2023年至今房地產市場經歷了多個階段，7月下旬以來中央頻繁表態，釋放利好信號，但樓市仍然延續探底行情。

(資料圖片僅供參考)

從企業來看，截至2023年7月，百強房企全口徑銷售金額已有10家過千億，過500億的有17家，從這些企業的單月銷售情況來看，2023年“千億房企”數量將在去年“腰斬”的基礎上進一步下滑，最終僅約16-17家企業保持千億規模。

我們認為，在整體行業規模見頂回落之后，未來全國性的規模房企數量將大幅減少，主要還是以央國企為主，除此之外會有很多區域性的和專業性的企業。

目前整個行業已經從我們原本所熟悉的運作模式，走到了一個不熟悉的模式之中，未來僅20強還有追求規模的可能，其余企業將會更多的致力于專業及區域、城市方面的發展。

2023年7月，整體樓市延續探底行情，TOP100房企業績規模創近年新低，單月業績同環比雙降，累計業績同比降低4.7%、業績增速由正轉負。

從2019年至2023年前7月百強房企單月業績走勢來看，2023年百強房企單月業績從6月起已連續兩月達近5年新低。

目前市場需求和購買力透支、行業信心也仍處在低位。2023年以來雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，樓市復蘇動能趨緩、企業去化壓力仍然較大。

具體到企業表現來看，2023年7月有逾8成百強房企單月業績環比降低，同比降低的企業在也占到近7成。

2023年1-7月全口徑金額超1000億元的房企共10家，與2022年同期持平，其中全口徑金額超2000億有2家，較2022年同期減少1家；全口徑金額在500到1000億元之間的房企有7家。

自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產行業經歷了長達十多年的黃金時代，2021年起行業進入調整期，與此同時，千億房企數量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。

從2023年至今的市場情況來看，2023年“千億房企”數量將在去年“腰斬”的基礎上進一步下滑，最終僅約16-17家企業保持千億規模。

過去“千億”是房企“進階”的關鍵指標，以后“千億”將就此退出時代舞臺。

不僅如此，未來全國性規模房企數量也將大幅減少，未來僅20強還有追求規模的可能，其余企業將會更多的致力于專業及區域、城市方面的發展。

這主要是由于，一方面房地產市場進入行業調整期，整體規模下臺階，另一方面經過數十年發展，我國房地產市場已經走過總量上供不應求階段，甚至一些區域已經出現結構性過剩的現象。

從行業規模來看，過去十年新房銷售規模132億平方米，未來十年，我們預計銷售規模在100億平方米上下。

從總量上看，132億平方米與100億平方米似乎差距并不是很大，但是由于過去5年整體市場處于上升期，每年銷售規模在16-17億平方米的高位，未來一段時間可能只有10億平方米，因此會感受到較大的落差。

值得注意的是2016年是一個關鍵的年份，從這一年開始，整個行業的變化就已經開始了。

對比近十年全國商品房銷售面積走勢，受惠于棚改貨幣化安置加速推進，全國商品房銷售面積迅速從2015年的12.8億平方米跳漲至2016年的16.9億平方米，隨后2017年至2021年五年時間商品房銷售面積維持在17億平方米左右。

隨后，受住房需求飽和、購買力透支、市場疲軟等多方面影響，2022年銷售規模出現明顯下降。

對比“千億”房企數量，可以看到，2016年“千億”房企數量為12家，2017年開始“千億”房企數量明顯增加，為17家，到了2018年跳漲至30家，隨后2020年千億房企數量再次跳增，首次達到歷史頂點，43家，2021年千億房企數量與2020年持平。隨后，到了2022年“腰斬”至20家。2023年“千億”房企數量或為16-17家，未來有可能出現進一步減少。

目前整個行業已經從我們原本所熟悉的運作模式，走到了一個不熟悉的模式之中。

未來肯定還會有全國性規模房企的存在，但數量肯定會出現大幅減少，主要還是以央國企為主。

這一點，從目前各大城市土拍市場可見一斑，目前大多房企在有限的資金壓力之下，紛紛押寶優質核心地塊，僅央國企還有采用“廣撒網”策略的余力。

與此同時，將出現更多的區域性或城市性的開發企業，如濱江集團。2023年1-7月濱江集團全口徑銷售金額1027.9億元，排名第10。作為一家總部在杭州的企業，濱江集團也是行業內少見的達成千億規模的區域型房企。

事實上，在行業整體低位調整下，市場去化也變得愈發困難，城市分化嚴重，房企投資變得聚焦，2023年上半年百強房企中拿地TOP10的企業大多集中在10個城市左右拿地，排名前三的城市分別是北京、杭州、上海。

可以預見的是，未來土拍熱度指標將逐步與新房市場趨同，如何做好區域深耕，也是各大房企需要考慮的難題。

在這其中，央國企和民企、規模房企和區域房企都有自己的生存之道。

具體到一個特定的城市之中，我們認為，未來不一定規模房企就一定能在特定城市中贏過中小房企，尤其是在普通的二線城市和三四線城市，在我們走訪各地的過程中就曾見過地方企業操盤能力遠勝于規模品牌房企的案例，關鍵就在于如何因地制宜，在這個過程中，規模房企可能會被自身的流程和標準所桎梏。

除此之外，還有一些專業的企業，可能會發展到只做物業、長租、產城、運營等單項業務，這些企業在專業領域上面也可以有所建樹。

在行業規模變化下，企業自身也會發生變化。在整體行業的調整過程中，所有的企業都將做出不同的選擇。

我們認為，未來暫時不會再有人提“高速發展”4個字，行業中的每一個人都將慢慢習慣新的行業發展模式、新的市場狀態。

不僅是房地產行業進入到平穩健康發展階段，各行各業都進入到平穩健康發展階段。我們要適應這樣一個從高速進入到平穩發展的改變。

對企業來說，很多企業已經主動或被動發生著一些變化，未來能夠“重新出發”的企業，都是完成了從“痛”到“積”的這樣一個過程。

來源：丁祖昱評樓市，本文已獲授權，向原作者表示感謝。

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