作者：余飛

【資料圖】

01

全面調整已經開啟

上周深圳二次放寬了人才房申請條件，大專學歷也有機會申請。

放寬的背后，有申請門檻太高（之前要求戶籍和本科學歷），跟風更重要的則是冷卻的市場環境所致。

當下全國樓市再次進入了全面調整階段，而且這輪調整的周期不會短，我們不知道何時能夠筑底，更不知道筑底后能攀升到多高。

當年的日本用了14年時間，香港用了7年時間。有人預測，我們這一輪調整周期時間大概是5至10年。

從目前的走勢來看，我們的確很像泡沫破滅前的日本，股市、匯市、樓市均在調整當中。

美元與人民幣之間的換算，已經從2021年年末的6.3沖到了目前的逼近7.3。

股市方面，上證指數則從2021年9月的3700多點下滑至如今的鏖戰3000點，為此官方還不惜動用了15年來不曾動用過的降低印花稅的大招。

房地產方面：

第一，房地產投資一路向下。

過去兩年，房地產投資增速一直為負數，也即一直在下跌，區別只有跌幅大小而已。

來源：國家統計局

第二，商品房銷售面積持續低迷。

國家統計局數據顯示，前7個月月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

其中，7月商品房銷售面積為9167萬平方米，創2023年以來單月最低，且環比下降46.1%。

來源：國家統計局

在去年跌幅已經很大的基礎上，目前的銷量仍在下跌，說明當下的樓市比去年還要冷。

從現狀來看，這一輪調整力度和周期會超出很多人的預期，君不見，樓市風向標中的深圳，已經連續盤整了近三年時間。

02

深圳樓市失守了

深圳成交量與房價在2021年年初迎來了根本性轉變，在二手房參考價開啟之后，深圳的成交量一路下行，房價亦是一路下行。

成交量方面，深圳的新建住宅月度成交量基本都在兩三千套左右底部成交，哪怕躁動的一季度，深圳的新房也沒有能沖出底部。

平穩時期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時期一個月賣出過8365套。

二手房方面，之前深圳的月度成交量七八千套是常態，而如今的常態則變成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收縮。根據深圳住建局數據顯示，8月前27天新建住宅僅網簽了1965套，二手房僅網簽了2071套。

最關鍵的房價，深圳已經回到了2018年的水平。

目前，深圳下轄的各區房價全線下跌，而且很多房源跌幅超出了大家的想象。

位于深圳寶安中心區的某豪宅小區，日前一套96平方米二手四房成交總價為1020萬元，折合單價約為10.63萬元/平方米，無論是總價還是單價均比2021年上半年高點大跌約44%，且接近10.08萬元/平方米的二手房參考價。

再比如8月上旬成交一套深圳頂流學區房福田百花片區某小區成交了一套約85平方米復式兩房，總價為735萬元，折合單價約8.62萬元/平方米。

跌至8.62萬單價，你能想象之前的單價是多少嗎？

財新披露，該小區二手房價格在2020年下半年達到高點，當時小區內約45平方米的小戶型最高成交單價達20萬元/平方米左右；當年11月，該小區一套同樣為85平方米的兩房戶型，以1226萬元總價成交，單價高達14.37萬元/平方米。

8.62萬元相比于該小區最高單價20萬，下跌了57%，相比于同戶型的14.37萬高價也跳水了40%。

這樣的成交并未孤例。

第一，2021年2月深圳發布所有小區的參考價時，該小區的二手房參考價為10萬元/平方米。當前，成交單價相較2020年高峰期已至少下跌40%左右，相比二手房參考價，也下浮了約14%。

第二，深圳的名校學區房去年以來已經進入了全面盤整階段。

去年樂有家披露的數據顯示，坐擁百花小學和深圳實驗中學的學區房金茂禮都，二手房價格最高時沖破了30萬元/平方米，去年3月份有業主將價格降到了13.7萬元/平方米。

根據樂有家披露，深圳的六大名校學區房中的百花片區、南二外周邊以及深高北周邊二手房成交價跌幅最大，在20%左右。

上海、北京、杭州的泡沫巨大的頂流學區房，命運同樣如此。

6月份每日經濟新聞就披露上海的幾個頂流學區房，如浦東新區頂流學校明珠小學的“老破小”朱家灘小區、憑借“福外+建西”雙學區成為頂流學校的梅園片區，幾個均出現了大跳水。

杭州方面，錢塘晚報去年8月披露：

學軍小學本部學區房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區學區房（降幅17.67%）、天長小學本部學區房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區房（降幅15.2%）。

03

漫漫調整路

房價全面進入了盤整階段，頂流學區房價格則是首當其沖，先跌為敬。

頂流學區房之所以跌幅更大主要是因為泡沫太大，另一方面則是人口基本面的改變。

當年為了加速城市化進程，官方將教育、醫療等公共資源與住房實行捆綁。

民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買房。

轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。

在這種制度之下，學位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點，所以炒作資本也不斷涌入。頂流學區房變成了天價學區房。

但是，目前城鎮化速度已經進入了低速階段。

2022年中國城鎮化率較2021年僅增加0.5%，這意味著中國的城市化速率告別了高速階段，進入了緩慢階段。

另一方面，我們的人口已經見頂，去年全國人口減少了85萬人。更重要的是，我們的新生兒人口去年跌破了1000萬，只有956萬。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

機構預測今年可能跌破800萬。

人口是樓市的基石，新生兒人數不斷下降，首當其沖的便是學區房。

這一點，我們與當年的日本又極度吻合。

教育部之前公布的數據顯示，幼兒園與小學的關停潮已經在上演。

2022年幼兒園022年共有幼兒園28.92萬所，比上年減少5610所，下降1.90%。學前教育在園幼兒4627.55萬人，比上年減少177.66萬人，下降3.70%。

2022年全國共有普通小學14.91萬所，比上年減少5162所，下降3.35%。另有小學教學點7.69萬個，比上年減少6690個。小學階段招生1701.39萬人，比上年減少81.19萬人，下降4.55%；在校生1.07億人，比上年減少47.88萬人，下降0.44%。

新生兒人數減少，對幼兒園和小學的影響已經顯現。

制圖：城市財經；數據：教育部

而按照新生兒數據推演，未來對中學、高中乃至大學的影響，也會第次上演。初中的影響會在2030年左右出現，高中的影響會在2033年左右出現。

隨著人口轉向加速，新生兒人口持續減少，再疊加如今全球的局勢演變和經濟環境，房價調整之路，漫漫。

本號再次強調，對目前的房價不要抱有任何幻想：

高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

至于剛需買房，不急的話，大可繼續觀望。著急的話，可以買，擺好心態就行。

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