8月30日，廣州市 人民政府辦公廳對外發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。政策執(zhí)行時點以《住房城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）印發(fā)時間2023年8月18日為界。由此，廣州成為上述“52號文件”印發(fā)以來，首個落地執(zhí)行“認房不認貸”政策的一線城市。

【資料圖】

緊隨廣州之后，8月30日晚，深圳也官宣落地執(zhí)行“認房不認貸”。

羊城晚報記者 陳玉霞 攝

深圳今起施行，“賣一買一”首付壓力銳減

繼廣州宣布落地“認房不認貸”之后，深圳迅速跟進。8月30日晚，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知。

通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

該政策的實施，也意味著2020年7月15日之后深圳執(zhí)行的“最嚴住房貸款政策”終于有所調(diào)整。記者獲悉，新政帶來的最直接變化，就是改善需求購房者首付壓力的銳減。深圳此前房貸政策為：只要在全國產(chǎn)生過住房貸款記錄，即使還清了貸款，在深圳買房也要首付五成。實施“認房不認貸”之后，以購買一套總價500萬元的房子為例：“賣一買一”的家庭首付原為五成，即250萬元；如今為三成150萬元，首付壓力直接減少100萬元。

只要在本市名下無房，買房就能算“首套”

對“認房不認貸”政策，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局解讀稱，居民家庭住房套數(shù)，是以廣州市不動產(chǎn)登記機構提供的《廣州市自然人不動產(chǎn)信息查詢結果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

招聯(lián)首席研究員董希淼在接受羊城晚報記者采訪時表示，“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。廣州在一線城市中，第一個明確實施“認房不認貸”政策，具有較強的示范作用，有利于更好地降低居民住房消費負擔，滿足居民剛性和改善性住房需求。

廣州8月18日零時后簽約的，按新政策執(zhí)行

《通知》明確了政策執(zhí)行時間，即以“52號文件”印發(fā)時間2023年8月18日為界。具體而言，8月18日零時前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；8月18日零時之后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

今年8月21日，中國人民銀行公布最新LPR，1年期LPR由3.55%降為3.45%，5年期以上LPR維持不變，依舊為4.2%。記者從廣州房地產(chǎn)市場了解到，當前廣州地區(qū)銀行首套房貸利率絕大多數(shù)就是維持LPR基準利率，即首套房貸4.2%，二套房利率普遍為4.8%(LPR +60基點)。這也意味著，“認房不認貸”政策落地后，一部分原本按照二套房利率的按揭用戶，可享受首套房利率優(yōu)惠。

現(xiàn)場直擊

人氣和成交有所回升，有樓盤打算漲價

8月30日，廣州宣布落地執(zhí)行“認房不認貸”政策當天，羊城晚報記者實地走訪多個樓盤看到，現(xiàn)場人氣有所回升。對于有些樓盤聲稱的“要漲價”，業(yè)內(nèi)專家建議房企定價需謹慎。專家認為，“認房不認貸”需搭配上更多政策，才更有可能促進廣州一二手住宅的良性循環(huán)。

新政推出首日，部分樓盤人氣回升 羊城晚報記者 黃士 攝

銷售忙解答，看樓者增加

等到新政“風”吹來的售樓部一下子忙了起來。在白云湖一個熱門樓盤的售樓部內(nèi)，多名銷售人員通過耳機相互傳遞著最新的政策后續(xù)進展，“合作銀行的貸款細則還沒出”“可以跟客戶說首付比例降低是確定的了”……該樓盤一名銷售人員對記者表示，“就我們樓盤來說，新政針對換房的客戶和外地購房者的影響最大，比如無房但有已結清貸款記錄的客戶，首付從以往的四成降低到三成，而外地有貸款但在廣州無房的客戶，首付直接從七成降到了三成。”相鄰的另一樓盤的銷售人員表示：“雖然合作的銀行貸款細則還沒出來，但也給了我們進一步CALL客（聯(lián)系客戶）的契機，邀請他們來訪促成交。”

在即將開售的大學星匯錦城售樓部內(nèi)，中午時分還有多組看樓者前往，銷售人員告訴記者：“在朋友圈轉發(fā)了新政鏈接后，前來看房和在線上咨詢的客戶明顯增多，我連吃午飯的時間都沒有了?！遍L隆板塊的瑞麓府項目，銷售人員稱新政出臺一個半小時后就成交了4套單位，“樓盤屬于中高端改善型項目，這里的買家嗅覺比較靈敏，有此前一直觀望的客戶在上午就過來下單了?！?/p>

鐘落潭板塊的白云星匯城一盤當天也有較旺人氣，相關策劃人士介紹：“前期不少客戶將手上的房子賣掉了，但因貸款未還清，首付比例較高，現(xiàn)在他們主動過來詢問，并已有初步的成交記錄。”

有盤想漲價，有盤要促銷

在人氣回升的同時，有部分樓盤現(xiàn)場聲稱要漲價。番禺區(qū)一個主推大四房戶型的改善型樓盤，目前總價約680萬元，但銷售人員稱“近期會上調(diào)至710萬元”。

