作者：余飛

(相關資料圖)

01

廣州、深圳出招了

四大一線城市喊麥一個月后，廣州、深圳終于率先出招了。

8月30日，廣州市發布了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確提出：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

8月30日晚上，深圳跟進，發布了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，內容與廣州一樣。

意思就是，取消認房認貸，開始認房不認貸。

新規之下：

第一，現在在廣州、深圳購房，無論你是否有房貸記錄，都可以按照首套房的信貸標準貸款。

第二，現在在廣州、深圳購房，無論是否有房貸記錄，都可以按照首套房的房貸利率來貸款。

在此之前，如果你在外地有房有貸款，在廣州購房需要首付40%，深圳需要50%。現在，首付一律30%。

所以說，取消認房認貸的本質，其實就是加杠桿。廣州、深圳，率先開始加杠桿了。

加杠桿的結果是降低了首付，也即降低了上車門檻，但增加了貸款成本。

以廣州來說，廣州核心海珠區的套均價是1431萬元，新政之前如果有貸款記錄，購房需要四成首付，也即572.4萬元，新規之下首付三成只需429.3萬元，首付減少了143.1萬元。

與此同時，之前有貸款記錄，貸款利率為4.8%，每月還款45047元。新規之下，利率降至4.2%，由于貸款額度增加，每月還款反倒增加至48950元。

按照目前各區的套均價，廣州開啟認房不認貸之后，首付減少最多的海珠區減少了143.1萬元，減少最少的從化區減少了13.2萬元。

但是貸款成本全都在增加，按照目前的套均價計算，月度還款變化最小的從化區，一個月還款多增加了389元，變化最大的海珠區月度還款直接增加了3903元。

總之一句話，認房不認貸之下的加杠桿，降低了上車門檻，卻增加了購房總成本。

02

廣州、深圳急了

北上廣深四大一線城市中，廣州、深圳之所以率先亮劍，是因為它們當下的局面，的確需要政策來托底。

廣州樓市在經歷了一季度短暫躁動之后，無論新房還是二手房，成交量已經連續四個月下跌，房價更是進入了全面調整階段。

而廣州中原研究發展部披露的最新數據顯示，由于月初四大一線城市都在喊麥，導致市場觀望情緒加重，8月份廣州的商品房成交量更是急轉直下。

數據顯示，8月份廣州新建住宅網簽面積環比下降了20%，同比下降了29%。網簽套數跌至4136套，環比下降了20%，同比下降了32%。

下轄的11個區進入了全線下跌狀態。

其中老城區越秀跌幅最大，網簽面積環比下跌了61%，網簽量環比下跌了50%。

成交量持續下滑之下，廣州的新房庫存量增加至1210.3萬㎡，去化周期拉長至16.6個月。

至于房價，無論是國家統計局披露的數據，還是機構披露的數據，廣州都在調整當中。

量價齊跌之下，廣州的確有點著急。

深圳方面同樣如此。

平穩時期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時期一個月賣出過8365套。現在每月只成交兩千多套。

二手房月度成交量七八千套是常態，而如今的常態則變成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收縮。根據深圳住建局數據顯示，8月前27天新建住宅僅網簽了1965套，二手房僅網簽了2071套。

最關鍵的房價，深圳已經回到了2018年的水平。

此外，廣州還有經濟增長壓力。

去年廣州的內地GDP第四城席位被重慶取代。上半年廣州的GDP增速表現也不盡如人意。

上半年廣州GDP增速只有4.7%，在一線城市中墊底，也低于全國5.5%的平均增速。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局；南昌、拉薩尚未披露數據

