付

一共只出現過三次

政策原文：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

解讀：

新出的政策當中，屬這條力度最大。

從1998年房改到現在，全國范圍統一兩成首付，實際一共就出現三次。

第一次是2003年，央行為了鼓勵剛需買房，將首付比例降為20%，第二套及以上應適當提高比例，隨后房價迎來一波高速增長。

第二次是2008年，為了應對金融危機的負面影響，央行再次將首付比例下調至20%，極大刺激了國內購房需求，房地產隨之迎來新一輪增長周期。

第三次就是今年。

那么，這次全國統一兩成首付，能否像之前兩次一樣，帶動房地產市場邁入新的增長周期，需要再觀察一段時間。

原因有兩個：

第一，全國已有多個城市執行兩成首付，受益范圍有限。

最近兩年，隨著房地產市場的持續低迷，各地也紛紛開始降低首付比例，以此提振當地樓市。

據貝殼研究院統計，截至2022年底，全國有82個城市首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市。

所以，這次全國統一兩成首付，對這些已經執行兩成首付的城市，并無多大幫助。

其次，短期來看，無論是首套還是二套，首付降低雖然讓買房門檻大大降低，但后期還貸款的壓力也隨之增加。

尤其在目前經濟不明朗的情況下，不少人的收入不穩定，會影響其對自身還貸能力的評估，從而抑制了購房需求的釋放。

第二，政策對一線城市刺激最大，但短期內不會落地。

剛才明源君降到，這個新政策，對已經執行兩成首付的城市刺激不大，影響最大的還是一線和強二線城市，尤其是北京和上海這兩個城市。

最主要的原因，還是因為目前這些城市的首套房比例多為30%或以上，二套房首付比例多為40%或以上。

比如北京和上海的首套房比例就高達35%。二套房首付比例上，北京最低60%、上海最低50%（普宅）。

一旦按照新政策，這批城市將首套首付下調到20%，二套下調至30%，等于大幅度降低購房門檻，讓更多的資金進入樓市，并迅速釋放一批購買力。

但是，樓市調控的目的，既要防過冷，又要考慮到政策出臺后是否會造成過熱，所以短時間內，一線和強二線城市是否會執行首套兩成、二套三成的政策，仍有待觀察。

存量貸款利率下調

對高息貸款者是極大利好

政策原文：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

解讀：

從個人來說，三條政策中，明源君對存量貸款利率下調，最為關注。

畢竟對于正在辛苦打工供房的自己來說，每月工資一大半都交給了銀行，著實壓力山大。而存量房貸利率一旦下調，等于每個月多省出一筆錢，這種利好是實打實的。

新政策主要有幾點值得關注。

首先對高息貸款者是極大利好。

為什么這么說？這條政策里面，最關鍵的一條就是設定了利率底線要求，即存量房貸利率下調，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，也就是你當時貸款時候所在城市的lpr。

比如：如果貸款發放時當地首套下限利率lpr+50bp，A客戶為二套購房者，利率為lpr+100bp，B客戶為當時首套購房者lpr+50bp。

現在該地首套下限lpr-20bp。那么A客戶最多調到lpr+50bp，而B客戶則不能調整，因為B客戶已經是當時該城市首套下限利率了。

所以，對于這項政策，受益者更多是存量房貸利率較高的那批人，特別是動輒6%以上的高息購房者，很可能房貸能降低100個基點以上。當然，這要與銀行自主協商確定。

除了能夠節約利率較高借款人的利息支出，這條政策的意義還有兩個：

第一，對銀行來說，可以有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。

第二，可以壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

也算是一舉多得。

認房不認貸降低了購房門檻改善群體將會加快入市

原文：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

解讀：

中央發文認房不認貸政策已經幾天時間，包括廣州、深圳兩地也相繼落地執行。

第一，認房不認貸政策，實際是對之前調控政策的糾偏。

2016-2021年，由于樓市過熱，各地為遏制投機炒房行為，紛紛推出“認房又認貸”政策。即只要在全國任何一個城市有過貸款記錄，再次申請貸款買房時，將按照二套房的購房政策來計算，增加了購房成本和門檻。

最近兩年，由于市場形勢急轉直下，所以各地也紛紛優化了認房認貸政策。即不論是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠。

據克而瑞統計，2022年至今，全國至少有65城優化了認房認貸政策。所以其本質上不屬于新政策，很多城市也早已放開這個限制，受益更多的還是剛剛放開的廣州、深圳等高能級城市。

第二，改善群體成主要受益人群。

認房不認貸，主要受益的不是剛需，而是本地無房、外地有房貸的人，以及本地賣房后再買房的改善群體。

新政策對這批群體的幫助有多大？中指研究院有過一個測算。

從降首付的角度來看，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，廣州過去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，現在再次購買住房首付均降至30%。

對于一套總價500萬的住房而言，若按普通住宅，廣州本地無房但貸款未結清的購房者首付將從350萬降至150萬，貸款已結清的首付將從200萬降至150萬，購房門檻分別下降200萬和50萬；

深圳本地無房但有貸款記錄的購房者首付將從250萬降至150萬，購房門檻下降100萬元。若為非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，對購房者的帶動作用也會更加明顯。

從降低房貸利率的角度來看，廣州、深圳房貸利率將由4.8%分別降至4.2%、4.5%，對于總額為200萬的住房貸款，按30年計算，等額本息還款，利息支出將分別減少25.7萬元、12.9萬元，每月還款金額可分別減少713元、360元。

不難看出，政策優化后，上述兩類人群再購房首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產相關稅費也有望按首套執行。

結語：

文章最后，明源君還想說下，近期利好政策頻頻落地，一方面在于能提振市場信心，另一方面也能看出中央救市的態度和決心。

只有購房者的信心上來了，金融機構敢貸款了，房企的現金流才能迎來實質性改善，地產行業才能平穩健康發展。

而且后續中央仍會根據效果繼續加碼，不排除會有大招陸續出臺，一線城市有望在年底企穩止跌。

（各位地產朋友想和本文作者進一步交流，可以直接加本文微信號“-ab19650618”，麻煩注明房企+職務+姓名）

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