30日傍晚，天河區(qū)一個售價7萬-8.5萬元/平方米的樓盤也分發(fā)海報稱“9月起全線漲價1%”。

有更多營銷人士則表示希望盡快出貨。代理廣州多個項目的營銷負責人坦言，政策出臺是一種利好，但現(xiàn)狀是“貨多客少”，所以還需看看未來會有哪些配套政策出爐，現(xiàn)階段更重要的是用高性價比帶動成交。有房企負責人也對記者表示：“新政的出臺正好踩在了‘金九銀十’檔期的點上，接下來的營銷動作大概率會將優(yōu)惠活動和政策利好進行聯(lián)動。”

二手房市場，咨詢者也多了

新政的出臺，對廣州二手住宅市場也將產(chǎn)生一定影響。

在二手房源集中的中心城區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀也忙了起來?！靶抡雠_后，買賣雙方反應都挺明顯的，很多人前來咨詢?！痹叫銋^(qū)東風東板塊的中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行負責人廖錦春向記者表示，中心城區(qū)的配套成熟，能吸引追求更優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通等資源的購房者，“原本，市區(qū)的房子總價較高，首付就比較高，阻礙了一些有房有貸且有換房需求的客戶入市。但在新政出臺后，一部分客戶的預算就能達到三成首付，因此會重新調(diào)整換房的計劃?！绷五\春表示，目前中心城區(qū)二手房源庫存量大，新政出臺有望調(diào)動市場積極性，在傳統(tǒng)的九月旺季提高成交量。

首付利率連鎖利好，三類人群更受益

此前，廣州一直執(zhí)行“認房又認貸”政策：無房無貸款記錄者，購買商品房首付最低為三成；無房而有貸款記錄者，首付最低為四成；有1套房、無貸款記錄或首套房貸已還清者，首付最低為五成；而有房且貸款未還清，則需要七成首付。而現(xiàn)在執(zhí)行新政，無論有無貸款記錄，首套房的首付均為三成，起碼可以少付一成的首付。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉為記者算了一筆賬：按照今年1-7月廣州一手住宅套均總價大約410萬元、二手住宅套均總價大約320萬元計算，新政執(zhí)行后，曾有過貸款記錄的購房者若購置首套房，可以少付一成首付即三四十萬元，如果是購買更高總價的住房，首付“減負”會更多。

同時，“認房不認貸”措施下認定的首套房，給購房者帶來的不僅是首付的減輕，還有房貸利率、稅費等的連鎖減負。按照貸款100萬元30年商業(yè)貸款計算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行，每月可節(jié)省357元的月供。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策的執(zhí)行，主要有三類人群更受益：

一是“賣一”才能“買一”的改善型需求買家。廣州一手住宅市場中，約有七成屬于改善型購房需求，買家通過賣掉原有的房產(chǎn)才能購置新房產(chǎn)，此時首付三成，降低了他們的入市門檻；二是有利于有流動需求的都市圈人口，例如從其他城市調(diào)來廣州工作的人，需要在穗購房的，也可按首套房三成首付實施，這有利于促進大灣區(qū)互聯(lián)互通；三是年輕購房群體、外來人口，之前他們購買了在外圍城市的房子，可能有過貸款，但新政策下他們?nèi)粼趶V州購房，可以按照首套房計算，以三成首付入市。

對于新政的后市影響，業(yè)內(nèi)人士普遍持謹慎樂觀預判態(tài)度。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，8月份的廣州樓市成交量還處于歷史低谷，新政的出臺，對于迫切想要置業(yè)的部分購房者而言，能降低購房門檻和壓力，接下來“金九銀十”市場的成交量有望提升。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源預計，9月還會有放松性質(zhì)的調(diào)控政策出臺?！爱斍胺慨a(chǎn)交易低迷，最重要的原因是買家對房價走勢信心不足，故而持幣觀望的人比較多?！彼J為，出臺放松性質(zhì)的政策后，會刺激房地產(chǎn)交易，“但利好可以得到多大程度的體現(xiàn)，還是要看信心的恢復情況?！?/p>

李宇嘉認為，廣州執(zhí)行“認房不認貸”，是紓困房地產(chǎn)行情很大的招數(shù)，不過如果單一性實施該政策，收效恐不會明顯，其需與免除相關個稅等政策結合起來一起實施，才更有利于推動一手房和二手房市場的良性循環(huán)。

對于一些樓盤聲稱要漲價的行為，黃韜并不認可。他預計，未來市場仍會繼續(xù)分化，整體還是降價為主，在此節(jié)點，建議開發(fā)商盡快促銷走量。

來源：羊城晚報、金羊網(wǎng)、羊城派

文字： 羊城晚報全媒體記者 戴曼曼、李曉旭、李煥坤、 徐煒倫、陳玉霞、黃士、范晗越

編輯： 嚴哲川

校對：鄔嘉宏

審核：聶粵

簽發(fā)：郭斌

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