中房報記者 付珊珊 上海報道

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就在多數房企預告上半年盈利虧損時，一家百強房企悄悄發布了2023年中報業績。與其發布業績報告的低調行為相反，其上半年的營業收入和利潤增長比例十分“高調”，這家房企就是上海大名城企業股份有限公司（以下簡稱“大名城”，600094.SH）。

8月20日，大名城公告了2023年中期業績，其中，上半年營業收入52.24億元，同比增長154.44%；歸屬上市公司股東的凈利潤為2.84億元，同比增長923.27%；歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為2.91億元，同比增長1257.25%；經營活動產生的現金流量凈額為12.43億元，同比增長970.8%。

多項指標爆發式增長，這也讓業界不禁好奇，這家規模不大的房企在行業一片巨虧中逆勢暴漲的原因。

營收凈利雙增長 上海項目成為“安全墊”

雖然大名城的全稱中帶有“上海”二字，且其主要布局地也在上海，但大名城實際上是一家閩系房企。大名城與業界熟知的多數閩系房企都不太一樣，前幾年正榮、融信等閩系房企積極擴張時，大名城的擴張步伐相對緩慢，以至于業界對其并無太深印象；而隨著行業洗牌，多數閩系房企都出現了債務危機，大名城卻是未出險的幾家企業之一。

不過最近幾年，大名城的業績表現不太穩定。

2021年，在行業剛剛遇冷，“寒氣”還未蔓延到多數房企身上時，大名城出現了業績下滑，當年歸屬上市公司股東的凈利潤由盈轉虧為虧損4.12億元；在行業整體下行、多數房企虧損的2022年，大名城卻宣布當年實現扭虧為盈；今年上半年，大名城的凈利潤再次實現逆勢大幅增長。

對于業績暴漲的原因，中國房地產報記者聯系了大名城相關人士，不過對方并未就此給出回復。

在半年報中，大名城給出了解釋。眾所周知，房地產行業存在銷售周期和收入確認周期不匹配的特點，大名城認為，今年的業績增長主要原因是公司2020年新增投資的“上海映園項目、上海映云間項目”在今年陸續竣工交付，使得報告期內營業收入及營業利潤較上年同期大幅上升。

同時，大名城認為，報告期內業績顯著提升也因為公司堅持壓縮負債去杠桿的經營方向，持續降本增效、精細化運營，優化員工結構，導致今年上半年公司三費同比下降，獲利能力提升。

具體來看，今年上半年，大名城的銷售費用為1.4億元，相比去年同期的0.92億元，同比增長52.99%；管理費用1.05億元，同比減少30%；財務費用為0.5億元，同比減少30.96%。

值得注意的是，大名城的三費中，管理費用和財務費用都在減少，而銷售費用則同比增加。對此，大名城解釋稱是銷售額增加導致對應廣告宣傳及銷售代理費增加。今年上半年，大名城實現了銷售額33.33億元，相比去年上半年的銷售額32.09億元，同比增長率僅為3.86%，而同期銷售費用卻增長超50%，這也側面反映出今年以來，大名城的銷售去化難度在增加。

就大名城項目集中的上海而言，一位大型央企上海區域負責人表示，當前上海市場分化比較嚴重，除了核心區域項目能實現快速去化，郊區尤其是遠郊的項目基本都是續銷，需要依靠渠道拓客。而大名城在上海的主要布局地就是非核心區域的五大新城。

上海尚且如此，那大名城布局的其他城市銷售去化難度可想而知。在這樣的市場環境下，大名城上半年能實現銷售業績穩中微增也實屬不易。

收入大部分來自華東 持續經營考驗“余糧”

根據大名城中報數據，截至今年6月底，大名城扣除預收賬款后資產負債率31.67%，較上年末29.52%下降2.15個百分點；凈負債率13.55%，較上年末25.02%下降近11.53個百分點；現金短債比1.27，較上年末的1.06略有提升。

同期末，大名城賬上現金35.8億元，短期借款為零，一年內到期有息負債28.3億元，短債償付壓力不大。同時，今年6月，大名城25.5億元定增募資計劃已獲得證監會批復，資金除了投向項目，還能有少部分為公司補充流動資金。

從這些指標來看，目前大名城的流動性處于安全區域。相比于此，大名城更需要擔心的是經營的可持續性。

今年上半年，在大名城的業績中，華東區域依然是貢獻營業收入最多的區域，錄得營業收入40.7億元，也是幾大區域中唯一實現同比增長的地區；東南區域和西北區域營業收入分別為6.66億元、4.82億元，分別下滑17.2%和60.1%。

在幾大區域中，東南區域報告期內的毛利率最高，為23.9%，其次為西北區域，毛利率為23%，華東區域貢獻營業收入最多，但毛利率略低，為17.1%。由于低毛利率的區域收入占比較高，所以整體而言，大名城當期的綜合毛利率與去年同期相比有所下降。

截至6月末，大名城還有約84.7萬平方米的待開發土地面積，其中西北區域最多，約有47.1萬平方米，其次是大灣區，約有33.7萬平方米，且該區域的待開發土地為合作開發的城市更新項目。此外，大名城在東南區域還有3.84萬平方米土地儲備。

遺憾的是，在貢獻營業收入最多的華東區域，大名城已無土地儲備，毫無疑問，這對其未來的持續經營是較大挑戰。

大名城也深刻認識到這一點，在下半年的工作重點中，第一條就提到了要堅持區域聚焦，深耕重點城市，具體來看就是堅持“重質量”整體投資策略，量入為出、動態平衡， 進行核心城市優質土地的補充等。

事實是，大名城最近三年在上海的投資趨弱，2020年還有6次舉牌在上海新總部區域和其福州大本營拿地，到了2021年，大名城在上海還有3次新增土地，2022年時，大名城在上海公開市場僅新增了一處土地儲備，而2023年至今，大名城在上海還無新增項目。

上述央企上海區域負責人表示，上海的土地市場雖然公平，但門檻也高，想要在上海拿地站穩腳跟，只會越來越難。

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