上半年廣州的規模以上工業增加值下降了0.9%。

在工業受困的背景下，廣州年末想要重新反超重慶，困難越來越大。盡管重慶也在遭受產業下滑影響。

廣州想要回到GDP第四城的席位，需要樓市助攻，或者說至少樓市不能拖后腿。

因此，相比于深圳，廣州更需要出臺措施來托底樓市。

在討論“認房不認貸”之前，廣州已經在研究房票棚改措施。畢竟這也是中央要求的措施，之前中央要求在超大特大城市展開城中村改造建設工作。

根據財新網披露，廣州市住建部門正在討論用“房票安置”替代過去的“回遷房安置”。

所謂房票棚改，就是給棚改戶發放購房抵用券。這一招去年有鄭州等55個城市使用。

之前的棚改模式主要有兩種，一種是回遷房棚改。拆了棚改戶房子后，直接給你一套價值相當的房子。

另一種是貨幣棚改，拆了房子之后，直接給你錢。

貨幣棚改是過去今年最流行的方式，也是上一輪牛市期間三四線城市和不少二線城市房價瘋狂上漲的底層邏輯。

但是這一招在這輪調整周期中基本失靈。在宏觀大環境不確定之下，很多棚改戶拿了錢，并沒有去購房，而是存起來了。

于是，官方又啟動了房票棚改法。拆了棚改戶的房子，直接給你購房抵用券。而且，為了鼓勵購房，擁有抵用券的家庭，可以享受購房優惠或者補貼。

總而言之，這筆錢只能流向樓市。

但是，受賣地收入下滑影響，再加上保教樓壓力，很多城市雖然提出了房票棚改，但沒錢執行。

時代財經披露，鄭州原本打算投放到房票棚改的資金，在樓市風波當中改成了保交樓資金，房票棚改也就此擱淺。

估計這份文件，廣州也應該會在不久后官宣公布。

03

京滬也快了

廣州打響第一槍后，深圳立馬跟進，北京、上海也快了。

8月初，在四個一線城市接連喊麥之后，經濟觀察報就披露8月份北上廣深四大一線城市將要舉行碰頭會議，討論房地產政策。

廣州、深圳出招，表明會議可能已經進行了。而且廣深，應該還留有后手。

本號在之前的文章中分析過，一線城市之所以喊麥一個月遲遲沒有動作，只打雷不下雨，糾結點可能在于：

如果放松力度過大，市場仍沒有反應，相當于利好出盡，到時候該怎么收場。所以，還得研究一下善后政策。

以此來看，可能是分步進行，逐漸放松，而不是一股腦兒全推出。

京滬出招，應該也就這一兩天的事情，最遲下周。方式，也應該是這種分步推進。

先取消認房認貸，實在不行可能會放松限購。

畢竟傳統的金九銀十序幕就要拉開了。

但是，取消認房認貸，或者后續放松限購，都改變不了當下持續下行的局面。

去年以來絕大多數城市都取消了認房認貸，但沒能改變形勢。去年以來福州、沈陽、廊坊、東莞、佛山放開限購，武漢、蘇州、南京、廈門、杭州等城市放松限購，同樣沒能改變局面。

北上廣深也同樣改變不了。

因為：

第一，這一輪樓市調整，是系統性的，并非單獨的市場問題，還有行業問題（房企債務鏈條），經濟問題（收入與就業）。

第二，目前樓市的主要癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。

第一個問題，決定了本輪樓市調控周期不會短，有人預測可能會是5至10年。

第二個問題，決定了除非降房價，導致樓市冷場的直接原因，不是什么限購、限售以及認房認貸措施，而是口袋和預期。

這一次調整，實際上是購房者不再愿意、也沒能力再為高房價去買單。除非你降到心理價位，否則別想我掏錢買房，這是現在大多數購房者的心理。

你要是再上漲，那我就徹底躺平。

從心理學上來說，當一個人覺得想要得到一樣東西，通過自己的奮斗可以，那最能激發一個人的向上熱情。

如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無論如何努力都獲得不了，前者會讓人喪失斗志，后者則會讓人徹底躺平。

而當下的高房價與低收入之間的天塹鴻溝，產生的結果便是后者。

緩慢降低房價，才是最終的歸宿。

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